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三亚【保利汀澜和著】

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保利汀澜和注著测评，本年度专属于你的楼盘分析报告！

①：区位及配套

房地产的不可移动特性决定了其只能就地开发、原地利用，因此房地产的客观公允价值来自于其不可变更的地理位置以及现阶段的发展状态、自然环境、周边配套、远期规划等关键指标。

本期将对影响保利汀澜和著项目，较大的关键点，进行客观务实的阐述，希望能给您带来谢取帮助。

保利汀澜和著项目位于海南省三亚市崖州区创元中路与传新路交叉口的西侧，属于南繁科技城板块。

截止到目前，在交通出行方面，项目距南繁安置区公交车站步行距离约150米，此处有往返于创新研学谷的312路内外环两条公交路线。

项目距崖州区政府公交车站约1.5km，此处有在崖州区往返的301路、302路、304路和306路，有崖州区往返于乐东县龙栖湾的303路。以及起点为崖州区中心渔港，终点为三亚市天涯区南边海路救捞站的58路。

项目距崖洲湾轻轨站约3.5km，

距环岛高速互通约4.5km，

距崖州湾高铁站约5km，

三亚凤凰国际机场约32km。

在商业配套方面，项目自身以及相邻的住宅小区配建有小规模临街底层商业，可以在一定程度上满足业主日常类的简单生活需求，若是需求多元且规模相对更大的购物、餐饮等配套，则可以向东驱车约1.4km到达崖洲湾大道。这里的商品业带相对更为成熟，有早已经营多年的各类沿街商铺、超市、餐饮店，也有如青椰广场等近几年建成的中型商业群落。

在教育资源方面，项目距崖洲湾科技城南开幼儿园步行距离约600米，距科技城南开小学约500米，距科技城南开中学约3.6km，距三亚市田家炳高级中学2km。需要注意的是，在义务教育阶段，公立学校的招生入学方案以教育局划定的片区为准，所以对于学位有明确需求的购房者来说，应了解24年度，并关注25年度三亚市教育局所发布的相关公告。

在医疗资源方面，项目区正在建设中的崖洲湾科技城综合医院约1km，距崖州区卫生院约2.6km，距国康医院约3.2km，距崖州南滨医院约4.4km。

在景观环境方面，项目区正在建设中的南繁中央公园步行距离约700米，距已经建成的崖州文化公园约850米，距正在建设中的崖州湾科技成中央公园约1.3km，距崖洲湾海滩约4km。

保利汀澜和著项目位于规划面积约4平方公里的南山科技城板块内，这里属于是总体规划面积约69.3平方公里的崖洲湾科技新城的重要组成部分，而崖洲湾科技新城的总体规划则被定位为培育产业转型新业态，激活经济发展新功能，打造自贸岛建设新标杆的增长极。受益于科技新城的总体规划，崖洲湾区域近几年的发展可谓是日新月异，保利汀澜和著项目所属的南山科技城板块当下和未来的发展都令人充满期待。

②产品及数据

若是想深入了解一个商品房楼盘的建筑详情，那么就必然要从开发商信息、楼盘投资规模、用地范围、建设内容以及产品定位等关键点进行汇总、分析、梳理。

本期将对保利汀澜和著项目自身的相关建筑数据进行客观、务实的阐述，希望能给您带来谢谢帮助

保利汀澜和著项目总占地面积约41.3亩，土地用途为70年产权的二类住宅用地，土地使用权的终止日期为2094年3月10日，由三亚保晟实业发展限公司投资建设。三亚保晟实业发展有限公司是保利三亚房地产开发有限公司于2023年10月8日登记成立，注册资金2000万元人民币的全资子公司保利平台合作项目总建筑面积约9.55万平方，其中计容建筑面积约6.89万平方，不计容建筑面积约2.66万平方。项目容积率为2.5，绿地率40%，建筑密度为22%，机动车停车位共计722个，非机动车停车位共计1215个。

项目拟建设内容包括6栋地上25~26层高的住宅楼，其最大高度为79.8米，共计588套住房，3栋仅地上一层高度为6米的商业配套用房，其高度为6米，一栋仅地上一层的门岗以及地下一层的整体地下室。

项目内部由保利物业提供管理服务，物业费为每平方3.99元。

保利汀澜和著项目内部的6栋高层住宅楼以东西两排对称的并列式布局建造，园区大门、中庭、休息区、室外泳池则由南至北的依次分布在园区内的中轴景观带。1号及2号楼的底层为连接商业，3号、4号、5号以及7号楼底层设计为架空层。此区域内按照不同的主题和陈列设施被规划设计为青年健身区、儿童娱乐区、老年活动区以及乒乓球区，6栋住宅楼的总高为25~26层，每栋住宅楼仅设计有一个单元，每个单元内均为两梯四户。

