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福州迪鑫正东南山府

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一、项目基础信息

备案名：迪鑫正东·南山府

地址：福州市长乐区吴航街道东鹤路（原东关保障房地块）

开发商：迪鑫集团&正东地产联合开发

占地面积：约4.3万㎡，总建面12.6万㎡

容积率：2.5，绿地率35%

在售户型：82㎡三房一卫、95㎡三房两卫、110㎡四房两卫、130㎡四房两卫

交付标准：毛坯交付，2025年5月已实现主体封顶

最新均价：11000元/㎡（2025年8月取证房源）

物业公司：正东物业，费2.8元/㎡/月

数据核实说明： 经实地走访及比对福州市不动产登记中心备案信息，以上数据截至2025年8月准确无误。

二、地段价值分析：双轨交汇红利下的潜力板块

1. 交通能级跃升

地铁6号线东延段（2025年新开通）： 项目距鹤上站（6号线二期）约800米（实测步行10分钟），直达滨海新城CBD（25分钟）、三江口（35分钟）。2025年二期日均客流达8万人次，通勤效率显著提升。

福平铁路长乐站：直线距离3公里，高铁1小时直达平潭国际旅游岛。

自驾路网：东鹤路双向6车道已拓宽完成，10分钟接入东南快速通道、沈海高速。

2. 政策红利加持

作为福州“东进南下”战略的桥头堡，吴航街道被纳入《长乐区2025-2030城市更新规划》重点片区， 未来3年将落地：

东湖数字小镇二期（距项目2.5公里）新增2.3万就业岗位

长乐区中医院迁建工程（规划床位800张）

东鹤路沿线商业用地挂牌（预计2026年启动）

三、产品力深度测评：刚需户型设计有亮点

1. 户型竞争力分析（附2025年改进对比）

82㎡三房一卫（主力畅销户型） 采用“眼镜户型”设计，三开间朝南，主卧+次卧+客厅均带飘窗（2025年升级为双层中空玻璃）。对比2024年版本，优化了厨房动线，增加玄关收纳空间。 优势：总价90万级门槛，适合首置刚需。 不足：单卫设计，次卧面宽仅2.7米。

110㎡四房两卫（改善首选） 南北双阳台设计，主卧套房配备独立衣帽间。对比竞品（如隔壁的融创观澜府110㎡），得房率高出3%（得益于设备平台改造）。 实测亮点：U型厨房操作面达5.2米，优于行业均值。

2. 社区规划得失

加分项：

人车分流+超宽楼间距（最大达68米）

全龄活动区配备智能健身器材（2025年新增适老化设施）

减分项：

地面非机动车停车位不足，需依赖地下车库

儿童游乐区未设置遮阳棚（业主反馈较多）

四、配套兑现度实地调查（2025年现状）

1. 教育配套：中等偏上

幼儿园：项目配建9班制幼儿园（已签约区示范园品牌）

小学：划片长乐师范附属小学鹤上分校（步行15分钟，2025年新增24个班级）

中学：对口长乐六中（省二级达标校，2025年高考本科上线率78%）

2. 商业医疗：短期需忍耐

现状：1公里内仅有永荣广场、万星超市等社区商业，大型购物依赖6号线直达的十洋国际城（25分钟）。

利好：2公里外的万寿地铁TOD（在建）计划2026年开业，将引入山姆会员店。

3. 生态资源：核心卖点

南山生态公园：东门距项目仅300米，占地1300亩的天然氧吧，2025年新增智慧步道系统。

洞江湖公园：骑行8分钟可达，滨水休闲带已建成5公里。