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PRANA泊云涯楼盘详情笔记

（项目位于三亚海棠区海棠湾路与龙海路交汇处，近海棠湾核心区与蜈支洲岛，主打“高端度假+一线海景+艺术设计”的滨海旅居社区，适合追求品质度假、长期居住或资产配置的客群。）

一、基础信息速览

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开发商：PRANA（普拉纳，国际知名度假地产开发商，专注于高端滨海与山地度假项目，以“自然融合+艺术设计”为核心理念）。

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项目位置：三亚市海棠区海棠湾路与龙海路交汇处（紧邻海棠湾免税店、蜈支洲岛，属海棠湾核心滨海度假区）。

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物业类型：公寓/住宅（高端度假社区，以高层、洋房为主，部分一线海景户型）。

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产权年限：70年（住宅）、40年（公寓，需确认具体产品）。

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占地面积/建筑面积：占地面积约3.2万㎡（具体以规划为准），总建筑面积约8万㎡（容积率约1.8-2.0，低密社区）。

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产品构成：6-12层电梯洋房（主力）、18-26层高层住宅（少量），主力户型建面约60㎡-140㎡（一居至三居）。

二、区位与交通：海棠湾核心区，一线资源触手可及

1. 区位价值：

项目位于海棠区海棠湾路与龙海路交汇处，是海棠湾“核心滨海度假带”的黄金位置，紧邻海棠湾免税店（全球最大单体免税店）、蜈支洲岛（中国知名热带海岛度假胜地），属于海棠湾“一线海景+核心配套”叠加区域。相比海棠湾其他板块，本项目距离核心资源最近（步行可达免税店，车程5分钟到蜈支洲岛），是海棠湾“稀缺海景+城市便利”的代表板块。

2. 交通配套：

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自驾：紧邻海棠湾路（海棠湾主干道，连接海棠湾免税店、亚龙湾）、龙海路（通向蜈支洲岛码头），约2分钟可达蜈支洲岛码头（乘船登岛约10分钟），3分钟到海棠湾免税店，8分钟到亚龙湾，12分钟到三亚凤凰机场（经G98海南环岛高速）；通过藤桥互通可快速连接G98环岛高速，通达全岛。

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公共交通：距离海棠湾3路/4路公交站点约200米（步行3分钟），可直达海棠湾免税店、301医院；未来规划有三亚轨道交通（T4线，规划中）可能覆盖海棠湾核心区，进一步提升通达性。

三、周边配套：顶级海景+商业+医疗，配套奢华

1. 商业配套：

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大型商业：步行约500米可达海棠湾CDF免税店（全球最大单体免税店）、海棠68环球美食街（高端餐饮聚集地）；约2公里可达亚特兰蒂斯水世界/水族馆（含商业配套）、仁恒皇冠假日酒店商业街；周边另有海棠湾国际购物中心（规划中，未来将引入更多国际品牌）。

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社区商业：项目自身规划高端底商（精品超市、特色餐饮、咖啡轻食等），满足度假客群的高品质消费需求。

2. 教育资源：

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公立学校：属于海棠区藤桥小学（区公办小学，教学质量在海棠区中等偏上）及海棠区第一中学（区公办初中）的施教区范围（需以教育局当年划片为准）；周边另有海棠区藤桥幼儿园（公办普惠园），覆盖学龄前需求。

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国际教育：距离国际学校（如ISLAND SCHOOL，民办国际学校，距离约3公里）可选，适合有国际教育需求的家庭（度假客群子女短期就读）。

3. 医疗配套：

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三甲医院：距离中国人民解放军总医院海南医院（301医院海南分院，三甲综合，距离约4公里）、海棠区藤桥卫生院（社区医院，距离约1公里）约10分钟车程；

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特色医疗：周边有海棠湾国际医学中心（规划中，未来将引入高端医疗资源）、蜈支洲岛医疗急救站（适配海岛度假紧急需求）。

4. 生态休闲：

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海景资源：项目一线临海棠湾核心湾区海域（部分楼栋可直面一线海景，拥有180°无遮挡视野），拥有稀缺的南向/东南向海景视野；步行约300米可达海棠湾公共海滩（免费开放），约2公里可达蜈支洲岛（中国最美海岛之一）（乘船约10分钟，含潜水、海上摩托艇等水上项目）；周边有青田黎苗风情小镇（距离约4公里，体验海南本土文化）、海棠湾红树林湿地公园（距离约5公里，生态休闲）。

四、产品规划：高端度假，艺术设计+海景奢宅

1. 产品类型与户型：

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整体定位：高端度假社区，无刚需小户型（最小60㎡），主打“洋房+高层”的低密组合，面向高端度假客群（企业家、明星、高净值人群）、长期居住者（养老、旅居）及投资客群（稀缺海景资产）。

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主力户型：

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洋房：建面约80㎡（两室两厅一卫）、100㎡（三室两厅一卫）、120㎡（三室两厅两卫）、140㎡（四室两厅两卫），南北通透，南向面宽约6-8米，部分户型带270°观景阳台/露台，直面一线海景；设计注重度假功能（如开放式厨房、大阳台、浴缸景观位）。

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高层：建面约60㎡（一室一厅一卫）、90㎡（两室两厅一卫），紧凑设计，适合预算有限的度假或投资需求。

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楼栋布局：6-12层洋房楼间距约20-25米（保证采光与私密性），18-26层高层位于社区北侧（减少对洋房的遮挡），整体容积率约1.8-2.0（海棠湾核心区低密社区）。

2. 装修标准：

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精装交付（部分公寓可选毛坯，需提前确认），装修风格为“现代艺术度假风”（融合国际设计元素，如极简线条、天然石材、木质装饰），品牌以国际一线为主（如厨房配置嘉格纳/博世厨电，卫生间用劳芬/唯宝马桶、汉斯格雅花洒），适配高端度假需求。

3. 特色配套：

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艺术配套：社区内规划“艺术画廊”“雕塑公园”，定期举办艺术展览，提升居住文化氛围。

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康养设施：配套“PRANA康养中心”（含健康管理中心、水疗SPA、瑜伽馆），适配高端度假客群的康养需求；部分楼栋设置“私人管家服务”，提供个性化度假体验。

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度假配套：社区内规划“无边际海景泳池”“儿童水上乐园”“私人游艇码头（规划中）”，周边合作蜈支洲岛VIP通道（业主可享快速登岛服务）。

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