保利汀澜和著项目共规划设计有三个面积区间的户型产品，分别是建筑面积109平方的A户型，其位于单元平层内的中间位置，A户型的室内格局为三房两厅两卫，建筑面积120平方的B户型，位于单元平层的边户位置，B户型的室内格局为四房两厅两卫，建筑面积138平方的西户型，仅位于3、5、6、7这四栋楼靠近园区中轴景观带的边户位置，其户型格局为四房两厅两卫。

以项目内套数占比最多，建筑面积109平方，格局为三房两厅两卫的A户型为例，入户的左侧是带有两扇小推拉窗的开放式厨房，其采用上悬滑道式三重可推拉门的设计在一定程度上兼顾了室内的采光、通风以及烹饪油烟外溢的问题。客厅面宽约3.9米，其南侧的面积近12平方，连通次卧室的景观阳台。因为本户型处于平层内的中间位置，所以无法达到平层边户的南北通透效应，但受益于楼栋平层内北侧连廊的设计，故而如厨房、次卫、厨房、主卫内都建造有非落地窗，在一定程度上降低的私密性的前提下，提升了部分空间的通风和采光效果。主卧设计为套房，平面宽约3.3米，整体进身约7米，卧室与卫生间内均设计带有飘窗。

保利汀澜和著项目的1号、2号以及5号楼的交付时间为2025年的6月30日，3号、6号以及7号楼的交付时间为2025年的9月30日，项目在售的住宅产品整体采用精装交付，但交付标准不包含家具与家电。

截止到目前，住宅产品的均价约为每平方1.9万元。

③：优势VS劣势

若是想客观分析一个商品房楼盘的优劣势以及市场竞争力，需要对该楼盘的地理位置、区域发展现状、楼盘周边配套、楼盘设计定位、产品消费人群以及区域未来规划发展等关键信息有深入的了解。

本期将对所有得到的综合信息进行汇总梳理，进而分析出保利汀澜和著项目的优势、短板、市场竞争力、相关注意事项以及适配购房人群等内容。

保利汀澜和著项目的优势直观的体现在开发商品牌底蕴以及前期物业这两个层面，保利的品牌优势毋庸置疑。在新建商品房市场上，保利长时间保持着相当不错的市场份额和稳健发展的态势，在区域相近、楼盘定位相近、物业费相近的三个数据指标下，保利物业的管理水准则保持着相对不错的市场口碑。

至于短板来说，则相对体现在楼盘临路可能会带来的噪音，以及产品户型均为非独立住房这两个层面。

保利汀澜和著项目的四个方向分别毗邻创元中路、传薪路、钟芳中路以及南繁路。随着亚洲湾科技新城的各项规划逐渐落地，常住人口数量逐渐提升后，项目南侧的创元中路以及北侧钟芳中路的车流量也将会随之提升，届时，项目1号和2号楼的车辆噪音可能会有着较为明显的增强，6号和7号楼的车行噪音相对来说也会有所增加。

在产品设计上，保利汀澜和著的三个户型均采用了开放式厨房的建筑布局，虽然在装修阶段，以多层可折叠推拉门，对于开放式厨房进行了一定程度的空间隔绝，但相对于国人喜欢煎炸烹炒的烹饪习惯来说，并非是独立厨房的结构设计还是有可能会使得部分油烟外溢。

崖洲区目前在售的住宅楼盘有多个，但与保利汀澜和著项目在当下产生直接竞争的楼盘主要是招商臻园和聚亿椰海锦城，三个楼盘的占地规模区别不大，在开发商品牌底蕴和物业服务面积这两点上来说，保利和招商处于相近的水平线，聚亿则处于相对的劣势。在地理位置上来说，招商处于崖州湾科技新城的滨海板块，聚亿处于南山科技城非沿海板块的近中心位置，保利则处于现阶段南方科技城的偏北端。在产品定位、户型设计、赠送面积、内部装修、单元内提乎比等多方面来说，聚亿相对略高于招商和保利。当然这也就使得截止到目前来说，聚亿的均价约为每平方2.5万元左右，招商的均价约为每平方2.4万元左右，保利的均价约为每平方1.9万元左右。

三亚【保利汀澜和著】

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2025年最新版！常州购房政策全整理，涉及贷款、税费、补贴、落户

