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中冶·锦绣公馆实景图

因为这是个现房项目，肯定具备一把清的条件。

但限价取消后，一下子涨到8.5万，齐平了周边二手的价格，想要一把清，就不太可能了。

所以开发商的策略会是少开，多次，保持住每一开的热度，达到足够利润空间的基础上，尽量较为快速的去化。

关于锦绣公馆的前身今世，以及产品力的优秀，相信大家已经看了太多的文章了，我们就不再复述一遍了。

我们的文章，就来讲讲，8.5万的锦绣公馆，到底值不值得买？

在我看来，锦绣公馆卖8.5万，就是整个城西房东们最大的敌人。

西溪公馆和亚运村，之所以二手房扑街，就是因为投资客太多了，大家都想出货，所以发生踩踏。

锦绣公馆在文教区，但是文教、申花、蒋村是连城一片的，所以，我们这里简单的把他们称作城西片区。

查了一下贝壳挂牌的申花、文教一些主流的次新房，大致数据如下：

古翠隐秀42套，沁园44套，养云静舍17套、九龙仓天荟35套、天珏31套，宜和园19套，古翠蓝庭10套，黄龙云起10套，书香印翠19套，锦绣之城42套，滨融府17套，融信公馆（ARC）21套，首开金茂府65套，杭樾润府89套。

这些都是产品相对比较新的次新楼盘，更早的我就没有放进来了。这个总数加在一起差不多460套左右。

按目前申花热起来之后的去化来看，不增加新的挂牌下，这批二手房大约需要2年才能充分换手。

但是一个锦绣公馆，一下子就会出来158套房源。

中冶·锦绣公馆实景图

8.5万的价格，又和周边7-9万的二手价格非常接近，相当于城西的次新房房东们，一下子多了一个拥有158套二手房的超级房东。

这位超级房东手里的房子，占据到了当下整个城西片区次新房25%的比例。

锦绣公馆每卖出一套，就抢走了在售460套二手房东们的一个确定客户。

你说，这是不是最大的敌人？

当然喽，城西房东们的敌人，不止锦绣公馆一个。

还有接下去还要交付的4、5000套房源。

这些楼盘的交付，加上目前的460套次新挂牌，再加上锦绣公馆卖8.5万的这158套房源，我们预计这一片区，要拿出来卖的房源至少超过1000套。

特别说明：这里讲得房源都是差不多档次水平的次新、新房，稍微老一点的房子都没算在内，如果把2016年之前的房源都算上，那数量更惊人了。

单单这1000套的数量就已经很可怕了。

按现在的去化速度，这1000套次新房换手一遍，估计要4-5年时间。

就算后期去化速度加快，但也保不准还有新的挂牌出来，未必就能加快去化速度。

因此，接下去整个城西片区的市场竞争压力都很大。

唯一好消息是，没啥地了，至少熬过去，就是春天的底层逻辑还是在的。不像那些还有大片土地供应的板块，曙光都看不到。

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Real Estate ·Little Prince

HZ | 地产小王子

那么，锦绣公馆到底值不值得买呢？

我个人觉得，如果你是地缘性客户，非买这里不可的，那倒也是无所谓。

但你想想139-165方的户型，对于普通改善来讲是够了，但对于高端改善，哪怕赠送面积再大，户型再好，也是比不了200方+的房子的。

花1200-1500的价格，买改善房子的你，难道非在一棵歪脖子树上吊死吗？

8.5万的价格，买肯定是有人买的，但这个人群数量就没有那么那么大了。

从文教小板块看，人群数量就更少了。

而花同样1200-1500万的人，全杭州可以选择的地方太多了。买180-250方房子的选择也不少。

各位扪心自问一下，如果是你，同样花1200万+，你愿意跑东新、三塘、城东买个250方的一手房子住得爽一点，还是非要买在文教区的139方？

这些地方的二手房，不过也就是6万+，可以买到170-200方的大户型了。

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据南京市商务局消息，10月25日至12月31日，南京市开展家装家居改造领域产品补贴活动，对个人消费者在南京市公布的活动商家购买补贴范围内的家装家居产品，按照产品成交价的15%给予补贴。本次补贴范围涉及家具（含床、床垫、沙发、橱柜、衣柜、桌椅、整体定制柜等）、门窗（含智能门锁等）、卫生陶瓷（含坐便器、淋浴房、浴室柜、浴缸、面盆等）、室内板材、地瓷砖、涂料、暖通及太阳能利用系统等产品品类。活动鼓励消费者购买经过认证的绿色建材产品及适老化家居产品。