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长沙【城发恒伟洋湖映2009】

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先上规划总图

（图中楼栋间距标注均取整）

总图排布特点分析：

1、地块形状规整，楼栋顺着地形边线，前后对齐，平行排布；

2、楼栋朝向上主要为偏西南；

3、一期地块左侧两排虽靠近再生水厂，但不存在高层遮挡，总体也较为静谧，故而为一期优势楼栋；

二期北侧两排景观视野较好(洋湖湿地公园)，尤其是C27#，前后几乎无遮挡，位置佳；

4、楼间距主要在30~40m之间，从楼的高度来说，一期左侧的两排洋房楼间距较宽。

1、指标分析

（来源：自规局官网）

一期分布9栋小高层，14栋洋房，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.0，绿地率28%，建筑密度31.97%，整体指标情况不错（小区人口不密集，绿化指标稍低）；

2、商住比为0.8%，占比较低，几乎为纯住宅地块，配置合理；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:1.33，车位充裕；

5、小区全部户型面积均大于150㎡，瞄准改善人群。

二期住宅地块分布9栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.87，绿地率32.46%，建筑密度32.89%，整体指标情况较好（小区人口不算密集）；

2、商住比为1.67%，占比不高，配置合理；

3、存在人防地下室，可以注意下人防楼栋，地下室入户会存在一定高度的门槛；

4、住宅地库车位配比为1:1.04，车位较为充裕；

5、小区大于150㎡的户型占比为5.6%，瞄准刚需人群。

2、区位分析

（来源：百度地图）

片区及地块本身素质：此地块位于洋湖核心区，周边配套完善，路网已经基本成型。

（来源：百度地图）

地块周边主要节点：

1、2.6km：洋湖湿地站（步行30分钟左右），如需地铁上下班，可能需要换乘；

2、直线1.7~2.2km左右：妇女儿童医院，宜家荟聚；

3、直线580m左右：长沙绕城高速，南侧规划有小区，噪音影响会在一定程度上减弱；

4、560m左右：洋湖湿地南四门，可步行便捷入园；

综上所述：周边配套完善，离洋湖核心配套区虽有一定距离，但地块的隔离性，静谧性较好。

3、交通分析

（来源：百度地图）

高速路网：经翠荷路、联江路达绕城高速出入口（距离2.7公里左右），可便利通往省内外各主要交通动脉；

城市路网：经洋湖路可快速进入湘府路高架（距离2.3公里左右）；通达河东河西主要区域。

4、小区流线

（示意图）

一期地块：

人行出入口：主入口位于地块东侧，次入口（设置开敞广场，不知是何原因）位于西侧；

消防及车库出入口：设置三个车库出入口，位于地块三侧，分散布置利于车流分行，较为合理；

出入口：人行与车行分开，两者之间无干扰，考虑较为细致。

二期地块：

人行出入口：主入口位于地块西侧，开敞程度不够（开口较小，两侧被地上停车位夹住）；

出入口：北侧人行次入口与小区存在较大高差，可以咨询此处是否设置电梯或者扶梯等无障碍设施，提升入园便利性。

消防及车库出入口：设置三个车库出入口，位于地块三侧，设计上合理；

出入口：小区人行出入口与地上车行之间存在交叉，入园过程中可能存在一定干扰。

车流：二期南侧设置地库出入口，可能在早高峰会与幼儿园临停接送车流交叉，造成一定拥堵。

5、教育配套

（示意图）

学校配套方面： 小学就近入学，初中在洋湖区域内派位，目前最近的小学就是麓山国际洋湖实验学校（9年制），初中有雅礼洋湖实验学校；

在建未开学的连塘、竹塘9年制学校（暂未确定品牌）是相对最近的，具体以楼盘公示为准。

6、地块细节分析

（示意图）

垃圾站、公厕：位于二期C25#北侧，与公厕距离7m左右，与垃圾站距离13m左右。

（示意图）

幼儿园、托儿所：集中设置于二期地块西南角，两者的出入口错开，活动场地间隔布置，可以说充分利用了土地资源。

（示意图）

围墙：C30#南侧离幼儿园围墙较近（4m左右），可以了解下小区的围墙形式（通透or实体围墙）。

（示意图）

消防登高面（需采用硬质铺装）：B20~B23#、B17#~B19#、B15#和B16#、C25~C29#之间的登高面在一侧，加之楼栋间距有限，极大压缩了后期软景面（各类苗木配置）。

7、小区典型户型分析

（户型来源：房天下）

122户型亮点：

1、户型较为方正规整，赠送尺度较大；

2、主卧与卫生间纵向布置，采光通风性较好但是卫生间门正对床头，有一定缺陷，需后期考虑软装隔断。

户型遗憾：

1、无独立玄关；

2、厨房离居住中心过近，可能会有一点的气味和噪音干扰；

3、主卫与次卧窗户呈90度设置，可能有一定视线干扰；

4、主卧被两卫生间包围，同时与次卧门过近，对其私密性与静谧性有一定干扰。

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