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项目概况

2024年8月，邦泰拿下开福中心S1地块，楼面价8200。

邦泰这个开发商，大本营在四川乐山，从房地产代理公司发家，属于民企，最近两年在全国各地拿地很猛。

主要卷户型+大门+外立面。

这是邦泰在长沙打造的第二个项目，第一个是梅一的邦泰璟和。

整个项目建面约7.2万㎡，6栋住宅+1栋3层的商业组成，一共335户，体量适中。

基本情况

6栋住宅，1栋8层洋房、1栋17层+2栋16层小高层+2栋26层的高层，2T2户纯板楼。

1、产品：139-143-175㎡

其中139-143㎡共计260套，175㎡75套，户均面积150㎡，属于刚需改善项目。

2、装修：未定，大概率毛坯

3、关键数据指标：

①容积率1.76，非常非常低

目前新盘中比邦泰低的，只有梅二的金茂璞印梅溪北地块的1.62，但项目可是在开福市中心，在老城中心非常非常稀缺！

②住宅车位一共280个，车位比0.83，比较紧张；如果加上商业的67个车位，车位比大约1.04。

③建筑密度20.81%，绿地率35.85%，大众水平。

4、外立面：公建化，蓝灰玻璃幕墙+铝板，可能是0涂料，目前天花板级别的。

5、有下沉式庭院，仅在3#栋设置了架空层，面积约356㎡。

6、楼间距：33-35-37米，5和7#栋高层之间的楼间距太窄；

产品分析

亮点概括——户型0公摊中的天花板，外立面0涂料，南北同样的配方，远超竞品，比某些高改盘还更好。

1、不论面积段还是容积率，都是板块中的独一份，没有竞品。

一方面，周边养云、君樾文昌、湘江金茂府、华发四季云玺等新盘，都是大面积段。

这其中还只有湘江金茂府是0公摊新规户型，但产品和定位完全不一样。

户型得房率和布局上，其他没有能打的，二手房更是没有可比性，邦泰全方位碾压。

另一方面，1.76的容积率，不说在市中心力压所有，就是远郊新盘中，大多也是2.0-3.0，低于2的都很少。

2、外立面参考邦泰璟和，大面积的玻璃+铝板，0涂料的水准，超过了绿城凤起麓鸣，同样在周边鹤立鸡群：

璟和外立面实景：

屋顶的造型和璟和稍有不同，观宸↓：

璟和↓：

3、户型分析——简单说，同面积段中，还没见过户型比观宸更好的。

先看门槛面积139㎡，位于1#栋的中间位置：

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