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🏡✅🏡✅天津 金地梅江印

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PART 01

有门槛，未必是坏事

高层是基于需求达成的产物，洋房是基于居住需求进阶的产物。但城市天然是核心区人口密集，高容积率，外围区域容积率低，但是成熟度跟不上。换句话说，有个悖论是核心区与低密度无法同时存在。年初金地拿下安江里地块后，很多粉丝问，现在降容这么狠，河西居然可以出纯洋房社区了？

▲金地梅江印项目效果图

要知道梅江板块近几年最低的容积率也在2.0左右，早年更是动辄超高层。甚至全市，出的纯洋房项目都寥寥无几，泰安道五大院与成山公馆是历史风貌街区，复康路十一号是历史遗存，学区氛围，建投誉山院是前侧临街背靠老旧社区控制密度，都是有些特殊缘由的存在。

金地梅江印地块之所以1.6容积率，特殊原因是：北侧紧靠学校。学校与养老院一样，都是对采光日照要求极为苛刻的存在，决定了梅江印地块的容积率天然高不起来。这个结构性的偶然，弥合了纯洋房与核心区不可兼得的鸿沟难题。

▲金地梅江印地块鸟瞰图

核心区洋房虽少但是算不上稀缺，极端项目中2.6容积率都可以拉高排低做出洋房产品。但是最近几年越来越有一种苗头是，这种混搭已经不再像想象的那么抗跌了，金地梅江印一样的核心区低密度纯洋房成了追逐的新一轮风口。

我买首套时是个密度极高的现房小区，33层大高楼，配两栋洋房，高层最小的户型三梯六户，看房时候家里人很忐忑，新交付的楼栋，高层楼道里已经有人在堆放瓶瓶罐罐。最后忍了高价选了洋房，十多年过去了，洋房电梯没坏过，除了多了几个广告牌貌似没太大变化，更没人骑着电动车直接进电梯。倒是高层，电梯屡屡报修外，墙面斑驳，瓶瓶罐罐与微生物在楼道里猥琐发育释放一种独特的气味。看了看二手房价格，都跌了，但相比八折的高层，洋房至少没亏本。

▲传统高低配项目实景

在高层社区里买洋房，虽然关上门来独善其身，但熙熙攘攘的人群，遛狗成群的大爷、永远有小孩在上面的秋千以及排不上队的篮球场。有限的小区配置被规模庞大的客户基数所挤占，依然难说品质。所以山姆的会员费很多人难以理解，但是也有人高呼会员费门槛太低了。

按户均人口2.8来算，一个单元的30层两梯四户大高层住着120户336个人。但是一个10层到顶的楼栋一个单元只有56个人。换句话说，大高层一个单元就相当于6个单元10层楼栋的居住人数。如果层数下降到6-7层，基本上一栋高层的人口能比得上一个小区的体量了。一个社区有5栋高层，洋房的稀缺型居然直接被拉低到只存在于单元门内了。

▲传统高层大堂

我看了看克尔瑞数据，2025年上半年，天津洋房成交扛起了均价稳定的大旗。全市洋房成交均价逆势上涨10.2%，市内六区均价微弱上涨2%。但是其他产品类型均价全部都在下调。看面积段来说2025年上半年市区成交面积段只有两个段位在上涨，130-140平米户型与150-160平米改善户型，而且150-160平米面积段上涨了超过20%。

这不是天津的特例，存量时代，特别是市区，已经不可避免的进入了改善洋房单边上涨的局面。核心原因就是：居住属性的回归。传统超市满足的是购物的需求，而未来需求的是品质加购物体验型需求。这就像是高层跟洋房，属于两个时代商业逻辑。

PART 02

老钱风新洋房

很多人很怀疑纯洋房会多块肉么？大抵是不会的，但多的是公共资源、社区环境、服务质量以及社区设备更长久的耐用性。

金地梅江印建筑面积2.44万平方米，地块并不大，做了6个楼座15个单元，产品都是5-10层的洋房，合计216户。也就是说，整个社区只是相当于2个高层单元的户数与人口。这么做下来整个地块的绿化率本身能达到40%，如果算上代建的公园绿地能达到67%，平均每户的绿化面积是47平方米，在混搭型社区几乎无法想象。

现在会所是房地产市场的标配项，很多人发问几百户的大社区健身器材能不能排的上号？金地梅江印会所面积只有600平方米，但是因为户数足够少，户均户所面积能够达到2.78平方米。

