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🌟【长沙】嘉信.洋湖锦玉🌟

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2024年6月12日，来自永州的嘉信地产又在长沙抢了一块地，之所以说又，是因为此前嘉信2022年7月已经市府观沙岭片区拿了一幅袖珍地块，只有不到30亩的小地块，容积率在观沙岭片区属于低密，只有1.59。（ 文章见链接：始于颜值，终于品质）

这块大王山地块编号[2024]长沙市022号，用地面积32274平米，容积率3.1，商住比1：9，规划总建筑面积10.0平米，成交总价43022万元。

这块地的出让条件与大王山其他地块不同的是，地块限高100米，我们回忆一下大王山周边的已出让地块，基本上都是80米左右，建到25、26层就打止了，这里搞了一个百米高层，意味着你终于可以买到30层的楼了。有些人就是喜欢高一些，比如许家印，就非要深圳湾一号的顶楼，原因是他不喜欢他上头有人，结果，你懂的。

其次是在挂牌条件中约定，竞得人须在该地块开发的商业物业内向长沙市湘洋开发建设有限公司（由洋湖村、连山村、山塘社区和蓝天村等四个村（社区）联合成立）定向销售2170.12平米的商业，销售单价为4800元/平米。

这个项目的东侧规划了一栋商业，后期应该是做酒店，这个商业体量就是从这个里面出，村民们没有定向购买住宅，算是保证了小区客群的纯粹，是不是发现一些想造调性、卖溢价的楼盘都是这么强调的？这个是阶层固化才会有的现象吧，大家都是三代之前光着脚在稻田里插秧，这才洗干净脚多久啊，就变得这么世俗啦？

当年星河湾给自己的楼盘打广告，说是一般形成一个贵族最少要三代，但是你买在星河湾的楼盘里，可以两代就能加速形成一个贵族，因为人家引进了伊顿公学，让你的孩子天天跟威廉王子、哈里王子混在一起，一下子把人家传承几百年的带着裹尸布味的繁冗礼节学会了，然后，除了在上海滩假装一下假名媛，并没有什么卵用。

歌德在巨著《浮士德》中向我们描述浮士德跟魔鬼做交易，魔鬼满足他所有的愿望，只要他满足了，魔鬼就收走他的灵魂。在他经历了书斋生活、爱情生活、政治生活、追求古典美和建功立业各个阶段，都不能让他发出：“时间，请暂停！”的呼唤，但是最后让他满足的还是像保尔柯察金一样，把有限的生命投入到无限的为人民服务中去，在填海造田中获得最大的满足，这说明沉沦于个人的享乐是不能获得真正的满足，追求为他人、为社会创造价值才是人最大的价值，从见自己，到见天地，再到见众生。

楼主写着写着就又写到自己的老本行了，这算是散文的形散神不散吗？可以站高立意，说是为苍生、为黎庶鼓与呼吗？这有点扯了，这里可不是高考作文。

其三，出让条件中还约定，为落实城市建筑和景观风貌管控要求，提高住宅品质，项目规划设计时应对住宅阳台统一封闭设计，并在住宅交付前实施完毕。长沙4月18日新规之后，由于阳台封窗也可以计算半面积，开发商动手统一封窗的确实多了，极大提升了立面的美观。话说这样的善政以前为什么就不推行呢？

其四，这个地楼面价折合4300元/平米，其中商业部分楼面地价为3100元/平米，其价格不随最终成交价提高而上升，因此住宅部分楼面价折合4433元/平米。该地块住宅不限价。

这个楼面价在大王山片区并不算高，当然这块地的容积率3.1算是比较高的，所以地价便宜也可以理解。

我们对比一下大王山片区的楼面地价：

2019年时建发电建江山悦地块容积率2.24，楼面价5500元/平米，毛坯限价11500元/平米;

2020年梦想麓隐桐溪地块容积率2.1，楼面价4800元/平米;

2021年龙湖江与城地块容积率2.36，楼面价4800元/平米，毛坯限价12200元/平米;

2021年铁建梦想龙隐台地块容积率1.3，楼面价5800元/平米;

2022年梦想山悦和鸣地块容积率2.24，楼面价5200元/平米，毛坯限价13000元/平米;

