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一、项目土拍：

项目拿地至今两年有余，才出街不久，福州国企的操盘进展还是缓慢，说是精雕细琢也不为过。

2022年9月29日左海以底价10.72亿竞得2022-43号地块，楼面地价16777元/㎡，当初市场来看，地价不算太高，毕竟火葬场的【龙湖九里晴川】当年售价约为2.5万元/㎡，月均卖25套左右。

二、地块素质：

地块位于仓山老城区，原建材市场地块，目前周边建材市场尚未拆除，周边城市界面一般，但配套相对完善，生活氛围浓厚。

交通上，项目通过北侧、东侧道路，连接上渡路、浦上等，自驾方便。公交线路多达二三十条，在短期内没有地铁，中长期规划3号线站点。

学校上，暂未划片，参照周边情况，南侧正祥滨江划片南台实验小学，对口三十九中，北侧罗马佳洲划片仓四小，对口江南水都中学，大概率类似，学校不算太差且接送方便。

商业方面，1.5公里爱琴海购物广场、万达广场等浦上商圈，商业氛围好，且上渡周边是仓山老城区，周边生活氛围浓厚，充满人间烟火气。

地块不利因素主要是建材市场，项目西侧、南侧及东侧均为建材市场，城市界面还是有待改善。

受建材市场影响，界面会有一些嘈杂，但是临近江滨，且上渡周边的生活氛围好，挺适合养老，可瞰江楼栋及南侧的视野还可以。

北侧江景视野 高度70米

对岸、三县洲夜景

02

项目规划

【左海烟山江翠】是福州国有独资企业——左海打造项目，其在售项目包含左海望麓、左海望悦、左海华玺、左海星悦颂等，已落地项目偏向刚需，烟山江翠是其打造的首个全社区大于120㎡的改善社区。

项目位于闽江南岸，闽江做为福州城市的母亲河角色，一条江岸线，聚集了福州城市的高端居住项目，依托江景资源，左海才打造改善项目。

一、项目规划：

项目主要营销点为“一脉闽江、文脉纵轴烟台山”。项目限高70米，容积率约2.4，规划2栋小高+8栋高层，合计403套住宅，规划机动车位612个。社区行列式布局，北侧楼栋结合底商等，内部楼栋全架空。

项目定位150㎡户型为主，南侧排布两栋127㎡户型，为小高层，其余均为高层，其中：

东北侧1#、7#楼两栋无遮挡江景视野打造166㎡户型。

东南8#、西南11#楼为北厅150㎡。

中庭5#、6#设计为南厅户型，中庭景观视野。

二、项目户型配比

规划127-166㎡三个面积段，其中127㎡占比17%，150㎡以上占比62%,166㎡占比21%，低改产品为主。

03

户型设计

项目规划全四房户型，均为T2，看产品设计，所有户型：

均带独立电梯厅，使用效率高，居住私密性高且尊崇归家感受。

入户门均为子母门尺寸，入户大气。

户型上都设计相对独立的入户玄关，私密性强。

户型均有大面宽视野，大面宽阳台。

127㎡四房两卫、9#10#：

户型比较难得的有约8㎡的入户前厅。南向约14米大面宽，四卧朝南，南向面宽大于市面上大部分同面积产品。客餐厨一体化，大横厅连北向景观阳台，南北双阳台设计。

缺点就是公卫太靠里，使用比较不便利，且在主卧旁，隐私和嘈杂受影响。南北不够通透。

B户型150㎡：四房三卫、2#3#8#11#：

格局在127㎡户型上微调，设计四房三卫，一个暗卫，南向14.7m大面宽阳台。客餐一体设计，约6.3m开阔大横厅，连接双景阳台。

主卧不如127㎡主卧套舒适。

127㎡、150㎡B户型，如果喜欢朝南客厅，可把北向客厅+餐厅和南侧两次卧对调。户型设计及示意图考虑的是楼栋在地块北侧和最南侧，其中北侧有江景，南侧南端无景观，可以向北看中庭景观。

C户型150㎡四房三卫、5#、6#：

15.5m大面宽四开间朝南。餐厨独立，客厅南向连接8.8米南向阳台。纯正南北通透性强。双套间设计。

客厅及多功能间占据比较多面积，其他空间比较局促，主卧舒适度差一些，主卫比较小。

A户型166㎡四房三卫、1#、7#：

150㎡B户型升级，约17m面宽朝南，约6.6m双联双阳台。厨餐客一体化大横厅, 外连观景阳台。约37㎡主卧配备独立书房、卫浴间、270°观景飘窗。

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一.贷款首付及利率的变化

福州市当前购房政策已无限售、不限购，目前信贷政策也相对宽松

福州首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套和二套房。

2024年10月21日贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%，LPR较此前下降0.25%。

根据最新LPR，福州执行贷款利率为：LPR-55个基点=3.05%

1.商业按揭贷款

住房套数认定：优化住房套数认定，对居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。

政策实施前：认定为居民家庭在福州五区范围内的住房套数，以确定是否为首套房或二套房贷款申请。

政策实施后：家庭在某一区内没有住房，即使在其他区域有房产，也可视为首套房贷款申请。如台江区有房产，但鼓楼区无房，则鼓楼区贷款按首套房。

2.公积金商业组合贷款：

3.纯公积金贷款:

1.福州本市公积金

2.异地公积金

二.公积金余额当首付使用

三。二手交易 税费政策调整：

1.自10日1日起受理的个人二手住房转移登记，即可享受个人所得税新政。

取消普通住宅和非普通住宅标准，个人住宅转让的个人所得税征收税率统一调整为1%，减少住房交易税费成本。

2. 11月13日 提出契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。（2024年12月1日执行）