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2025年济南楼市将会从“拼价格”、“拼地段”转向了“拼实得面积和赠送面积”。这可不是一句玩笑，而是真刀真枪的楼市新赛道。

2025年一定是济南楼市的大变局之年，不仅房产行业底层生态在变，就连开发商的开发端也在变。2025年形势依然不容乐观，但穷则变，变则通，通则久，这是亘古不变规律。

2025年，如果开发商想在济南楼市破局，必须要突破常规，甚至是打造划时代、颠覆性的产品。

看看其他城市的市场变化，再结合地方出台了各种容积率、建筑新规范，我们基本可以确定：

实得面积和赠送面积不断提升，将成为济南楼市内卷的新风向标。

为什么实得面积和赠送面积这么重要？

首先，较高的实得面积和赠送面积直接提升了居住的舒适度。想象一下，同样200平米的房子，有的只能用160平米，有的却能用到200平米甚至更多。无论是日常起居，还是亲友聚会，生活体验都完全不同。

其次，实得面积高，让购房成本更透明。

过去，公摊面积这个概念让不少买房人吃了暗亏。同样是每平米2万元的房价，实际使用面积不同，性价比可就天壤之别了。未来济南住宅产品不断提升实得面积，无形中给了购房者更大的实惠。

最后，实得面积和赠送面积提高之后，还打破了二手房的价格壁垒。老旧二手房不仅房龄老，实得面积跟新房不可同日而语，在后者的冲击下，很难再保持竞争力。换句话说，二手房市场面临不小的压力，价格进一步下探几乎是板上钉钉。

超高的实得面积和赠送面积就是降维打击。

据统计，2024年，全国至少28个城市已经更新了相关设计新规，住宅的实得面积正在加速提高。广州、深圳、西安等地，通过赠送阳台、露台面积等方式，大幅提升了房屋实得面积和赠送面积，有的项目实得面积甚至达到了建筑面积的140%。

试想看，你之前买了250平的大平层，公摊是是22%，套内面积是195平方米；而现在的新楼盘，算上超高的赠送面积，几乎是零公摊，同样的250平大平层，实得面积就是250平。

如果房子建筑面积小，很多人还能接受这个差距。但250平的大平层，这一来一去，账面数据差了55平！如果单价是3万，总价就差165万，这个差价，我们可以买2辆豪车或者1套刚需房！

毕竟能承受高总价的购买群体是少数人，绝大多数买家是用来自住的。一旦品质、实得面积与新房差距过大，而又没有资源配套的绝对优势，花这么多钱买房，买房人肯定会买新不买旧。

这一系列操作，释放出了一个清晰信号：

实得面积和赠送面积提升是大势所趋！

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为什么会有这样的变化？

一方面，这是开发商在存量房时代的一次全新尝试。传统的降价、促销手段已经失灵，实得面积和赠送面积则成为新的差异化竞争点。

另一方面，这也是政策层面推动居住品质提升的一种体现。

随着去年济南楼市出台了容积率新规，开发商有更多地空间通过北阳台、露台去“偷”面积，济南楼市未来套内实得面积接近建筑面积，或者零公摊、负公摊的房子会越来越多。

2025年济南楼盘要提升实得面积和赠送面积，降低公摊，增加高品质的宜居属性，那低密度的第四代住宅就是当下实现这些目标的最好选择。

所以济南楼市的另外一个趋势，一定是低密度四代宅。仔细观察济南楼市我们不难发现，其实济南没有真正意义上的第四代住宅。

济南真正的第四代住宅，一定是满足以下3个核心条件：

1、2024年5月13日之后，参考《济南市建筑工程容积率计算细则》设计报规的住宅，有明显工程技术创新，有明显公摊优势，有更加人性化设计，有更大阳台，有新型材料加持下，系统解决居住痛点的新型住宅。

2、带空中庭院的四代住宅一定是低容积率地块，建筑越低越好，小高层和高层根本不适合做四代宅。

3、带空中庭院的四代住宅一定要有生态景观资源，更宜居的自然环境和景观，才能最大化发挥四代宅的价值。

济南楼市需要的真四代宅一定是具有“容积率低、户户有花园、家家有庭院、得房率接近甚至超越100%”的特色。与传统住宅相比，大幅提升住宅的质量和居住体验。

如果再有珍贵的主城地段、创新的产品、负责任的开发商加持，这种“真四代宅”一定会是济南楼市极其稀缺的革命性产品。

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以上便是济南楼市发展的一个趋势，只有迎合趋势的产品，才能在2025年的济南楼市取得一席之地。

那问题来了，2024年济南供应了不少优质改善用地，春节后这些项目将会陆续入市，谁能给济南楼市惊喜？会有开发商打造济南真正的第四代住宅吗？

我们来看一下2024年济南供土拍情况：

2024年济南一共供应了81块城镇住宅用地（含商业、住宅用地，含2个重复供应地块）。其中，住宅用地成交76宗，总建筑面积约342.9万平。只有6个地块溢价成交，占比7%。

通过土拍的热度，我们就能看出未来济南楼市的焦点所在。纵观2024年济南土拍，虽然也有很多优质改善用地，但这两宗土地引发了市场的极大关注。

一个是海信在长岭山片区，鏖战242轮，力压群雄，以45.64%的溢价率、10462元/㎡的楼面价，拿下璟园东侧住宅用地，容积率2.0。

另外一个项目就是市中区兴隆片区F-3b、F-5b地块，也就是华润公元九里南侧的两宗土地。这两宗土地容积率较低，均为1.3，被华润置地摘得。

其他土拍基本都是波澜不惊，大部分是平台公司兜底拿地，真正能有想象力，让市场有所期待的土地真不多。

现在济南楼市，让人有一种济南要往第四代住宅发展的错觉，但我们要清楚，未来新房不光要卷得实得面积和品质，低密度也是未来趋势。要甄别真正的第四代住宅产品，还要区别其地段、人居理念等因素。

2024年济南供应的低容积率地块也有不少，主城核心地段的土地也有不少，综合考虑地块质素的问题、理念的问题、资源的问题，既要容积率低，又要地段核心，还要有稀缺的景观资源，济南2025年即将入市的项目中，能做四代宅的项目寥寥无几。

如果让我选一个最合适开发四代宅的地块，我觉得可能是它——去年12月27日，华润拿下的市中区优质土地——兴隆片区F-3b、F-5b地块，容积率只有1.3，南侧就是山体景观，这两宗土地是最近几年济南主城区非常稀缺的低密住宅用地。

当然，目前华润兴隆新项目会不会开发四代宅？尚未可知。但从地块素质来看，它确实拥有成为济南真正四代宅的潜质。

首先，有很多关注主城区低密产品的改善群体，在等待这两宗土地的新进展，济南主城缺少容积率1.3以内的洋房和别墅产品。

这种低容积率的主城住宅，跟之前动不动十几层的新房有很大区别。而低容积率恰恰是第四代住宅的首要前提。

其次，这两宗土地不仅容积率低，而且有济南主城稀缺的山体景观资源。济南靠山豪宅创造了很多热销传奇，可见济南真改善，山景资源是标配。

济南靠山豪宅以观山为价值点，如果华润兴隆新项目设计为四代宅，通过错层露台、空中庭院，是有可能实现「把山变成家的一部分」。

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