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【深度揭秘】福州南二环购房新风向：榕发北源云筑，114㎡户型真香还是坑？在福州这座日新月异的城市中，南二环板块近年来凭借其便捷的交通与逐渐完善的配套，成为了不少购房者心中的热门之选。其中，榕发北源云筑作为“四大金刚”之一，更是吸引了无数眼球。今天，我们就来一场实地探访，深度剖析其114㎡户型的优缺点，为您的购房决策提供最真实、最全面的参考。
亮点直击：114㎡户型的魅力所在
1. 完美户型，四房尽享舒适
踏入北源云筑的114㎡户型，第一感受便是其设计的精妙。四房设计，无论是二胎家庭还是三代同堂，都能轻松满足居住需求。每个空间都显得宽敞明亮，布局合理，让人一见倾心。
2. 绿意盎然，中心花园观景佳
楼下便是绿意盎然的中心花园，不仅为日常生活增添了一抹生机，更是观景休闲的绝佳去处。推窗即景，让家与自然无缝对接。
3. 视野开阔，通风采光俱佳
总高16层的设计，加上宽敞的楼间距，确保了每一户都能享受到充足的阳光和开阔的视野。即便是高层住户，也不必担心遮挡问题，通风效果同样出色。
4. 教育配套，麦顶小学分校在侧
虽然未来麦顶小学分校的生源质量存疑，但不可否认的是，这一教育资源的引入，无疑为项目增色不少。对于有学龄儿童的家庭而言，这无疑是一个加分项。
从地铁口到楼盘现场，这段路已新建投用，道路干净整洁，两旁的树木郁郁葱葱，北源云筑现代简约的外立面在区域内非常吸睛。
榕发开创性的打造了“榕榕兔”IP乐园，以孩子的视角重新定义产品，一方面体现出榕发作为市属国企的实力和担当，另一方面，也体现出榕发敏锐的市场意识和开创性的产品创新力。
其次，约1700㎡主题双乐园，高7.8米，规模巨大，福州社区少见。
目前二环内大部分新盘都是中小型或微型地块，拥有百亩大盘纯商项目除了北源云筑，也就榕发锦城大观了（地块面积约111亩）。
二环内由于地段核心，开发早，日益饱和，土拍总价高，未来即使拆迁也难有百亩大地块出让，再加上2.0低密度和纯商品房属性，所以项目具有一定稀缺性。
其次，5万㎡园林，犹如一座“城市公园”。
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2024年福州最新、最全购房政策出炉！
今天，楼市大侦探为大家整理了一份福州2024年最新最全的限购限贷、首付比例、房贷利率、公积金、人口落户、买房税费、入学学位、人才购房等买房政策的大盘点，全是干货，非常实用，建议收藏！
目前福州六城区已取消限购、限售、限价政策，在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格。
建筑面积在144㎡及以下的新建商品住房和二手住房。（144㎡以上不限购）
1、福州市户籍：可购买2套住宅，其中二孩家庭中有一个孩子未成年的，可购买第3套。
2、非本市户籍：可购买1套住宅（无须提供近两年内满12个月社保或纳税证明）
3、出租后，可购买N+1套。
居民家庭将限购区域内名下已办理产权证的存量住房作为租赁住房或保障性租赁住房全部出租后，可在限购区域内再购买1套建筑面积144平方米及以下商品住房（含二手住房），用于自住。
也就是说出租后，可以无限循环购买，相当于N+1套。
1、房贷利率：首套LPR-50BP，二套六城区LPR+30BP，闽侯LPR+20BP
2、贷款比例：
备注：家庭房屋套数，只认购房所在地房屋套数，不含房改房、自建房、经济适用房、拆迁房、集资房；家庭名下有未结清的住房贷，不影响贷款成数，但需计入负债。
1、公积金贷款利率
目前首套房公积金贷款利率3.1%，二套3.575%。
2、公积金首付比例：
职工申请纯公积金贷款购买144平方米（含）以下的首套房，首付款比例不低于20%。
购买144平方米（含）以下的二套房及144平方米（不含）以上的住房，首付款比例不低于30%。
为此，职工家庭不论首次或二次申请纯公积金贷款，只要购买的住房产权面积在144平方米以下且属于“首套房”，即可按首付款比例不低于20%执行。
3、公积金贷款额度：
目前福州职工家庭住房公积金贷款最高额度为双职工80万元、单职工50万元。
二孩家庭：另加20万元，最高贷款额度为双职工100万元、单职工70万元；
三孩家庭：另加40万元，最高贷款额度为双职工120万元、单职工90万元。
绿色建筑和装配式住房贷款额度上浮20%
职工家庭在购买二星级以上绿色建筑住房和装配式建造的商品房时，住房公积金贷款额度在可贷额度基础上上浮20%，上浮后不超过住房公积金最高贷款额度（双职工80万元、单职工50万元）。
4、福州都市圈公积金，可直接在福州买房
福州都市圈包括：福州、莆田两市全域，宁德市蕉城区、福安市、霞浦县、古田县，南平市延平区和建阳区、建瓯市部分地区，及平潭综合实验区。
