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灵山湾·和玺项目规划总建筑面积约60万方。首推的C2地块，用地面积约9.6万平米，总建筑面积约600000万平米，容积率为1.01。 地块北邻滨海大道，东邻星光岛，南侧为海，地理位置优越。规划建筑62栋（含售楼处所在会所）：小高层7栋，约48.4万平米，别墅（住宅）16栋，约1.6万平米，别墅（商业）37栋，约2.3万平米，商业约4034平米。

基本信息

楼盘价格： 参考均价 16000 元/㎡ 周边房价解读 

物业类型： 普通住宅

价格有效期：2022-12-01 - 2023-11-26 该价格来自踩盘，仅为参考价格，实际以开发商为准。

区域板块： 灵山湾

产权年限： 普通住宅:70年联排:70年双拼:40年

项目特色： 低密居所 海景地产 改善好房

开发商： 青岛慧据智慧城市产业发展有限公司

楼盘地址： 星海湾1966号 

销售信息

销售状态： 在售

楼盘户型：14种户型，建面：112-225㎡ 3室2厅1卫 (建面：112)

查看全部户型 

装修情况： 带装修

交房时间： 2022年6月30日

开盘时间： 2021年1月18日

售楼处地址： 中国·青岛·西海岸新区星海湾1966号，融创茂西南5

小区规划

绿化率： 30%

容积率： 1.01

占地面积： 95872平方米

建筑面积： 600000平方米

总户数： 553户

车位比： 1:1.9

物业费： 住宅：2.9元/m²/月

车位： 1029

物业公司： 鑫苑科技服务集团有限公司青岛分公司

周边配套：

中小学灵山卫中小学 星光岛小学 朝阳小学 黄岛十二中 15+高校及研究院

综合商场融创茂 新城吾悦广场 永旺梦乐城

医院距星光岛国际医院200米，

其他项目周边娱乐配套资源丰富，有西海岸生态观光园及小珠山国家野生森林动物园等大型旅游景区，还有东方影都大剧院及东方影都青秀剧院等；距希尔顿逸林、万达嘉华、万达文华等五星级酒店500米。

交通状况：

公交：k2路;黄岛303、306、307、308路;开发区37路,从鲤鱼门海

轨交：地铁13号线朝阳山站

自驾：融创茂往西第一个红绿灯路口左转，向南200米即到

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百亿房企降至2家

1-8月，成都TOP50房企销售业绩约为1553.51亿元，占成都房企全量销售业绩的56.55%；销售面积约为719.34万方，占成都房企全量销售面积的48.44%。

整体来看，无论业绩还是面积，TOP50房企基本占据成都楼市半壁江山，且头部房企相对更具溢价空间。在目前市场背景下，非知名房企和中小房企的项目去化愈发艰难。

另外值得关注的是，今年1-8月成都TOP50房企的累计销售业绩和销售面积，同比降幅均超三成；此外，TOP50房企中销售业绩≤20亿元的，共有28家，较去年同期翻倍，百亿房企由4家降至2家，销售面积超50万方的房企由去年的5家降为0，整体形势不容乐观。

从TOP10房企业绩表现来看，1-8月销售业绩约为765亿元，销售面积约为326万方，为近六年同期低位水平。此外，TOP10房企销售业绩与销售面积的入榜门槛，也为近六年来最低。头部房企业绩持续下滑，市场去化仍面临较严峻考验。

02/

市场表现

楼市活跃度持续走低

8月，成都新房市场延续供需两淡特征，新建商品住宅供应面积约61万方，同比跌幅约33%，开盘项目个数及总套数均明显降低，认购面积约93万方，是仅次于今年春节月（2月）的次低位，同比跌幅约40%，成交均价基本稳定，同比跌幅约为1%。

来访认购方面，8月新房市场来访量、认购量及转化率三项数据均较7月下滑，认购量和转化率均处于今年以来的低位，市场活跃度明显降低。

二手房方面，8月成都二手住宅成交约1.75万套，虽较7月有所下降，但同比来看仍增长11%左右，逆势上行。相较之下，二手房成交均价持续下滑，市场存在明显的以价换量特征。

土地市场方面，8月成都中心城区仅成交1宗涉宅地，即由7月24日延期至8月13日拍卖的新川17亩地块，该地块位于新川板块核心位置，地段较佳，地块较小，总价可控，但报名房企不多，最终由高投以17500元/㎡底价拿下，地市冷淡。

值得关注的是，8月30日成都中心城区新增5宗纯住宅用地供应，分别位于锦江区金融城三期板块、天府新区麓湖板块、双流区的怡心湖和东升板块，将于9月下旬拍卖。去年71家房企抢滩金融城三期的画面还记忆犹新，本次出让地块能否再续盛况？

03/

展望

9月市场成交有望回升

虽说目前成都市场整体呈现下行趋势，但横向对比全国各大城市来看，成都仍是出类拔萃。1-8月成都新建商品住宅成交超800万方、6万多套，二手住宅成交超1300万方、14万多套，两项数据在全国均遥遥领先。

同时，在这个8月，成都还出台了一系列购房利好相关政策，如放宽首套房认定资格，不再全市范围查房，只要购房所在区（市）县无住房，即可执行首套住房的贷款政策。新政策下，绝大部分购房者都能够享受首套房贷款政策，降低了购房门槛与购房压力。

随后公积金政策也迎来调整，除放宽首套房认定资格外，新增了提取首付款政策，自9月15日起，在成都行政区域内购买新建商品住房的住房公积金缴存人，可申请提取本人及其配偶名下住房公积金直付购房款，减轻首付压力。

此外，成都还开展住房以旧换新活动，成都住建鼓励开发商、市房地产行业协会和各区（市）县政府（管委会）等多个主体通过给予财政补贴、包括且不限于定额补贴、全部或部分契税补贴、增值税补贴、发放消费券等，积极开展住房以旧换新工作，打通新房和二手房置换链条，提升市场活跃度，首批62个楼盘确定参与以旧换新活动。

8月30日，成都主城区热门区域之一的青羊区发布房产新政，聚焦购房入学、金融扶持、房票、以旧换新等主题。针对需求端，包括购买新房完成备案即可入学、机构职工组织团购买房30套以上给予每套1万元现金补贴、购买商业物业用于经营可提供5-30万现金补贴、旧城改造及拆迁等提供房票安置和购房现金奖励等；针对开发端，项目在规定时间内完成预售和实现85%去化的，给予开发企业100万元奖励，开发企业通过“以旧换新”方式促成房屋成交并完成网签备案的，给予开发企业每套3000元的现金奖励。

整体而言，今年8月成都多项购房政策的放宽和优化，核心主要体现在降低购房成本，从需求端刺激观望型购房者入市，活化二手房与新房的置换链条。在新政的推动下，市场预期有所转变，供需两淡的市场现状有望得到相对改善。

结合传统营销旺季节点的到来，房企的推盘强度、营销力度将有所提升，加上上述新政刺激，预计9月成都市场整体成交有所回升，但考虑到楼市行情还受到宏观经济等多项因素影响，预计新政刺激或仍以短期脉冲效果为主，整体增幅相对有限。