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地块容积率2.0，不算高，但不规整地形加周边老旧房多，无效面积多，实际排出的效果不算理想。不大的地里排6栋楼，4栋20-33F高层、2栋13-17F小高，南侧两栋33F的高层，现南高北低的格局，产生自遮挡。
出现13层、20层这种不太经济的楼栋，应该是受旧楼日照问题没办法拔高或降低层数，要不然大高变小高、小高变洋房，对户型是有助力的。
排布上考虑临主干道影响，149、169㎡排在南侧临国货路，186㎡户型藏在最北面，218-238㎡排布中庭景观，价值排序还是有条理的。
地块双侧临路，又无外部景观，排布主要是以规避不利因素和内部景观结合进行摆放。
中心恒产者恒贵，且贵者恒贵，一直是时代不变的定律。楼市风向无论怎么吹，老百姓“真金白银”认可的始终是好房。福州一环内台江芯五一中路，一直是重要的政治和经济文化中心区域，城市的版图几经拓疆，但是五一中路作为城市的经济策源点及品质人居的聚焦点始终未变，因为繁华可以复刻，但历史底蕴的沉淀，却是无法被取代的。
建发·瑞云作为建发房产丨福州2024耕心三子的首发力作，优享五一中路一公里黄金生活圈，扼守城市主动脉接轨无界繁华，生态公园在侧、鼎级资源配套云集，以福州市中心少见的容积率仅有约1.99、楼间距高达约71米的社区，从拍地至今一直是万众焦点，无疑是填补片区内十几年高端改善空白的“藏品级奢宅”。
【绿意环绕，自然与城市的和谐共生】
在繁忙的都市生活中，一片绿意往往能带来无尽的宁静与惬意。建发·瑞云周边，南公园、茶亭公园、打铁港公园三大公园环伺，仿佛为这片繁华之地镶嵌上了绿色的宝石。晨起推窗，满眼皆是生机盎然；傍晚散步，更是能享受到自然的温柔拥抱。
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2024年福州最新、最全购房政策出炉！
今天，楼市大侦探为大家整理了一份福州2024年最新最全的限购限贷、首付比例、房贷利率、公积金、人口落户、买房税费、入学学位、人才购房等买房政策的大盘点，全是干货，非常实用，建议收藏！
目前福州六城区已取消限购、限售、限价政策，在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格。
建筑面积在144㎡及以下的新建商品住房和二手住房。（144㎡以上不限购）
1、福州市户籍：可购买2套住宅，其中二孩家庭中有一个孩子未成年的，可购买第3套。
2、非本市户籍：可购买1套住宅（无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明）
3、出租后，可购买N+1套。
居民家庭将限购区域内名下已办理产权证的存量住房作为租赁住房或保障性租赁住房全部出租后，可在限购区域内再购买1套建筑面积144平方米及以下商品住房（含二手住房），用于自住。
也就是说出租后，可以无限循环购买，相当于N+1套。
1、房贷利率：首套LPR-50BP，二套六城区LPR+30BP，闽侯LPR+20BP
2、贷款比例：
备注：家庭房屋套数，只认购房所在地房屋套数，不含房改房、自建房、经济适用房、拆迁房、集资房；家庭名下有未结清的住房贷，不影响贷款成数，但需计入负债。
1、公积金贷款利率
目前首套房公积金贷款利率3.1%，二套3.575%。
2、公积金首付比例：
职工申请纯公积金贷款购买144平方米（含）以下的首套房，首付款比例不低于20%。
购买144平方米（含）以下的二套房及144平方米（不含）以上的住房，首付款比例不低于30%。
为此，职工家庭不论首次或二次申请纯公积金贷款，只要购买的住房产权面积在144平方米以下且属于“首套房”，即可按首付款比例不低于20%执行。
3、公积金贷款额度：
目前福州职工家庭住房公积金贷款最高额度为双职工80万元、单职工50万元。
二孩家庭：另加20万元，最高贷款额度为双职工100万元、单职工70万元；
