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天津西站·金茂府楼盘笔记

（项目位于天津红桥区西站城市副中心核心区，金茂“府系”高端改善产品，依托天津西站交通枢纽与城市更新红利，主打“科技住宅+稀缺地段”的改善型居住体验。）

一、基础信息速览

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开发商：中国金茂控股集团有限公司（世界500强央企，以“金茂府系”高端产品线闻名，科技住宅与品质口碑标杆）

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项目位置：天津市红桥区西站前广场西侧（南邻天津西站主站房，北接子牙河南路，属西站城市副中心核心区）

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物业类型：高端住宅（科技改善社区，以高层、小高层为主，兼顾舒适与功能性）

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产权年限：70年（住宅）

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占地面积/建筑面积：占地面积约2.3万㎡（具体以规划为准），总建筑面积约7万㎡（容积率约2.2-2.5，中等密度社区）

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产品构成：20-26层高层（主力）+ 15-18层小高层（少量），主力户型建面约100㎡-140㎡（三居至四居）。

二、区位与交通：西站枢纽核心，双铁+城市级配套赋能

1. 区位价值：

项目位于天津西站城市副中心核心区，是天津“十四五”重点打造的“轨道上的城市门户”。西站不仅是京沪高铁五大始发站之一，更是京津冀协同发展的关键交通节点，连接北京、上海、雄安等核心城市。随着西站周边城市更新推进（如泰达城、陆家嘴金融广场等配套落地），区域从“交通枢纽”向“产城融合示范区”升级，居住价值显著提升。

2. 交通配套：

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高铁/铁路：步行约500米直达天津西站主站房（京沪高铁、津保铁路、京津城际枢纽站），15分钟直达北京南站，30分钟到雄安新区，1小时通达上海，是京津冀“1小时生活圈”的核心入口。

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地铁：距离地铁1号线、6号线西站站仅200米（步行3分钟），1号线贯穿天津主城南北（直达小白楼、营口道、天津站），6号线连接东丽、河北区至水上公园，双轨交汇可实现全城快速通勤。

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自驾：紧邻子牙河南路（城市主干道，连接红桥区老城与南开区）、红旗北路（快速路，直达中北镇、华苑），约10分钟可达西北角商圈，15分钟到和平区核心。

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公共交通：西站周边公交线路密集（如52路、859路等），覆盖红桥、南开、河北等区，出行方式灵活多样。

三、周边配套：枢纽级资源，商业/医疗/教育逐步完善

1. 商业配套：

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大型商业：步行约800米可达陆家嘴中心L+MALL（西站旁高端综合体，含超市、影院、品牌餐饮）、惠灵顿国际社区商业街（高端消费聚集地）；约2公里可达大胡同商贸城（华北知名批发市场，升级后转型为综合商业体）、水游城（西南角站，地铁1号线5站直达），满足多元购物需求。

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社区商业：项目自身规划底商（便利店、生鲜超市、餐饮等），满足日常高频消费；西站前广场周边亦有便利店、快餐店等基础配套。

2. 教育资源：

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公立学校：属于红桥区师范学校附属小学（区重点公办小学，教学质量在红桥区靠前）及红桥区泰达实验中学（区重点公办初中）的施教区范围（需以教育局当年划片为准）；周边另有天津市第三中学（百年名校，距离约2公里）、求真小学（优质公办）等可选。

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幼儿园：附近有红桥区第一幼儿园（公办普惠园），覆盖学龄前需求。

3. 医疗配套：

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三甲医院：距离天津医科大学总医院（红桥分院，规划中，预计2025年投入使用）约1公里，未来提供综合医疗保障；现有天津市中医药研究院附属医院（三甲专科医院，皮肤科强势，距离约2公里）、红桥区中医医院（二甲，距离约1.5公里），满足日常及专科就医需求。

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社区医疗：周边有红桥区西站社区卫生服务中心，提供基础医疗服务。

4. 生态休闲：

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公园绿地：步行约1公里可达子牙河滨河公园（沿河打造的生态走廊，含步道、绿地、休闲区），约2公里可达西沽公园（红桥区老牌公园，含湖泊、绿植、健身设施），生态休闲资源丰富。

四、产品规划：金茂“府系”科技住宅，品质与科技兼具

1. 产品类型与户型：

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整体定位：高端改善社区，无刚需小户型，主打“高层+小高层”的组合，面向红桥区中高收入家庭（企业高管、教师、医生等）及京津冀通勤客群。

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主力户型：

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高层：建面约100㎡（三室两厅一卫）、120㎡（三室两厅两卫）、140㎡（四室两厅两卫），南北通透（部分户型），南向面宽约6-9米，主卧套房设计（中大户型），动静分区明确，适合刚需进阶或三代同堂。

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小高层：建面约110㎡（三室两厅两卫），紧凑三居设计，适合预算有限的年轻改善家庭。

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楼栋布局：高层楼间距约30-40米（保证采光与私密性），小高层位于社区南侧（减少对高层的遮挡），整体容积率约2.2-2.5（西站板块中等密度，居住舒适度尚可）。

2. 装修标准：

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精装交付（金茂“府系”标配）：

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品牌：厨房配置方太油烟机、燃气灶、洗碗机，西门子冰箱；卫生间用唯宝/杜拉维特马桶、汉斯格雅花洒；地面为大理石纹瓷砖/实木复合地板，墙面为环保涂料+局部石材。

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细节：全屋地暖（德国威能）、中央空调（大金/日立）、新风系统（松下），智能安防（人脸识别门禁、一键呼救、厨房燃气报警）。

3. 科技系统（金茂核心卖点）：

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配备金茂标志性的“十二大科技系统”，包括：

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毛细管网辐射系统：通过墙体/天花板内的毛细管调节室温，实现全年恒温（±0.5℃）；

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全屋置换新风系统：24小时过滤PM2.5，提供新鲜空气，湿度控制在40%-60%；

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地源热泵系统：利用地下恒温层调节冷暖，节能高效；

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抗霾防PM2.5除尘系统：多重过滤，保障室内空气质量。

4. 社区配套：

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公共空间：中央景观花园（含儿童游乐区、健身步道、休闲座椅）、入户礼仪轴线（绿植雕塑），强调“科技与自然共生”的社区氛围。

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物业服务：金茂物业（国家一级资质，高端项目经验丰富），提供24小时安保、管家式服务（如代收快递、节日关怀）、车辆管理（人车分流设计）、公共设施维护等。

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