以上地方的公积金，可直接在福州买房。
除以上地区以外的异地公积金，仍需六区六县户籍方可办理。
从2023年4月1日起。省直公积金缴存职工（含共有产权人）及配偶可向省直公积金中心申请提取公积金账户内的住房公积金(含住房补贴)，用于支付购买新建商品住房首付款。
5、商转公
2022年9月15日起，福州恢复办理个人住房商业性贷款转住房公积金（或组合）贷款业务。
申请条件
申请商转公贷款业务，仅适用于福州住房公积金中心缴存职工，且职工家庭从未申请过住房公积金贷款，商业贷款已还一年以上。
职工申请“商转公”需要如下条件：
在福州中心缴存公积金、在我市已办理个人住房商业性贷款（不含福州户籍异地缴存职工）；
符合贷款申请条件，且家庭首次申请公积金贷款；
申请人为原个人住房商业性贷款的借款人或配偶（配偶应为原房产共同买受人）；
原个人住房商业性贷款未结清且贷款银行同意提前结清贷款；
原个人住房商业性贷款已还款一年（含）以上，信用记录良好且无逾期贷款余额；
所购住房为钢混结构且已取得不动产权证书，可设定抵押权，并可正常交易；
由商业性贷款转为组合贷款的，应同时符合现行住房公积金贷款和个人住房商业性贷款相关政策。
申报材料
（1）现有基础材料：身份证件、户口簿、婚姻状况证明、个人信用报告、一手房原购房合同、不动产权证、原个人商业性购房借款（含抵押）合同、“商转公”贷款银行名下的收款、还款借记卡。
（2）需前往不动产登记中心出具：家庭名下住房套数查询证明、房屋抵押情况查询凭证、调档确认的二手房网签合同。
（3）以变更抵押登记的方式办理的，须向原贷款银行申请出具：《结清贷款承诺函》。
（4）配偶或者直系亲属（父母）参与收入认定和贷款额度测算需提供：配偶或直系亲属（父母）参与收入认定的，需正常缴存住房公积金并提供缴存证明；主贷人的配偶正常在省直、能源、铁路中心缴存或是现役军官有在部队正常缴存，可以参与贷款额度测算，需出具缴存证明。
（5）其它材料：办理“商转公”组合贷款，另提供:月收入证明；
借款申请人若为生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，另提供子女的《出生医学证明》。
办理流程
“商转公”有两种申请方式，一种是申请人自筹资金结清原商业贷款，另一种是申请人办理住房变更抵押登记。
注意事项
（1）申报材料说明：申报材料提供原件；借款申请人个人信用报告(查询打印之日起一个月内有效)；原购房合同包括商品房买卖合同或不动产买卖合同或房地产买卖契约；如抵押合同包含在借款合同中的，可不提供抵押合同；以办理住房变更抵押登记方式申请商转公贷款的,另提供：原贷款银行出具的同意提前结清原个人住房商业性贷款，并及时办妥解押手续的《结清贷款承诺函》。
（2）借款申请人具体包括：主贷人及配偶。
（3）借款申请人应至购房所在地公积金贷款承办银行网点申请办理贷款。
（4）借款申请人为单身的，需面签单身声明。
（5）通过“数据共享平台”可以获取借款申请人的结婚信息的，可不提供“结婚证”， 若“数据共享平台”查询不到婚姻状况证明或借款申请人对查询结果存在异议的，提供“婚姻关系证明”，借款申请人为离异未再婚者，需提供离婚证和离婚协议或法院生效判决书。
（6）办理个人住房商业性贷款转住房公积金组合贷款的借款申请人，另提供:月收入证明原件各二份，月收入证明应加盖缴存单位公章，该证明开具之日起三个月内有效。
（7）缴存证明中需体现住房公积金缴存基数、月缴存额、近6个月的缴存情况。
（8）职工申请纯住房公积金贷款的，以申请之月的住房公积金缴存基数来认定家庭月收入。
（9）不动产登记机构出具的住房套数查询证明或结果，开具之日起三个月内有效。住房套数证明为家庭成员查房证明（含夫妻双方及未成年子女查房情况）。
（10）不动产登记机构出具的商转公贷款房屋的房屋抵押情况查询证明或结果，开具之日起三个月内有效。
（11）借款申请人若为生育、抚养两个及以上未成年子女的职工家庭，需另提供子女的《出生医学证明》；离婚重组的职工家庭，除提供子女《出生医学证明》外，还需提供未成年子女户口簿、离婚协议或法院生效判决书。
（12）申请人以自筹资金结清原商业贷款的方式申请商转公贷款，应在商转公贷款审批后30日内，向原贷款银行办妥原个人住房商业性贷款结清手续和解押手续，并取得结清凭证，将材料送至申请商转公贷款的承办银行网点。原商业贷款无法结清而影响商转公贷款抵押权正常设定的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。
