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一、板块分析

绿城桂语云著，这个项目属于雨花区，红星德思勤板块的西南侧，但是非常靠近天心区，在省府板块的东南侧，周边配套已经非常成熟，基本上老城区，目前热度较高。

这个位置，主要接受三个板块的利好辐射，红星德思勤、省府北新开铺、省府南黑石铺，三个板块全部是主打城市更新概念，再加学区配套的路径，从2022年开始，已经搞得如火如荼。

下图是新开铺城市更新板块范围：

桂语云著，不属于红星城市更新的核心区，但是距离很近，这里有德思勤，长沙第二大商圈，可以直接接受板块发展红利。

二、配套资源

尤其教育配套，直接看红头文件说话：

桂语雲著配建的小学，将与原雨花区稻田特立中学合并办学，成为雨花区教育局直属公办九年一贯制学校。

该校将委托给湖南师大附中进行集团化管理，更名为“湖南师大附中特立学校”，预计2026年秋季建成开学。

另外，桂语云著与德思勤商圈直线距离仅约1公里。

德思勤、步步高、红星等超百万方商业，将为业主带来巨大便利。

交通方面，项目距离地铁1号线桂花坪站+地铁7号线汽车南站（在建）都不远，满足日常通勤、游玩。

节假日遛娃、散心，直线距离3公里内有湘府文化园、省植物园、狮子山公园等生态宝地。

三、整体设计与户型

桂语云著成交楼面价3580元/平，住宅毛坯限价12500元/平；占地面积约5.12万方，为纯住宅用地。

地块综合容积率为3.16，由一块4.85万方的住宅用地与一块0.27万方的教育用地组成，总建面约16.18万方。

根据规划，项目总建面约196607.25㎡，容积率3.3，绿地率35.33%，建筑密度24%，限高80米，楼层在22层-26层之间，住宅户数1116户。

这个规模不大不小，刚刚好，容积率谈不上多低，但是绝对不高。

户型方面，得房率高是其最大的优势。

115平户型得房率在92%左右，143平户型得房率在96%左右，这个数据相当高。

建面约115㎡

约15㎡的高赠送面积，得房率高、总价低、门槛低，适合小年轻和三口之家上车。近7米的南向瞰景阳台，连通客厅餐厅，还带精致小玄关。

3开间朝南，南向面宽达约12.4米，采光、通风、视野良好。

建面约143㎡

南北通透+南北双阳台，大尺度南向面宽约13.4米，LDKB一体化，二联观景大阳台约7.4米，阳台、户内花园、多个飘窗的赠送/半赠送面积。

装修方面，其标准还是蛮高，松下的新风、东芝的中央空调、地暖都有，比较有诚意。部分装配可以自由选择。

四、全维实景示范区

桂语雲著打造「全维实景示范区」，呈现出绿城最新的人居高度。

通过黄金三段式极简设计，搭配阔绰挑高的门厅+落差式景墙+大面积落地玻璃窗，呈现出高级而不失精致的效果。

巨大的落地窗将园林景观引入室内，消弭了空间的界限，带来了视觉与精神的极致享受。

入户大堂，采用大理石地砖+全岩板墙面+全吊顶+仿奢石景观墙，尺度、风格、精工，给业主带来极大尊贵感。

另外，项目还规划建设高 规格的架空层泛会所和地下车库。

架空层泛会所定位高端，打造了书吧阅读区、积木互动区、泡泡游乐区等多元功能空间。

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对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

刚刚，财政部等三部门发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告。为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

微评：鸡蛋认为，虽然契税没有增值税高，但涉及的群体更广泛，更具普惠性。

首先，契税减免将直接减少购房者的支出，若能从现行的税率降至1%，将大大减轻经济压力。

举个例子，一套90㎡以上，总价200万的房子，1.5%的契税就是3万，2%的契税就是4万，若全部降至1%，二次置业成本大大降低，对于想买二套房的人来说无疑是大利好！也会刺激更多人进行置换或投资，进而提升市场活跃度。

其次，增值税的取消，不满2年也不用交增值税，意味着新房到手即可以转让，也能推动二手房市场的活跃度，市场竞争也可能加剧，从而促使房价更加合理。