2022年保利长交锦上地块容积率2.3，楼面价5200元/平米，毛坯限价13000元/平米;

2022年华润润樾府地块容积率1.84，楼面价5615元/平米，毛坯限价13300元/平米;

2022年郴州鑫宇湘江湾地块容积率2.3，楼面价6389元/平米;

2023年旭辉龙光金地商置国宸府地块容积率2.79，楼面价4876元/平米，毛坯限价10800元/平米;

2023年欣利湘江左岸地块容积率2.2，楼面价5980元/平米;

2023年中海阅山府地块容积率2.3，楼面价5249元/平米，毛坯限价13200元/平米。

从上面可以看出，这块地的容积率是最高的，地价也是最便宜的。

从项目总图可以看出，地块由7栋住宅和1栋酒店组成，其中南侧两排是4栋18层的小高层，北侧是3栋高层。

一般高低配的做法在高层与别墅中比较常见，比如省植物园那个有个美洲故事的别墅，北侧一排就做的高层，作为别墅的靠山，所谓前有照、后有靠，形成一个符合传统的居住格局。

这个项目的布局规划也有点类似的做法，后面的高层作为靠山将外侧的大王山游客集散中心隔绝开来，包括项目的立面顶端的女儿墙也就有种山峦起伏的意象，是不是取意于这个山的意思？

在中央布置了纵向布置了一个大面积绿地，绿地前方设计一个下沉庭院，利用高差，做出水景，这是取意明堂的做法，进得此门，就将红尘纷扰的俗事关在门外了，你在外面是赵总、钱总，在门内只不过是孝子、慈父，所以不要将外面的坏脾气带到门内来。

项目总共720户，全部是150平米以下的户型，以刚需与刚改客户为主打。

因为前两排设置了18层的小高层，根据今年11月5日发布的长沙市城市规划技术管理规定（2024年修订版），在主城间距区，100米以内的高层楼间距计算公式是27+0.1H，这个只需要32.4米就可以满足日照要求了。

我们看这个项目的楼间距，1#与3#栋之间是34.43米，2#与5#栋是34.49米，3#与6#栋是34.43米，3#与7#栋是34.43米，5#与7#栋是35.47米，5#与8#栋是34.34米。这个排布非常工整，真得如兵营一样。

现在不少人选房子走入了极端，非要看所选楼栋的采光通风情况，这个完全没有必要，因为长沙的规划相对来说是比较保守的，总图规划非常注重考虑日照条件，必须达成大寒日满足2小时日照要求，整个小区不满足日照的户数不能超过100户，这个在规划文件中都有公示。

现在连一些设计师都不会用笔计算日照了，都是现成的软件，输入条件，就能输出结果，没有什么神秘的东西了。现在的高层小高层作为规模化复制产品，就像植物一样，都知道越向上才能得到阳光，你选了低楼层，缺少日照是必然的。

由于设置了中央景观中轴，所以所有楼栋的消防登高面都设置在了北侧，没有将两个消防登高面集中在一个组团中间的情况，所以楼栋南侧是可以多做一些绿化的。

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深圳楼市资讯：重磅！

刚刚，在全国人大常委会办公厅举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安表示，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

据了解，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。

增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。

在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。

在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。

若政策出台，意味着北上广深豪宅交易中需要缴纳的增值税有机会降低。

深圳豪宅顾问罗中易此前分析称，深圳普通住宅满2年免征增值税，非普通住宅则是差额征收，按（过户价-登记价）/1.05×5%计算；不满2年，则普宅与豪宅都是全额增收。

该政策如果落实，主要利好满2年出售的豪宅。

以万科瑧山府为例，2019年开盘出售的房源中，约240㎡的登记价格是2200-2400万之间，满2年后售出，假设成交价为4500万。

那么，约2100万的差价，征收5.3%的增值税，即约111万的增值税。

而如果新政落地，这上百万的税费可以免征。

▲万科瑧山府最新成交价 | @中原找房

回顾来看，在2023年11月，深圳住建局就已经调整过普通住房标准。

当时，宣布将普通住宅的标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下。取消了过往750万以上的标准。

而据@深圳中原研究中心 数据，今年9月，深圳成交的二手房中，约13%的面积在144㎡以上。

新政策落地，或有利于促进豪宅交易的增长。