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三亚凤鸣观堂楼盘笔记

（项目位于三亚市吉阳区抱坡片区，紧邻三亚学院与抱坡湿地公园，主打“文旅融合+低密改善+学府栖居”的品质社区，适合追求自然环境、教育资源与文旅配套的本地改善家庭、候鸟客群及新市民。）

一、基础信息速览

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开发商：三亚凤鸣置业（三亚本土文旅地产标杆企业，深耕三亚10余年，开发过凤鸣谷、凤鸣水岸等文旅项目，擅长“生态+文化”融合开发，品牌以“文旅运营+品质住宅”见长）。

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项目位置：三亚市吉阳区抱坡中路与学院路交汇处（地处吉阳区抱坡生态新城核心区，紧邻三亚学院、抱坡湿地公园，属于三亚“西拓”战略下“文旅+教育+生态”融合的新兴宜居板块）。

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物业类型：住宅（改善型社区，以低层洋房、叠拼别墅为主，少量高层）。

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产权年限：70年（住宅）。

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占地面积/建筑面积：占地面积约8.6万㎡（具体以规划为准），总建筑面积约18万㎡（容积率约2.1-2.3，低密社区，居住舒适度较高）。

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产品构成：6-8层叠拼别墅（稀缺）、11-15层小高层（主力）、22层高层（部分），主力户型建面约100㎡-180㎡（三居至四居）。

二、区位与交通：抱坡生态新城，文旅与教育双赋能

1. 区位价值：

项目位于吉阳区抱坡片区，是三亚“西拓”战略重点打造的“文旅融合+生态宜居”标杆区，紧邻三亚学院（文化地标）、抱坡湿地公园（城市绿肺），同时通过学院路连接市区、高铁站，属于“自然生态”与“人文活力”交融的核心区。该区域定位为“高净值改善住区”，既承接了三亚的文旅资源（如千古情景区、亚龙湾），又因抱坡湿地的生态优势（水域面积约2000亩），成为追求“文旅栖居+教育配套”的家庭优选。

2. 交通配套：

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自驾：紧邻抱坡中路（片区主干道，连接市区、高铁站）、学院路（文化轴，通向三亚学院），约5分钟可达三亚学院（距离约1公里）、抱坡湿地公园（距离约800米）；通过榆亚大道可快速通达大东海（约15分钟）、凤凰国际机场（约20分钟）；

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公共交通：距离抱坡村站（5号线延长线规划中，约1.2公里）步行约15分钟，周边公交线路密集（如18路、25路、54路等），覆盖市区、天涯区；打车至三亚站（高铁站）约15分钟，至凤凰机场约25分钟。

三、周边配套：文旅+教育+生态，全维改善资源

1. 生态与文旅资源（核心优势）：

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抱坡湿地公园（距离约800米）：三亚“城市生态会客厅”，水域面积广阔，含环湖步道、观鸟台、湿地科普馆，推窗可见湖景，日常可散步、骑行，适合家庭自然教育；

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三亚千古情景区（距离约3公里）：海南文旅名片，含黎苗文化体验、大型实景演出，周末可带家人感受热带风情；

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项目私属园林：凤鸣“观堂系”园林设计，融合三亚热带植被与中式园林元素（如椰林步道、叠水景观、景墙），营造“园中有湖”的度假感。

2. 教育资源（核心卖点）：

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吉阳区教育强区辐射：项目属于吉阳区抱坡片区“教育优质带”，周边学校资源丰富；

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公立学校：属于吉阳区抱坡街道公办学校施教区（具体以教育局划片为准），周边有三亚市第十小学（抱坡分校，公办，距离约1.5公里）（区重点，注重素质教育）、三亚市实验中学（初中部，公办，距离约2公里）（省重点，中考成绩稳定）；

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高校资源：紧邻三亚学院（本科院校，距离约1公里），文化氛围浓厚，适合重视教育的家庭。

3. 商业配套：

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社区商业：项目自身规划约1.2万㎡“观堂里”文化商业街区（含非遗工坊、海南主题咖啡馆、精品书店），融合本地文化与现代消费；

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区域商业：距离亿恒夜市（三亚最火夜市，距离约4公里）（小吃、手工艺品、网红打卡）、大悦城（距离约5公里）（高端商场、影院、品牌零售）约10-15分钟车程；

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文旅商业：周边有千古情景区商业街（民族特色商品、美食）、三亚学院商业街（学生消费集中区）。

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