（13）申请人以办理住房变更抵押登记的方式申请商转公贷款，应在接到商转公贷款承办银行网点通知后30日内筹足自有资金（原商业贷款余额扣除审批贷款金额）偿还原商业贷款差额部分，并将还款凭证提交到申请商转公贷款的承办银行网点。若无法在30日内偿还原商业贷款差额部分，影响商转公贷款抵押权变更登记的，视为原贷款银行不同意结清原贷款，商转公贷款终止办理。同时，借款申请人应在放款后的15个工作日办结原贷款银行的解押手续，并提供不动产登记中心出具的房屋抵押情况查询证明至商转公贷款承办银行网点，否则将承担福州住房公积金中心收回贷款并不再享受商转公资格等后果。商转公贷款资金专项用于偿还原贷款本金余额，不得挪作他用。
（14）原购房商业性贷款所购住房的房屋结构应为钢混结构。不动产权证书中未记载房屋结构的，借款申请人应提供原贷款银行的原评估报告调档件或不动产登记和交易部门调档查询房屋结构信息。
（15）原商业性购房贷款所购住房已办理不动产权证书，可以正常设定抵押权，为商转公贷款提供抵押物担保，不存在除原商业性贷款抵押以外的其他权利限制。
（16）商转公贷款房屋价值根据不动产登记和交易中心记录的成交总价、原借款合同中记载的成交总价和评估价三者中的就低者确定。
（17）申请个人住房商业性贷款转住房公积金（或组合）贷款时，借款申请人及配偶均需到场，并面签征信授权书。
（18）只有主贷人的配偶正常在福州地区（福建省直、福建能源、福州铁路）住房公积金中心缴存住房公积金或是现役军官有在部队正常缴存住房公积金，可以参与贷款额度测算。
（19）配偶或直系亲属（父母）有正常缴存住房公积金的，可以参与收入认定。
（20）属中国（福建）自贸区福州片区引进的高层次人才需申请特殊政策规定的贷款额度的，需另出具福建省人才工作领导小组办公室发放的《福建省引进高层次人才证》。
（21）“闽都英才卡”持有人需申请特殊政策规定的贷款额度的，另提供“闽都英才”钻石卡或白金卡。
（22）借款申请人可通过“榕政通”或“EMS”等快递服务商将申报材料复印件邮寄至贷款承办银行网点。待审批通过后，持申报材料原件至贷款承办银行办理签订《借款合同》手续。
04 买房税费政策
（一）新房
1、契税
首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。
首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。
二套房房屋面积＞90平，契税为2％。
注意，新房的契税，按照房屋的成交价格来计算，即成交价格乘以对应的契税比例。
2、其它费用
权证印花税5元／户，权证登记费80元／套，非住宅550元／套。
（二）二手房
（PS：以上信息仅供参考）
1、契税
首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。
首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。
二套房房屋面积＞90平，契税为2％。
注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。
2、增值税及附加税
购买二手房，需要缴纳增值税。增值税及其附加税的税率为5.3％，满2年可以免征增值税，满2年是指房产证或契税完税证从出证时间开始计算，到房屋出售时，时间满2年或超过2年．
增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.3％
3、中介费：一般为房屋成交价格的1％－3％。
4、个人所得税
一般征收房屋价款的1％，或者两次交易差额的20％。满五唯一的房子，免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房，且不动产证满了五年，则可以免征个税。
5、印花税：住宅免征。
6、其它
权证印花税5元／户；权证登记费，住宅80元／套，非住宅550元／套。
备注：在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。
05 人口落户政策
2020年12月，福州全面放开落户限制，实行零门槛落户。
适用对象
外省市户口迁入福州。
福州市辖的六县（市）、长乐区户口迁入五城区。
办理流程
六县（市）、长乐迁入五城区
申请人可以直接向五城区迁入地公安派出所提出申请，材料齐全的，当场办结。
外省迁入
福建省内其他地市户口迁入福州的，申请人可自主选择向迁入地县级公安机关户政窗口或迁入地公安派出所提出申请，材料齐全的，公安机关出具《福建省居民户口网上迁移业务受理单》。
根据省公安厅省内网上迁移流程规定，跨地市网上迁移的，需由迁出地派出所网上审核同意迁出，我市才能办理迁入。
因此，两个工作日后，申请人持《福建省居民户口网上迁移业务受理单》（投靠迁入的，另需提供被投靠人《居民户口簿》）到迁入地公安派出所直接办理落户。
互联网申请
