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（一）项目概况

保利珠江天悦，位于荔湾区广钢新城的西南侧，珠江后航道西岸，10号线东沙地铁站旁。项目占地131亩，容积率3.72，计容建筑面积约32.58万㎡。

图：项目效果图

教育方面，项目自身配套了一个12班幼儿园，配建的小学（康有为纪念小学）位于幸福湾的西边，距离项目约600米。交通方面，项目楼下就有东沙地铁站，开车从西南侧的广州环城高速去天河海珠都还算方便。商业配套方面，马路对面的西边就是医药港（里面开了一个星河cocopark）。

图：项目周边配套

项目最大的卖点是：内港湾和一线望江。内港湾的概念由荔湾区政府提出，目前现状仍然是围蔽起来的绿地，什么时候开挖还不清楚，是由政府来挖还是由招商引资的企业来挖也不清楚，参考广钢公园的建设进度就知道，干起来没那么快。地块北向望珠江后航道，南向也望江（距离约400米，算是三线望江了）。

家里有很多套望江豪宅的朋友们都知道，为了实现江景资源的最大化，常见的小区楼栋布置有三种方式。错位布局，能够将看江资源最大化，例如金沙洲的保利瀚海花园，或者是荔湾悦江上品。深U型布局，能够将看江延续到后排，例如白云万科金域蓝湾。浅U型布局，例如侨鑫汇悦台和佛山灯湖缦云，展现着另一种优雅。

在珠江天悦这个楼盘，由于地块是狭长的，楼栋是浅U型一字排开的。 在户型的设计上，着重强调景观资源，更多地是从交朋友和谈生意的角度来考虑房间的布置。 首推的A5和A6栋都是两梯三户，户型包括：130㎡、169㎡和215㎡。由于是新规后的产品，可以偷面积，但不能公开地宣传，所以对外宣传的户型图都是半成品，实际现场的样板间以及后续交楼都跟户型图有点差异。

图：项目平面图

（二）项目户型

图：130㎡的户型

130㎡的总价约680万元。在户型图上是三房一卫，实际样板间是三房两卫（后续客厅可以再隔一间房）。这是主城区一线望江楼栋中最小的户型了，上车门槛比较低，首次购房的刚需踮踮脚就能摸到，江景也足以冲昏头脑让人立刻交钱。不过这是纯北向的房子，也算是一个不小的瑕疵吧（毕竟价格不高，只能退而求其次了）。

图：169㎡的户型

169㎡的总价约950万元。户型图上标注为四房两卫，实际样板间则升级为四房三卫，配备双主套房，南北通透，空间利用率很高，相信住着应该非常舒服。尽管这个户型是在靠后的梯腿，前边有130㎡的的户型遮挡，但望江的视野依旧非常开阔。今年的广州市场比较卷，当你有1000万的预算时，你已经可以挑到一套很不错的房子，而且还能拥有自然资源的加持，比如中海大境的湿地美景，比如越秀观樾的湖光山色，比如海珠和樾府的壮阔江景。

图：210㎡的户型

210㎡的总价就不知道了，咱这收入也不敢问，只能参观参观。这个户型整体上有点让人失望。一是，没有家政房间，未来也没有改造的可能性；对于聘请住家保姆或半天保姆的家庭而言，一个专用的家政通道和洄游路线是有必要的。二是，双主套挤在一起，难免造成生活上的相互干扰；对于追求私密性的有钱人来说，无论是在客厅，还是在我是休息，都可能受到不必要的干扰。三是，阳台虽然长，但实用性不足；难以满足种花草、蔬菜，乃至打造假山和鱼池的愿景。按照现在的设计趋势，阳台做个空中花园，或者做一些立体绿化，都会让有钱人更喜欢。总体来看，这个210㎡的户型，更像是对普通户型的简单放大，缺乏特色，显得比较平淡。

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