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第四代住宅的核心优势是空中庭院。但在郑州，四代宅概念优先被放大的点是大面积赠送。2023-2024年，大部分城市都出台容积率计算新规，让露台、阳台、飘窗、地下空间、风雨连廊等室内外空间少占甚至不占容积率。四代宅充分利用相关政策，基本可以做到“零公摊”甚至更高。比如中原颂143㎡户型综合得房率约115%。

▲第四代住宅-龙湖中原颂 143㎡偶数层平面图

这么看，四代住宅更像是以超大露台为契机引发一场户型变革，让超大露台纵向深入到户型空间格局之中，和客厅、餐厅、厨房或卧室交融在一起，打破室内外空间边界。

这可能才是四代宅风靡的最核心动力，你要说就那个能种花草的露台，用亲近自然来包装，多少有点牵强，特别是在四季分明的郑州。

第四代住宅有什么好的？

1.让高层不会成为贫民窟

高层建筑是解决人口密集居住和土地资源稀缺矛盾的重要选择。而第四代住宅，融合庭院式理念，使高层不再是鸽子笼，更像栖息于密林里的鸟巢，让“水泥森林”更生动。

2.庭院概念带来的情绪价值

满足现代人城市快节奏生活中，在自己的家翻土浇水赏花的惬意，回归自然、院落生活的情结得以释放。

▲示意图

3.户型优化，赠送面积更多

通过户内花园、露台、电梯厅等，大幅增加户主的套内赠送面积，得房率更高。

比如招商林屿境143㎡的户型，可拓展面积约48㎡，实际使用面积约161㎡，综合得房率超111.9%。户型布局更优，加上花园阳台形成一个完整且宽阔的生活空间。特别是阳台，进深可以做到5m，较传统阳台1.5m，直接翻3倍，相当于多了一个“第二客厅”。挑高错层设计，可以做到6m。

朝揽清风，暮赏余晖。这就是露台的最大价值。

▲第四代住宅-招商林屿境 143㎡平面图

第四代住宅不完美的地方

1.增加建造成本

体现到客户身上，就是第四代宅贵。

第四代住宅深进露台、花园绿化等都会导致荷载增加，主楼桩基数量会比传统住宅多出5%-10%。阳台还需要增加排蓄水层和耐根穿刺防水层等构造。有研究第四代住宅较传统住宅，在建造成本上每平方米增加650-700元。单价低于1万/平，其实很难有动力投入成本去做四代宅。

2.生活隐私问题

第四代住宅设计创新开放，错层露台空中花园，私密空间或许会受到威胁。早起衣衫不整糊里拉查在阳台抽个烟，或许还要和美女邻居搭讪几句。不过可以通过设计优化、绿植遮挡等规避。

另外，郑州这天气，你是准备在露台上赏西北风呢？还是感受风沙打脸的力度？不敢想瓢泼大雨时花花草草能不能顶住。如果卫生不能及时打扫，去露台抽烟都得再换个拖鞋。

3.绿化养护难

空中花园若没有统一的养护和管理，会面临后期难以维持的问题。想到达效果图里垂直森林的效果太难。这中间可能还涉及到渗漏、排水问题，影响邻里关系和房屋的耐久性；花花草草还容易滋生蚊虫。

各位家里的阳台是不是也有几个闲置的花盆，扔不舍得留没啥用。

4.外立面统一难维持

例如万科翠湾中城，不是所有业主都能接受阳台封或不封；还有瀚海思念城的业主想骂娘，异形结构让多少门窗公司安装工提高了技术。封窗，这么大个露台顶，你的客厅大白天不开灯才怪。

翠湾中诚一期期初是坚决不允许封的，但现在万科也妥协了。有个业主把洗衣机放在了阳台，但又苦恼于异形封窗成本太高暂时没有封，郑州这冬天吧，把洗衣机扔在外面，水管可能要冻住的呀。

▲第四代住宅-万科翠湾中诚 交付后阳台的不同状态

5.安全问题

未来四代住宅拼的是物业和运营，玻璃栏板做多高才能保障孩子的安全；树枝花盆如果高空掉落可怎么了得。

6.总价高

四代宅如果把户型做小了，就失去了空中庭院的自由，做到200㎡以上那就更不是普通人住得起的“好房子”了。总之，不是普通家庭能承受的。比如正弘序让高新区房价直接突破300万。

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