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三亚华润观岚楼盘详情笔记

（项目位于三亚吉阳区月川板块，近三亚中央商务区（CBD）与三亚湾，主打“城市核心+品质改善+稀缺海景”的中高端居住社区，适合追求城市便利与居住品质的改善型客群。）

一、基础信息速览

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开发商：华润置地（央企华润集团旗下，中国房地产行业TOP级开发商，以高品质住宅、商业综合体及城市运营著称，高端项目开发经验丰富）。

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项目位置：三亚市吉阳区迎宾路与荔枝沟路交汇处（地处月川板块，毗邻三亚中央商务区核心区，距离三亚湾约3公里）。

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物业类型：住宅（改善型社区，以高层为主，部分小高层）。

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产权年限：70年（住宅）。

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占地面积/建筑面积：占地面积约3.8万㎡（具体以规划为准），总建筑面积约10万㎡（容积率约2.2-2.5，中等密度，居住舒适度尚可）。

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产品构成：18-26层高层住宅（主力），主力户型建面约80㎡-130㎡（两居至三居）。

二、区位与交通：城市核心区位，交通网络发达

1. 区位价值：

项目位于三亚吉阳区月川板块，是三亚“十四五”规划中“中央商务区（CBD）”的核心居住配套区。该区域定位为“商务办公+高端居住”，紧邻三亚湾（城市主海岸线）、大东海（成熟海滨景区），同时承接CBD的产业（金融、总部经济）与城市资源红利，兼具“城市便利性”与“居住潜力”。

2. 交通配套：

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自驾：紧邻迎宾路（三亚城市主干道，连接三亚湾、亚龙湾、凤凰机场）、荔枝沟路（串联吉阳区老城区），约10分钟可达三亚湾海月广场，15分钟到亚龙湾，20分钟到凤凰国际机场；通过榆亚大道可快速通达大东海。

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公共交通：周边公交线路密集（如4路、10路、24路等），覆盖三亚湾、大东海、三亚火车站等核心区域；距离规划中的三亚轨道交通（T4线）“月川站”约500米（步行8-10分钟，未来通车后将进一步缩短通勤时间）。

三、周边配套：成熟生活圈，城市与自然兼得

1. 商业配套：

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大型商业：步行约1.5公里可达“三亚明珠广场”（吉阳区核心商业体，含超市、餐饮、品牌零售）、“青春颂广场”（年轻客群聚集地，含影院、潮牌）；约3公里可达“海棠湾CDF免税店”（需自驾/打车，约20分钟）、“三亚国际免税城”（一期/二期，距离约12公里）；周边另有月川社区商业街（便利店、生鲜超市、餐饮）。

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社区商业：项目自身规划底商（便利店、生鲜超市、餐饮等），满足日常高频消费需求。

2. 教育资源：

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公立学校：属于三亚市第十小学（区重点公办小学，教学质量在吉阳区排名靠前）及三亚市第五中学（区重点公办初中）的施教区范围（需以教育局当年划片为准）；周边另有三亚市实验小学（优质公办）、吉阳区月川幼儿园（公办普惠园），覆盖全年龄段教育需求。

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幼儿园：附近有月川幼儿园（公办普惠园），为学龄前儿童提供便利。

3. 医疗配套：

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三甲医院：距离中国人民解放军总医院海南医院（301医院海南分院，三甲综合，距离约4公里）、三亚市中医院（三甲综合，距离约3公里）约10-15分钟车程；

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社区医疗：周边有吉阳区月川社区卫生服务中心，满足日常就医需求。

4. 生态休闲：

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海景资源：项目距离三亚湾海岸线约3公里（非一线海景，但部分中高区户型可远眺海景），周边有月川湿地公园（距离约1公里，含生态步道、休闲区）、白鹭公园（距离约2公里，城市绿肺）；大东海（成熟海滨景区，距离约5公里）提供更直接的海滩与水上活动体验。

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其他配套：周边有三亚河（穿城而过，沿岸有绿地公园）、市民果园（城市休闲绿地），适合日常散步与放松。

四、产品规划：改善型社区，品质精装+合理布局

1. 产品类型与户型：

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整体定位：改善型社区，无刚需小户型（最小80㎡），主打“高层+城市/海景视野”组合，面向三亚本地改善家庭（教师、医生、企业中层等）、候鸟老人（冬季避寒）及预算适中的度假客群。

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主力户型：

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高层住宅：建面约80㎡（两室两厅一卫）、100㎡（两室两厅两卫）、120㎡（三室两厅两卫）、130㎡（三室两厅两卫），户型方正，南北通透（部分户型），南向面宽约5-7米（部分户型带飘窗/阳台）；两居室适合小家庭或情侣，三居室可满足三代同堂或候鸟老人长居需求。

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楼栋布局：18-26层高层住宅，楼间距约30-40米（保证采光与隐私），建筑外立面为现代简约风格（涂料+局部铝板），提升整体质感。

2. 装修标准：

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精装交付（部分户型可选毛坯，需提前确认），装修风格为现代简约，品牌以国内一线为主（如厨房配置老板/方太油烟机、燃气灶，卫生间用箭牌/九牧马桶、花洒），搭配智能家居系统（如智能门锁、灯光控制），满足品质居住需求。

3. 社区配套：

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公共空间：中央景观花园（含儿童游乐区、健身步道、休闲座椅）、入户大堂（精装设计）、地下停车场（人车分流设计）；无高端会所，但配备基础休闲设施（如环形跑道、休闲凉亭）。

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物业服务：华润物业（国家一级资质，高端项目经验丰富），提供24小时安保、卫生清洁、车辆管理等服务，注重社区氛围营造与业主需求响应。

五、价格与市场定位

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参考价格：三亚吉阳区月川板块当前新房均价约2.8万-3.5万/㎡（2024年行情），本项目因“改善定位+非一线海景”，预计单价约2.5万-3万/㎡（80㎡总价约200万-240万，130㎡总价约325万-390万），是三亚主城核心区（非海棠湾/亚龙湾）内价格相对亲民的改善型选项。

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竞品对比：周边竞品包括万科三亚湾（改善盘，单价3.5万+/㎡）、碧桂园三亚郡（刚需盘，但距离海湾较远），本项目优势在于“靠近CBD+部分海景视野+性价比”。

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