▲金地梅江印人均指标

暂且不说跟高层的夸张对比，普通健身房会员数基本上是场地面积的2-3倍才能维持。更不论说电梯，一栋楼上120户人用2部电梯与20户人、10户人用两部带来的损耗与耐久性。物业人员如果同等比例配置，跟小高的差距是公区卫生1周做两次还是两周做一次。这些内容在买房阶段被价格所掩盖，但是在入住之后是居住舒适度、物业满意度的核心痛点，更何况卖房阶段，是实打实的价格差距。

▲金地梅江印主入口效果图

有个中介朋友跟我说同样是二手社区，楼道里贴瓷砖而且维护良好的绝对比水泥地面来的观感更好也更容易卖上价格。这就是前期投入与人均资源带来的公共配套耐久性差异，可能在日常使用中不会有明显感受，但是当推向市场变现的时候就会直接伤害钱袋子。

除了纯洋房，金地梅江印的另外一个杀手锏在于，是新梅江首个实现“架空层+开敞式阳台”的洋房。

▲金地梅江印外立面效果图

地块局部4栋楼做了架空，架空层作为会所使用，对城市界面保持友好的同时实现了会所功能。因为局部架空，所以首层多数都是近人尺度的小院而不是深不见底的下沉庭院。小院的优势是可以与公共景观融合，但下沉庭院必须要多一重景观墙维护，无形中也侵占了公共景观空间。

洋房建筑风格是经典的香槟金色铝板框线与大面积落地窗风格，开敞阳台底部用大面积香槟金铝板形成弧线包围结构，线条圆润，色彩对比会凸显高透玻璃带来的通透感。顶部阁楼的老虎窗很有传统花园洋房的体验，在追求极简灰白平直的年代，这个略带复古的都会风格更符合传统审美。坡屋顶让整个建筑看起来会更加稳重大方，而不是一个单调的平板，门头的细节精致，层间材料复杂，色彩明快，很有些老钱风范。

▲金地梅江印立面细节效果图

PART 03

梅江东拓，下一站

梅江很久以来都是产品力的抗旗者，从美墅金岛到初晴别墅，从公园世纪到天空之镜。但其后戛然而止，几乎不可避免的走向庸俗的“卖学区”。金地梅江印面世后我问贝爷是不是又一个学区专属，他说如果卖学区，起步95那就白做了。

▲梅江片区鸟瞰实景图

整个项目面积段很克制，只做了95、117、133平方米三个户型，这个尺度的洋房产品基本上不会是卖学区的存在，要知道洋房较高层市场公允价格高出30%左右，加之面积尺度与动辄压缩到82平米的极致小户型无法比拟，压根不存在卖学区的逻辑。但是这也是金地的精明之处——一路之隔就是学校，但是主打卖居住舒适度，然后才是赠送学区，毕竟，居住才是梅江吸引全市购买力的核心价值。

回头看老梅江的富人区，从1999年到2004年基本成型，这是典型的高端富人背离城市寻求低密度与生态环境的演变历程。而第二阶段是梅江南大开发，因为处于西青且沿湖地块众多，超高层到独栋异彩纷呈。2010年后开发的新梅江几乎是密度最高，也是富人区门槛走低的核心地带。虽然与当年的富人区无法媲美，但是依然筛选的是全市购买力的中高端力量。很久以来这个片区在全市400万以上住宅成交中遥遥领先。

从老梅江到梅江南再到新梅江，梅江概念区事实上存在一波南向拓展撞上外环线后掉头东去，沿着浯水道向东拓展的过程。未来几年，浯水道会是整个河西新梅江板块拓展的核心轴线。

▲梅江片区演变示意图

浯水道西侧串是梅江南早年几个定标区域的沿湖高端别墅区，后来的水晶城、天空之镜、公园世纪到左岸系列，全在这条线上。更重要的是，在东拓的过程中，梅江从高冷走向烟火气并存。环宇城、中心小学、南开翔宇、再到规划的大烟囱商业集群，也都在沿线。

寰宇城之前，梅江最匮乏的就是配套，但是环宇城之后，梅江日常生活配套依然不算完善，因为综合体可以解决一站式购物，但是没有豆浆油条的便利。金地梅江印左手是刚刚交付的新小区，城市界面良好，东边是成熟商圈，500米内底商已经很成气候，可以早上煎饼果子，也可以山姆送货上门日本和牛，晚上清吧小酌跟大排档小龙虾也并不矛盾，真正的精致烟火气。

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