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天津上东·金茂晓棠楼盘笔记

（项目位于天津河东区上东板块核心区，金茂“晓棠系”高端改善产品，毗邻城市绿肺与成熟商圈，主打“低密洋房+科技精装”的改善型居住体验。）

一、基础信息速览

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开发商：中国金茂控股集团有限公司（世界500强央企，以“金茂府系”“晓棠系”等高端产品线闻名，科技住宅与品质口碑标杆）

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项目位置：天津市河东区上东板块，昆仑路与内江路交口（近河东公园与万达商圈，属河东主城核心居住区）

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物业类型：高端住宅（改善型社区，以洋房为主，少量小高层）

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产权年限：70年（住宅）

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占地面积/建筑面积：占地面积约2.8万㎡（具体以规划为准），总建筑面积约6.5万㎡（容积率约1.8-2.0，低密社区）

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产品构成：6-8层电梯洋房（主力）+ 10-11层小高层（少量），主力户型建面约100㎡-140㎡（三居至四居）。

二、区位与交通：上东板块核心，双轨+城市资源密集

1. 区位价值：

上东板块是河东区“十四五”重点打造的“城市东进”核心区，定位为“生态宜居+高端居住+商业休闲”综合体。板块紧邻河东公园、万达商圈，同时承接河东老城改善外溢需求，是河东区新兴的高端居住区，兼具成熟配套与未来发展潜力。

2. 交通配套：

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地铁：距离地铁2号线、9号线换乘站“直沽站”约1.5公里（步行20分钟左右，2024年已开通），2号线串联天津站、鼓楼、滨海国际机场，9号线连接天津站至东海路，双轨交汇可快速通达全城；未来规划有地铁13号线（在建）与2/9号线形成网络，进一步提升通达性。

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自驾：紧邻昆仑路（城市主干道，直达河东老城、天津站）、内江路（连接津滨大道快速路，通达东丽、滨海新区），约10分钟可达河东万达商圈，15分钟到天津站/鼓楼。

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公共交通：周边公交线路密集（如30路、656路等），覆盖河东主要商圈及地铁站。

三、周边配套：成熟生活圈，生态与繁华兼得

1. 商业配套：

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大型商业：步行约1公里可达“河东万达广场”（河东核心综合体，含超市、影院、品牌餐饮）、“爱琴海购物公园（红星美凯龙店，近津滨大道）”；约2公里可达“嘉里汇购物中心（天津站旁，地铁2号线3站直达）”，满足高端购物需求；

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社区商业：项目自身规划底商（便利店、生鲜超市、餐饮等），满足日常高频消费；周边底商聚集（如“上东金茂智慧科学城”商业街），覆盖餐饮、药店等生活服务。

2. 教育资源：

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公立学校：属于河东区实验小学（上东分校，区重点公办小学，教学质量在河东上东板块靠前）及第七中学（区重点公办初中）的施教区范围（需以教育局当年划片为准）；周边另有华夏未来艺术小学（民办高端）、河东区中心小学（优质公立）等可选。

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幼儿园：附近有河东区第一幼儿园（公办普惠园），覆盖学龄前需求。

3. 医疗配套：

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三甲医院：距离天津市第三中心医院（三甲综合，肝胆外科强势科室，距离约2公里）、武警特色医学中心（三甲专科医院，距离约3公里）约10分钟车程；

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社区医疗：周边有河东区上杭路街社区卫生服务中心，满足日常就医。

4. 生态休闲：

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公园绿地：步行约500米可达“河东公园（一期）”，约1公里可达“河东公园（二期）”，两大公园总面积超100万㎡，含湖泊、绿植、健身步道，是河东主城稀缺的大型生态配套；

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其他配套：周边有河东文化馆、图书馆等文化场所，丰富业余生活。

四、产品规划：金茂“晓棠系”改善，低密+精工+科技赋能

1. 产品类型与户型：

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整体定位：改善型社区，无刚需小户型，主打“洋房+小高层”的低密组合，面向河东中产家庭（教师、医生、企业中层等）及品质改善客群。

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主力户型：

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洋房：建面约110㎡（三室两厅两卫）、120㎡（三室两厅两卫）、140㎡（四室两厅两卫），南北通透，南向面宽约7-10米（部分户型带飘窗/阳台），主卧套房设计，动静分区明确，适合三代同堂或二胎家庭。

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小高层：建面约100㎡（三室两厅一卫），紧凑三居设计，适合预算有限的年轻改善家庭。

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楼栋布局：6-8层洋房楼间距约25-30米（保证采光与私密性），10-11层小高层位于社区北侧（减少对洋房的遮挡），整体容积率仅1.8-2.0（河东主城罕见低密社区）。

2. 装修标准：

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精装交付（金茂“晓棠系”标配）：

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品牌：厨房配置方太油烟机、燃气灶、洗碗机，西门子冰箱；卫生间用唯宝/杜拉维特马桶、汉斯格雅花洒；地面为大理石纹瓷砖/实木复合地板，墙面为环保涂料+局部石材。

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细节：全屋地暖（德国威能）、中央空调（大金/日立）、新风系统（松下），智能安防（人脸识别门禁、一键呼救、厨房燃气报警）。

3. 科技系统（金茂核心卖点）：

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配备金茂标志性的“十二大科技系统”（部分配置，根据户型不同有所差异），包括：

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毛细管网辐射系统：通过墙体/天花板内的毛细管调节室温，实现全年恒温（±0.5℃）；

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全屋置换新风系统：24小时过滤PM2.5，提供新鲜空气，湿度控制在40%-60%；

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抗霾防PM2.5除尘系统：多重过滤，保障室内空气质量。

4. 社区配套：

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公共空间：中央景观花园（含下沉式庭院、儿童游乐区、环形跑道、老人健身区）、入户礼仪轴线（喷泉/雕塑），强调“自然与人文共生”的社区氛围。

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物业服务：金茂物业（国家一级资质，高端项目经验丰富），提供24小时安保、管家式服务（如代收快递、节日关怀）、车辆管理（人车分流设计）、公共设施维护等。

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