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1、土地素质

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一、土拍前情

首先，地块2024年7月1日拍卖，其横空出世般的亮相无疑掀起不小的波澜，占据先天鼓楼优势，但最终成交情况却是略显平淡，仅以保利一家房企的报名而草草收场，底价7.87亿竞得，楼面地价25764元/㎡。

如今以当前待出让的鼓楼林业厅2024-52号地块为参照，天瓒的地价不算低。但对于当时同期来说，天瓒的地价还没超过晋安区建发灏云的楼面价。

二、地块配套

项目位于海潮路北侧、晋安河西侧，属鼓楼水部街道，算城市的核心区位。

学校方面，目前没公布划片，参考周边。区域内最近小学是鼓五小，对口闽院附中，周边没什么名校，因此地块虽在鼓楼，但从周边学校情况来看，教育上没有什么优势。

交通方面，闹中取静之地，交通不可避免的受影响，道路小通达受限；公交站基本在三百米外；宣传双地铁，约700米在建的F1快线闽都站，2号线紫阳站约1公里，走路还是比较远的，但居住于市中心本身便享有极高的便捷性。

商业上，过河就是世欧广场，日常小生活圈内的便利性不错。

休闲景观是这个项目的独有优势，地块东侧为晋安河及河道公园，且地块不临主路，居住环境较好，水系景观资源强。

东侧景观视野

地块除规模小点，倒没明显不利因素。内部交通略微不尽如人意，地块西侧和北侧不临路，东侧规划路，现状南侧海潮路还是单行线，这无疑给项目的交通出入带来一定的局限性。

但总体来说，项目配套不错，除学校一般以外，鼓楼区位+滨水+闹中取静的素质，奢宅定位倒也是不错。

2、项目规划 ：

一、项目规划：

社区排布：项目占地有限，可规划的空间相对紧凑，楼栋排布上没有特意去拐东南朝向来增加观景的视野，采用常规的3栋楼错落布局来优化空间利用。

沿河楼栋东头做大户型，北侧最安静，1#楼南向楼间距50米、东向临河视野最好，配置215㎡大平层，3#楼临路，适当下调，东头做176㎡，其余梯腿都是143㎡户型，很合理，小小的改善社区，纯粹，也不错。

大门设置在东侧，社区全架空、全区设置风雨连廊，局部商业布置西南角，商业层高4.5米。

排布没什么问题，三栋楼错开排布，局部端厅户型，最大化东向视野。

二、户型配比

规划143-215㎡户型，共186套房源，70%是143㎡户型，搭配176和215㎡ ，相当合理，没有因为鼓楼地段就盲目做大，动不动就上千万的面积段。

三、社区规划

从总平上看，方正的 地块利于园林造景，但占地的限制，景观发挥空间相对有限，1#和3#楼之间有个小中庭景观。没配置地下会所，全架空层泛会所： 包含 商务私宴厅、休闲志趣馆、健身场、儿童探索乐园等空间。

社区全楼栋均连接风雨连廊，算是改善项目的一个配置。

四、社区大门

项目虽占地受限，但得益于地形规整且纵深条件好，社区大门坐落于东侧临晋安河，三栋楼错落布局，门头横跨 1#和3#楼，大门阔绰感，且出则晋安河道、入则社区中庭，整体的归家仪式感强。

五、建筑外观

从宣传效果图来看，采用了公建化外立面 ，窗地比很高，同时搭配金属铝线条，效果图来看，还是比较现代时尚的。

3、户型分析

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项目三栋楼均为大高，为节约公摊面积，电梯厅都选用合用前室，没有独立入户，室外空间可利用率低，但是得房率会高些。对于143㎡户型来说，套内得房率高可能更好，但对215㎡大平层来说，独立入户的感觉没了。

143㎡、2#楼东南厅：格局参照【保利屏西天悦】141㎡，端厅亮点是270°转角落地窗，客厅视野很好。同时143㎡户型，主卧衣帽间较大，市面上比较少见，算是一个亮点。

缺点是端厅的通病，餐厅不独立，且不连接东南厅，出头采光会有一定影响；没有南北双阳台，如果在端厅南侧晾晒则影响视野和美观。

143㎡、横厅：设计有独立玄关，户型内部整体比较常规。

客餐厅合并，同步都连接阳台，晾晒的话，整个南面视野会受影响。厨房架在北面，不太算纯正的南北通透，且厨房空间比较局促。

175㎡、四房三卫：传统的南厅户型，四面宽朝南，纯正南北通透，比较常规，不过有时候最普通的有时候也是最好用的。

缺点就是有个暗卫，没有独立电梯厅。

215㎡：5房三卫：格局参照【天琴樾】【保利屏西天悦】的188㎡和【建发瑞云】172㎡户型，同时面积大，岛台区域变大，入户视野广阔（空间居中，还是比较浪费面积），北向生活阳台，大主卧套很豪华。

大平层户型无独立电梯厅、且大户型无家政动线，豪华感较差；晾晒功能在厨房北侧，油烟影响估计还是有的。

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