三孩家庭：另加40万元，最高贷款额度为双职工120万元、单职工90万元。
绿色建筑和装配式住房贷款额度上浮20%
职工家庭在购买二星级以上绿色建筑住房和装配式建造的商品房时，住房公积金贷款额度在可贷额度基础上上浮20%，上浮后不超过住房公积金最高贷款额度（双职工80万元、单职工50万元）。
4、福州都市圈公积金，可直接在福州买房
福州都市圈包括：福州、莆田两市全域，宁德市蕉城区、福安市、霞浦县、古田县，南平市延平区和建阳区、建瓯市部分地区，及平潭综合实验区。
以上地方的公积金，可直接在福州买房。
除以上地区以外的异地公积金，仍需六区六县户籍方可办理。
从2023年4月1日起。省直公积金缴存职工（含共有产权人）及配偶可向省直公积金中心申请提取公积金账户内的住房公积金(含住房补贴)，用于支付购买新建商品住房首付款。
5、商转公
2022年9月15日起，福州恢复办理个人住房商业性贷款转住房公积金（或组合）贷款业务。
申请条件
申请商转公贷款业务，仅适用于福州住房公积金中心缴存职工，且职工家庭从未申请过住房公积金贷款，商业贷款已还一年以上。
职工申请“商转公”需要如下条件：
在福州中心缴存公积金、在我市已办理个人住房商业性贷款（不含福州户籍异地缴存职工）；
符合贷款申请条件，且家庭首次申请公积金贷款；
申请人为原个人住房商业性贷款的借款人或配偶（配偶应为原房产共同买受人）；
原个人住房商业性贷款未结清且贷款银行同意提前结清贷款；
原个人住房商业性贷款已还款一年（含）以上，信用记录良好且无逾期贷款余额；
所购住房为钢混结构且已取得不动产权证书，可设定抵押权，并可正常交易；
由商业性贷款转为组合贷款的，应同时符合现行住房公积金贷款和个人住房商业性贷款相关政策。
申报材料
（1）现有基础材料：身份证件、户口簿、婚姻状况证明、个人信用报告、一手房原购房合同、不动产权证、原个人商业性购房借款（含抵押）合同、“商转公”贷款银行名下的收款、还款借记卡。
（2）需前往不动产登记中心出具：家庭名下住房套数查询证明、房屋抵押情况查询凭证、调档确认的二手房网签合同。
（3）以变更抵押登记的方式办理的，须向原贷款银行申请出具：《结清贷款承诺函》。
（4）配偶或者直系亲属（父母）参与收入认定和贷款额度测算需提供：配偶或直系亲属（父母）参与收入认定的，需正常缴存住房公积金并提供缴存证明；主贷人的配偶正常在省直、能源、铁路中心缴存或是现役军官有在部队正常缴存，可以参与贷款额度测算，需出具缴存证明。
（5）其它材料：办理“商转公”组合贷款，另提供:月收入证明；
借款申请人若为生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，另提供子女的《出生医学证明》。
办理流程
“商转公”有两种申请方式，一种是申请人自筹资金结清原商业贷款，另一种是申请人办理住房变更抵押登记。
注意事项
（1）申报材料说明：申报材料提供原件；借款申请人个人信用报告(查询打印之日起一个月内有效)；原购房合同包括商品房买卖合同或不动产买卖合同或房地产买卖契约；如抵押合同包含在借款合同中的，可不提供抵押合同；以办理住房变更抵押登记方式申请商转公贷款的,另提供：原贷款银行出具的同意提前结清原个人住房商业性贷款，并及时办妥解押手续的《结清贷款承诺函》。
（2）借款申请人具体包括：主贷人及配偶。
（3）借款申请人应至购房所在地公积金贷款承办银行网点申请办理贷款。
（4）借款申请人为单身的，需面签单身声明。
（5）通过“数据共享平台”可以获取借款申请人的结婚信息的，可不提供“结婚证”， 若“数据共享平台”查询不到婚姻状况证明或借款申请人对查询结果存在异议的，提供“婚姻关系证明”，借款申请人为离异未再婚者，需提供离婚证和离婚协议或法院生效判决书。
（6）办理个人住房商业性贷款转住房公积金组合贷款的借款申请人，另提供:月收入证明原件各二份，月收入证明应加盖缴存单位公章，该证明开具之日起三个月内有效。
（7）缴存证明中需体现住房公积金缴存基数、月缴存额、近6个月的缴存情况。
