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项目共4种户型，均为1梯两户，最小127㎡，最大166㎡，主力面积段为150㎡四房，其中150㎡有两面宽阳台和三面宽阳台的两种户型。

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左海烟山江翠：曾用名（湾上公馆），地处：仓山区横江路与东尤溪洲路交叉口西南侧，上渡建材市场边。

项目占地约40亩，规划10栋18-23高层住宅，合计403套住宅，没有落地一楼，主打建面：130、150、170平，全部2T2板楼设计，其中150平的比例高达60%多。

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户型情况

130平：四房两厅两卫，一梯一户，四开间朝南，大面宽设计，目前布局采取北向看江设计，不过楼栋位于最南侧，还是唯一两栋17层的小高层，可以和南面的两房做空间交换，整体得房率不错。

从户型来看，四房设计，过道浪费较多，两个卫生间都位于一侧，动线过长，客餐厅横厅设计，南北不通透。

整体来说，在这个面积段做到四房设计，加上独梯南北双阳台产品，客源匹配度还是不错。

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150平：四房两厅三卫，一梯一户，这个面积占比最多，户型与130类似，由于层高变多，公摊更大，实际升级并不多，多了一个暗卫，有两栋位于北侧高层有一定江景资源，整体来说相对平庸。

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150平：四房两厅三卫，一梯一户，唯一没有采取北向观景设计的户型，与目前主流布局类似，多做的一个小书房和客厅联合，整体的尺寸不错，餐厅独立设计，也做到南北通透，缺点就是左侧卫生间是暗卫，这个户型的通病，北侧卧室偏小。

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170平：四房两厅三卫，一梯一户，150平观景产品的升级，最大特色就是双主卧设计，特别是右侧主卧搭配书房，功能性拉满，要说不足，还是一个暗卫，还是无法南北通透，虽然是横厅设计，不过在这个面积段，公区的面积还是稍显一般。

综上，对于项目的户型设计，整体来说，2T2的板楼，都做了南北双阳台，大面宽布局，得房率不错，不过三个类型布局的公区都比较一般，都存在过道空间浪费较多的情况，即便要迎合江景，也没有作出特别的产品布局。

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PART

区位情况

项目位于上渡，二环内，周边没有地铁，距离爱情海、万达商圈、烟台山2公里，门口就是江滨，休闲购物尚可，周边目前还是建材市场，环境嘈杂界面较差，距离殡仪馆1.2公里，影响不算太大。

周边预期是划片，仓四小、南台小，如果划入水都中，算是一个优势。

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对于项目最大的吸引力就是高层的江景，由于是北侧看江，所以要是为了看江，动区的采光就没了，这也是整个南江滨的通病。

对于项目由于不是一线江景，不过北侧的罗马佳洲并不高30米左右，所以北侧首排的高层，有江景优势。

当然对于这个江景到底值多少钱？

周边融侨外滩，这几年在楼市一直高光，所以江景也成了很大的宣传点。

不过项目北侧的江景，对比外滩壹号正对的闽北CBD，明显差点意思，加上偏刚改的产品定位，更大的考虑点应该还是配套。

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