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🏡 [南京]凤樾府
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楼盘介绍
项目位于鼓楼区建宁路街道,建宁路以南、康居新寓以西、新民路以北、大桥南路以东,总用地面积约27249平方米。A分区,用地性质Rb商住混合用地,用地面积约25176平方米,容积率<40,建筑高度<100(m),建筑密度<45%,绿地率>30%,拟建方案总建筑面积约14.3万平方米,其中:地上面积约10万平方米,主要功能为住宅、商业、办公、酒店式公寓及其他配套用房;地下建筑面积约4.3万平方米,主要功能为车库及辅助用房。B分区,用地性质Rc基层社区中心,用地面积约2073平方米,容积率≤3.1,建筑高度<24(m),建筑密度<55%,绿地率>20%,拟建方案总建筑面积约0.8万平方米,其中:地上面积约0.64万平方米,主要功能为基层社区中心;地下建筑面积约0.16万平方米,主要功能为车库及辅助用房。
基本信息
物业类型: 普通住宅
区域板块: 鼓楼
产权年限: 住宅70年,商业40年
项目特色: 大户型 5号线(在建) 7号线(在建) 改善好房
开发商: 江苏建宁府置业有限公司
楼盘地址: 南京市鼓楼区建宁路与大桥南路交汇处
销售信息
销售状态: 在售
楼盘户型:
3种户型,建面:143-192㎡ 4室2厅2卫 (建面:143)
装修情况: 带装修
售楼处地址: 江苏省南京市鼓楼区新民路和金川门外街交汇处
小区规划
绿化率: 30%
容积率: 4
占地面积: 25176.58㎡
建筑面积: 143501.89㎡
总户数: 510户
车位比: 1:1.6
物业费: 3.1元/平方米.月
车位: 807个
物业公司: 金科智慧服务集团股份有限公司南京分公司
小区配套
商业街、运动场地、健身设施、地下停车场、露天停车位
项目周边
周边配套:
餐饮:金榜龙虾馆(鼓楼店)、易碗面老卤味、四平面馆、老南京金陵清真园、四平饭店、千里香馄钝福州鱼丸、高虾神(四平路店)、
金融:交通银行、工商银行、农业银行、邮储银行、中国银行、华夏银行、广发银行等。
医院:项目东侧就是建宁路社区服务中心和鼓楼区妇幼保健所
超市:紧邻家乐福、苏果、盒马鲜生、麦德龙等多家超市
学校:周边有长平路小学、三十九中、十二中、南京财经大学福建路校区、南京邮电大学三牌楼校区等学校分布
药店:益丰大药房、老百姓大药房、上元堂药店、先声再康、颐年堂新民路药房
休闲:踊乐争刻运动健身、董金鑫健身(家乐福店)、正能量健身工作室(大桥南路店)、西格Sieger健身工作室
卖场:距离项目较近的商业体有大观天地MALL、证大大拇指广场、麦德龙超市、家乐福超市、新城市虹桥中心等。
公园广场:狮子山、阅江楼、绣球公园、护城河风光带、明城墙、长江大桥、仪凤门、钟阜门、江南水师学堂遗迹、天妃静海宫
交通状况:
公交:502路、530路、531路、532路、551路、D2路、D59路四平路广场南
其他:地铁:9号线四平路广场站(在建)、地铁5号线盐仓桥站(在建)
自驾:内环西线-虎踞北路-新民路-项目。
金科凤樾府
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01.
LPR调降25基点后,南京各大银行最新商贷执行利率出炉!
面对这位置业顾问的建议,北哥马上表示质疑:“不是说南京商贷利率规定了不能低于2.95%,怎么可能降低到2.7%?”,但对方的回答非常坚定,不像是空穴来风,难道是北哥信息滞后了?探盘回来之后,北哥立刻查询了相关资料和消息。
原来事情是这样的!
本月21日,YH最新一期LPR数据公布以后,江苏监委的“最低利率下限”规定也落地了,两个方面这次几乎是同步执行的。根据有关媒体咨询银行南京得到的最新消息,南京地区的银行几乎在执行10月份3.6%的LPR数据的同时,也上调了银行加点,原本LPR-90BP的商贷利率计算公式,被调整为LPR-65BP,LPR降低了25个基点,银行加点上调了25个基点,完美实现了“对冲”。
目前南京六大行最新首套、二套商贷利率被确定在2.95%,但有个别银行称视客户资质和购买楼盘,最低利率可降至2.9%
很多人看到这个消息之后,第一时间感叹,10月份LPR调降25个基点,简直降了个寂寞。为什么银行的商贷贷款利率一定要守住2.95%这个关口?有什么特殊目的吗?未来新发商业房贷利率到底会不会降到2.95%以下,让新购房人享受更低的利率?