（8）职工申请纯住房公积金贷款的，以申请之月的住房公积金缴存基数来认定家庭月收入。
（9）不动产登记机构出具的住房套数查询证明或结果，开具之日起三个月内有效。住房套数证明为家庭成员查房证明（含夫妻双方及未成年子女查房情况）。
（10）不动产登记机构出具的商转公贷款房屋的房屋抵押情况查询证明或结果，开具之日起三个月内有效。
（11）借款申请人若为生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，需另提供子女的《出生医学证明》；离婚重组的职工家庭，除提供子女《出生医学证明》外，还需提供未成年子女户口簿、离婚协议或法院生效判决书。
（12）申请人以自筹资金结清原商业贷款的方式申请商转公贷款，应在商转公贷款审批后30日内，向原贷款银行办妥原个人住房商业性贷款结清手续和解押手续，并取得结清凭证，将材料送至申请商转公贷款的承办银行网点。原商业贷款无法结清而影响商转公贷款抵押权正常设定的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。
（13）申请人以办理住房变更抵押登记的方式申请商转公贷款，应在接到商转公贷款承办银行网点通知后30日内筹足自有资金（原商业贷款余额扣除审批贷款金额）偿还原商业贷款差额部分，并将还款凭证提交到申请商转公贷款的承办银行网点。若无法在30日内偿还原商业贷款差额部分，影响商转公贷款抵押权变更登记的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。同时，借款申请人应在放款后的15个工作日办结原贷款银行的解押手续，并提供不动产登记中心出具的房屋抵押情况查询证明至商转公贷款承办银行网点，否则将承担福州住房公积金中心收回贷款并不再享受商转公资格等后果。商转公贷款资金专项用于偿还原贷款本金余额，不得挪作他用。
（14）原购房商业性贷款所购住房的房屋结构应为钢混结构。不动产权证书中未记载房屋结构的，借款申请人应提供原贷款银行的原评估报告调档件或不动产登记和交易部门调档查询房屋结构信息。
（15）原商业性购房贷款所购住房已办理不动产权证书，可以正常设定抵押权，为商转公贷款提供抵押物担保，不存在除原商业性贷款抵押以外的其他权利限制。
（16）商转公贷款房屋价值根据不动产登记和交易中心记录的成交总价、原借款合同中记载的成交总价和评估价三者中的就低者确定。
（17）申请个人住房商业性贷款转住房公积金（或组合）贷款时，借款申请人及配偶均需到场，并面签征信授权书。
（18）只有主贷人的配偶正常在福州地区（福建省直、福建能源、福州铁路）住房公积金中心缴存住房公积金或是现役军官有在部队正常缴存住房公积金，可以参与贷款额度测算。
（19）配偶或直系亲属（父母）有正常缴存住房公积金的，可以参与收入认定。
（20）属中国（福建）自贸区福州片区引进的高层次人才需申请特殊政策规定的贷款额度的，需另出具福建省人才工作领导小组办公室发放的《福建省引进高层次人才证》。
（21）“闽都英才卡”持有人需申请特殊政策规定的贷款额度的，另提供“闽都英才”钻石卡或白金卡。
（22）借款申请人可通过“榕政通”或“EMS”等快递服务商将申报材料复印件邮寄至贷款承办银行网点。待审批通过后，持申报材料原件至贷款承办银行办理签订《借款合同》手续。
04 买房税费政策
（一）新房
1、契税
首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。
首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。
二套房房屋面积＞90平，契税为2％。
注意，新房的契税，按照房屋的成交价格来计算，即成交价格乘以对应的契税比例。
2、其它费用
权证印花税5元／户，权证登记费80元／套，非住宅550元／套。
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