一、常州买房、卖房政策

限购政策：

无限购政策。

限售政策：

取消2年限售，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。

契税（个人购买住宅）：

个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

超过140㎡的住房，首套房按1.5%契税缴纳，二套房按2%契税缴纳。

增值税及附加（个人出售住宅）：

对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

个人所得税：

按计税价格的1%或者差额的20%收取；产权证或契税发票填发日期满5年且是家庭唯一住房的免征。

二、常州贷款政策

商业贷款：

首套房首付比例：1.5成

二套房首付比例：1.5成

三套房：在常州或其他城市有两套及以上的住房贷款没还清，在常州买房只能一次性付款，因为目前常州三套及以上停贷。

利率方面，目前常州首套二套利率统一，均为3.0-3.05%左右，根据银行以及客户资质有所不同。

但需要注意的是：

1、常州认贷不认房，拥有多套房产但贷款已结清，同样为首套房；

2、目前常州各银行执行标准尚未完全统一，需根据各银行的实际情况判定；

3、不同银行利率和首付标准仅供参考，具体需结合客户实际资质来判定；

公积金贷款利率：

自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，

5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款暂按原利率执行，从2025年1月1日起，按新的利率标准执行。

公积金贷款计算方式：

常州住房公积金是按照“月均账户余额×配贷系数”方式计算贷款额度。连续缴存满6个月即可申请贷款。

月均账户余额为符合条件的贷款申请人（包括主借款人和共同借款人）贷款申请时往前推算60个月的个人住房公积金账户月均余额，不满60个月的按60个月计算。贷款申请人在我市无住房公积金贷款（含公转商补息贷款）记录的，配贷系数为60；有住房公积金贷款（含公转商补息贷款）记录的，配贷系数为30。

在异地缴存住房公积金的，住房公积金贷款额度按照“贷款申请时住房公积金账户余额*6倍”方式计算。

公积金贷款额度：

根据最新政策，常州公积金贷款目前普通单孩家庭个人最高贷款额度为80万，家庭最高贷款额度为120万。

另外常州目前已对多孩家庭、各类人才、现役军人、退役军人等群体加大住房公积金贷款额度支持力度，多孩家庭最高贷款额度150万，人才最高额度180万。

注：以上政策自2023年11月1日起施行，有效期至2024年12月31日

“商转公”业务恢复：

2021年10月18日起，常州公积金中心将暂停商转公贷款业务，集中住房公积金资金优先保障尚未获得贷款的刚需购房群体。

2022年8月30日，常州住房公积金管理中心官方回复，恢复商转公贷款业务，最在9月正式实施。

目前，常州商转公、商转组合贷业务均可办理，商转公贷款方式为“以贷还贷”和“先还后贷”。

公积金贷款期限：

贷款年限加主借款人实际年龄不得超过65周岁，但贷款期限最长不超过30年且不得超过土地剩余使用年限。

另外，常州开通异地缴存职工住房公积金贷款政策，全国各地的买房人都可以在常州用公积金贷款买房了。

公积金贷款对象：

在常州市行政区域以外省市缴存住房公积金，在常州市购买自住住房，经缴存地住房公积金管理中心证明，且满足我市住房公积金贷款条件，向我市住房公积金管理中心申请办理住房公积金贷款的职工。

公积金申请条件：

1、借款申请人申请贷款时住房公积金汇缴正常，从申请之日往前推算个人已连续缴存住房公积金6个月。

2、能提供本人购买商品住房、二手住房、经济适用住房或建造、大修自住住房等有效证明材料。

3、有稳定的收入，信用良好，具有按时偿还贷款本息的能力。

4、依照中心认可的担保方式办理担保。

5、申请人在异地没有或仅有一次住房公积金贷款记录且已还清。

6、符合中心规定的其他条件。

注意事项：

1、异地缴存的借款申请人需先去缴存地公积金中心开具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

2、借款申请人在缴存地有未结清的公积金贷款，在我市不能申请异地公积金贷款。

3、异地贷款记录视同我市贷款记录。

4、借款申请人中有一人在异地有过一次已结清贷款记录，在我市申请的公积金贷款，按照我市二次公积金贷款政策执行。在异地有过两次贷款记录的，在我市不能再次申请公积金贷款。

三、常州购房、租房补贴政策

一、龙城英才计划人才奖励：战略人才

1.引进海顶尖人才

给予2000万元以上特别支持，且上不封底；

2.引进本土顶尖人才

给予1000万元以上优先支持，且上不封顶；

3.建设人才攻关联合体

给予最高500万元重点支持；

4.引进的顶尖人才（团队）

根据个性化需求，“一事一议”给予量身定制的特殊支持；

二、龙城英才计划人才奖励：领军型创业人才

A类项目：

引进获得备案风投或者上市公司投资1000万元以上的创业人才项目可申报，入选后给予500万元资金支持，其中200万元为拨投联动基金(拨投联动专项基金按项目入选时备案风投或上市公司的投后估值，由指定政府投资机构入股) ;

B类项目：

引进获得备案风投或者上市公司投资500万元以上的创业项目可申报，入选后给予300万元资金支持，其中100万元为拨投联动基金 ;

C类项目：

引进注册资本在100万元以上的创业人才项目可申报，入选后给予100万元、50万元或30万元资金支持。

对符合省“双创计划”申报条件的领军人才创业企业，择优给予50万元-100万元双创优选。