其实针对这一连串的灵魂发问,北哥是有成熟和独立的观点的。首先必须挑明,未来商业房贷利率肯定会低于2.95%,目前守住这个“关口”,分析起来主要原因有三个。
第一:此次LPR下调涉及到存量房贷与新发房贷两个方面,而且本轮存量房贷利率调降包含首套和二套,惠及全国5000万家庭,1.5人口,平均每年将减少家庭支出利息总额在1500亿元左右,这么大金额的利率调整,银行端的压力偏大,只能先顾一头,让存量利率先调。
第二:之所以说未来新发房贷会降到2.95%以下,还有一个重要原因是未来LPR数据还有不小的调降预期空间,有相关专家预测,未来大概率还有70-80个基点的降息幅度。且目前国内有不少城市的新发房贷利率都已经低于2.95%,继续下调的趋势不可阻挡。
第三:商贷利率与公积金利率的博弈!今年517YH三道利箭ZC将公积金利率进行了大幅调整,首套公积金利率房贷利率5年期以上已经调整到了2.85%,然而这似乎仍赶不上各地商贷利率的调整步伐,苏州商贷利率已经降到了2.85%;成都降到了2.75%;广州首套、二套商贷利率已经降到了2.89%。相对而言,公积金房贷的低利率优势正在快速消失!而恰恰“公积金”又是救市ZC的利器。
所以综合以上判断,想让商贷利率全面突破2.95%关口,唯一的可能就是公积金房贷利率先调降,有关方面最新的消息已经传来了,据说公积金利率近期会再次下调至2.6%!如果真能成行,那么商贷利率调整到2.95%以下,也就是分分钟的事儿了!
说实话,此次YH下调LPR数据25个基点,最爽的就是两类人。第一类就是存量房贷还贷人,明天(10月25日)将统一调整为LPR-30BP,也就是3.9%;明天1月1日重新结算日之后,直接就降到了3.3%
第二类人,在本月21日前和银行签订贷款合同,并已下款的买房人。因为银行加减点在已签订的合同中是不可变更的,而LPR数据重新定价日便可自动调整;也就是说明年1月1日之后,这批买房人将按照原来的LPR-90BP利率执行,也就有2.7%商贷利率。
这批购房人也算是在ZC夹缝中,目前唯一可以享受到2.7%低利率的一批幸运儿。
再来说说最新南京楼市的网传ZC。
据说,南京接下来将落地一批全新的楼市刺激ZC,目前正在酝酿中。首先是限售有可能放开,10月中上旬,全国刮起了一场解禁限售的旋风,深圳、重庆、成都、河南、山西太原、福建厦门等等都在不同程度的解禁限售,大势不可阻挡。
这回终于轮到南京考虑了。据说南京解禁限售的ZC包括两个方面的内容:第一,“卖旧买新”可以解除3年限售,也就是说您打算买新房或者二手房,只要签订购房合同后,原来名下房产即使在3年限售期内也能随时出售(其实这个版本和之前众多城市出的ZC类似)。
第二,对于二孩及以上家庭,明显有3年限售期内房产,也可以立马解禁,挂牌出售!很明显这也是加速置换链运转。
除了限售解禁以外,网传南京江宁、江北、雨花、鼓楼、秦淮、建邺6区将在年底前给予不同程度的购房补贴。
以上是目前南京各区正在执行的购房补贴ZC,至于后续购房补贴ZC将会如何加码,值得关注,不过这些仅为网传消息,仅供参考!
02.
年底“冲锋号”已经吹响!最高总价减200万,一批楼盘开始冲刺
可以肯定的是从9月底至今,这一轮救市ZC的力度空前,且从ZY到地方,这次的执行速度还非常快,就连南京这种中庸派都已经在考虑“解禁限售”的具体措施,可见此次救市的力度之强。
一组数据暴露了背后的真相和底层逻辑!国家统计局近日公布了前三季度的经济数据,国内生产总值(GDP)的初步核算结果出炉:今年三季度GDP绝对额为33.291万亿元,同比增长4.6%;前三季度GDP绝对额为94.9746万亿元,同比增长4.8%。
而今年全年GDP增长目标是5%,越靠近年底,“保5”重任则显得愈加迫切。目前已经很清晰了,如果在今年年底要实现全年GDP增长5%,那么今年四季度的GDP环比增长目标必须要在10.2%,可谓任务艰巨。
已经有媒体和机构坦言了,这个增长目标,必须要房地产来拉动,如今虽然楼市下行已有3年,但房地产业仍然是占据GDP“6%”左右的支柱型产业。有人就分析了,这也就是为什么今年924开始,ZY多部门祭出“史诗级”救市ZC的关键所在。
随着GDP“保5”ZC的临近,四季度楼市的发展方向可能也会发生重大改变,除了原本既定的“大举推出四代宅、新豪宅”;“做高房价、提振市场信心”以外,多地还将掀起新一轮的新房降价、打折潮,以刺激购买力释放。
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