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青铁鼎峰云上观澜由青铁置业及中瑞鼎峰双强品牌联合打造。位于市南西部双重点焕新区域延伸带，板块价值蝶变在即。择址市南前海，俯瞰四湾，三面无界观海，邻团岛山生态公园。双地铁出行，距M1团岛站直线距离仅500⽶，未来规划M2⻄延线；配套完善，享“一公里”醇熟生活圈。围合式楼座布局，中央花园设计，70%以上户型可观海。以北欧先进低碳技术，打造⾭岛可持续社区的典范。

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开发商： 青岛青铁南岛置业有限公司

物业类型： 普通住宅

区域板块： 市南区 八大峡

产权年限： 70年产权

项目特色： 海景房 配套完善 宜居生态地产 品牌地产 改善好房

绿化率： 35%

容积率： 3.83

占地面积： 2.44万方

建筑面积： 9.36万方

总户数： 715户

当期户数： 暂无资料

车位比： 1:1.4

物业费： 3.02元/㎡·月

车位： 970 （地下：970个）

楼盘户型：8种户型，建面：110-204㎡ 4室2厅3卫 (建面：204)

装修情况： 带装修

交房时间： 项目预计2025年06月交付

开盘时间： 2022年12月13日首开

售楼处地址： 青岛市市南区团岛三路16号 针路航海博物馆

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周边配套：

直线3km范围内有21个幼儿园; 8个小学，如青岛贵州路小学、青岛定陶路小学、青岛德县路小学、青岛八大峡小学、青岛市南区第二实验小学等; 5个中学：山东省青岛第一中学、私立青岛智荣中学、山东省青岛第七中学、山东省青岛第二十四中学、青岛恒亿学校。

楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有16个一级及以上医院。其中青岛市海慈医疗集团西院区距离楼盘1.3km，山东青岛中西医结合医院距离楼盘1.3km，青岛市第五人民医院距离楼盘1.3km，青岛市市立医院距离楼盘1.4km，青岛铁路医院距离楼盘1.5km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。

楼盘周边3km范围内有13个商场，包括金茂湾购物中心、百盛购物中心(中山路店)、悦喜客来广场、丽达奥特莱斯(国货店)、美博城(胶州路)等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有100个公园，距离最近的仅206m，非常方便日常休闲使用。

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交通状况：

周边直线3km范围内有4个地铁站（团岛、西镇、青岛站、中山路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是团岛。

周边直线1km内有22个公交站，距离最近的团岛站仅有381m，周边公共交通极为便捷。

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百亿房企降至2家

1-8月，成都TOP50房企销售业绩约为1553.51亿元，占成都房企全量销售业绩的56.55%；销售面积约为719.34万方，占成都房企全量销售面积的48.44%。

整体来看，无论业绩还是面积，TOP50房企基本占据成都楼市半壁江山，且头部房企相对更具溢价空间。在目前市场背景下，非知名房企和中小房企的项目去化愈发艰难。

另外值得关注的是，今年1-8月成都TOP50房企的累计销售业绩和销售面积，同比降幅均超三成；此外，TOP50房企中销售业绩≤20亿元的，共有28家，较去年同期翻倍，百亿房企由4家降至2家，销售面积超50万方的房企由去年的5家降为0，整体形势不容乐观。

从TOP10房企业绩表现来看，1-8月销售业绩约为765亿元，销售面积约为326万方，为近六年同期低位水平。此外，TOP10房企销售业绩与销售面积的入榜门槛，也为近六年来最低。头部房企业绩持续下滑，市场去化仍面临较严峻考验。

02/

市场表现

楼市活跃度持续走低

8月，成都新房市场延续供需两淡特征，新建商品住宅供应面积约61万方，同比跌幅约33%，开盘项目个数及总套数均明显降低，认购面积约93万方，是仅次于今年春节月（2月）的次低位，同比跌幅约40%，成交均价基本稳定，同比跌幅约为1%。

来访认购方面，8月新房市场来访量、认购量及转化率三项数据均较7月下滑，认购量和转化率均处于今年以来的低位，市场活跃度明显降低。

二手房方面，8月成都二手住宅成交约1.75万套，虽较7月有所下降，但同比来看仍增长11%左右，逆势上行。相较之下，二手房成交均价持续下滑，市场存在明显的以价换量特征。

土地市场方面，8月成都中心城区仅成交1宗涉宅地，即由7月24日延期至8月13日拍卖的新川17亩地块，该地块位于新川板块核心位置，地段较佳，地块较小，总价可控，但报名房企不多，最终由高投以17500元/㎡底价拿下，地市冷淡。

值得关注的是，8月30日成都中心城区新增5宗纯住宅用地供应，分别位于锦江区金融城三期板块、天府新区麓湖板块、双流区的怡心湖和东升板块，将于9月下旬拍卖。去年71家房企抢滩金融城三期的画面还记忆犹新，本次出让地块能否再续盛况？

03/

展望

9月市场成交有望回升

虽说目前成都市场整体呈现下行趋势，但横向对比全国各大城市来看，成都仍是出类拔萃。1-8月成都新建商品住宅成交超800万方、6万多套，二手住宅成交超1300万方、14万多套，两项数据在全国均遥遥领先。

同时，在这个8月，成都还出台了一系列购房利好相关政策，如放宽首套房认定资格，不再全市范围查房，只要购房所在区（市）县无住房，即可执行首套住房的贷款政策。新政策下，绝大部分购房者都能够享受首套房贷款政策，降低了购房门槛与购房压力。

随后公积金政策也迎来调整，除放宽首套房认定资格外，新增了提取首付款政策，自9月15日起，在成都行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金直付购房款，减轻首付压力。

此外，成都还开展住房以旧换新活动，成都住建鼓励开发商、市房地产行业协会和各区（市）县政府（管委会）等多个主体通过给予财政补贴、包括且不限于定额补贴、全部或部分契税补贴、增值税补贴、发放消费券等，积极开展住房以旧换新工作，打通新房和二手房置换链条，提升市场活跃度，首批62个楼盘确定参与以旧换新活动。

8月30日，成都主城区热门区域之一的青羊区发布房产新政，聚焦购房入学、金融扶持、房票、以旧换新等主题。针对需求端，包括购买新房完成备案即可入学、机构职工组织团购买房30套以上给予每套1万元现金补贴、购买商业物业用于经营可提供5-30万现金补贴、旧城改造及拆迁等提供房票安置和购房现金奖励等；针对开发端，项目在规定时间内完成预售和实现85%去化的，给予开发企业100万元奖励，开发企业通过“以旧换新”方式促成房屋成交并完成网签备案的，给予开发企业每套3000元的现金奖励。

整体而言，今年8月成都多项购房政策的放宽和优化，核心主要体现在降低购房成本，从需求端刺激观望型购房者入市，活化二手房与新房的置换链条。在新政的推动下，市场预期有所转变，供需两淡的市场现状有望得到相对改善。

结合传统营销旺季节点的到来，房企的推盘强度、营销力度将有所提升，加上上述新政刺激，预计9月成都市场整体成交有所回升，但考虑到楼市行情还受到宏观经济等多项因素影响，预计新政刺激或仍以短期脉冲效果为主，整体增幅相对有限。