群众可以通过“福建治安便民”微信公众号、“闽政通”、“e福州”等微信公众号、手机APP网上提交申请材料，待公安机关内部核准通过。省内户口迁移的，公安机关核准通过后，推送给迁出地派出所审核。
两个工作日后，群众可携带与网络申请时一致的材料直接到迁入地公安派出所直接办理落户。
落户类型
8种落户方式可供选择——
1、有合法产权住房
有合法产权住房的，本人、配偶及其双方的近亲属均可以申请落户该房屋处。
2、单位名下有产权住房
单位名下有产权住房的，职工及其近亲属可以申请落户该房屋处。
3、有商业住房产权的
有商业住房产权的，本人、配偶及其双方的近亲属均可以申请落户该商业住房以楼座为单位设立的集体户。
以上三类落户地址迁入时需要该房屋所有产权人的同意。
4、单位设有集体户
单位设有集体户的，职工及其近亲属可以申请落户单位集体户，迁入时需要单位同意。
5、高层次人才
福州市人才（或人社）部门引进的高层次人才可以落户人才公寓集体户。
6、一定学历、资格证书、各类人才
具有技工学校、中等专业学校、职业院校、高等学校学历，具有专业技术资格和技能资格证书，人社部门引进的各类人才，可以自愿选择15个就业和人事人才中心集体户落户。
7、租赁私有住房
在六县（市）、长乐区和仓山三江口区域租赁私有住房，私有住房所有权人同意落户的，可以落户租赁的私有住房内，落户租赁的私有住房需要经建设（房地产）主管部门登记备案。
8、兜底措施
群众只需提供《居民户口簿》、《居民身份证》和在落户地五城区或同一县（市、长乐区）范围内《无合法产权房屋声明书》，即可自愿选择便于工作、生活的任一派出所设立的公共地址集体户落户。
落户提供材料
1、落户合法稳定住所的家庭户
落户申请和材料真实性声明书；
迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；
本人（或近亲属）合法稳定住所权属凭证。近亲属权属凭证的，另需提交与房屋所有权人（或使用权人）的近亲属关系证明。夫妻一方所有权（或使用权）可视为夫妻双方共有，双方近亲属均可申请迁入；
房屋所有权人（或使用权人）近亲属随迁的，提交与房屋所有权人（或使用权人）的近亲属关系证明；
全部房屋所有权人(使用权人)同意落户的声明书。
2、落户单位名下有产权住房的家庭户
落户申请和材料真实性声明书；
迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；
单位名下合法稳定住所《房屋所有权证》或《不动产权证书》；
合法稳定就业凭证；
单位职工近亲属随迁的，提供与户口迁入职工的近亲属关系证明；
单位同意落户的声明书。
3、落户单位集体户
落户申请和材料真实性声明书；
迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；
合法稳定就业凭证；
单位职工近亲属随迁的，另需提供与户口迁入职工的近亲属关系证明；
迁入人及其配偶在五城区或同一县（市、长乐区）范围无合法产权房屋的声明书；
单位同意落户的声明书。
4、落户商住楼集体户
落户申请和材料真实性声明书；
迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；
本人（或近亲属）《房屋所有权证》或《不动产权证书》。近亲属所有权的，提交与房屋所有权人的近亲属关系证明。夫妻一方所有权可视为夫妻双方共有，双方近亲属均可申请迁入；
房屋所有权人近亲属随迁的，提供与房屋所有权人的近亲属关系证明；
全部房屋所有权人同意落户的声明书。
5、落户就业和人事人才中心集体户
可自愿选择任一集体户落户，提供以下材料：
落户申请和材料真实性声明书；
迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；
下列凭证之一：
（1）国家承认的高等院校学历证书或教育部学历证书电子注册备案表或中国高等教育学历认证报告；
（2）中等专业学校（或职业院校、技工学校）毕业证书；
（3）国（境）外院校毕业证书和教育部留学服务中心出具的国（境）外学历学位认证书；
（4）专业技术（职业）资格证书；
（5）职业技能资格（等级）证书；
（6）县级（含）以上人社部门出具的《引进人才落户证明》；
近亲属随迁的，提供与申请落户人的近亲属关系证明。
6、落户人才公寓集体户
落户申请和材料真实性声明书；
迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；
福州市人才公寓房屋租赁合同，或市级人才（或人社）部门出具的《引进人才落户证明》；
近亲属随迁的，提供与申请落户人的近亲属关系证明。
7、落户六县（市）、长乐区和仓山区的三江口区域租赁私有住房立家庭户
落户申请和材料真实性声明书；
迁移人《居民户口簿》、承租人《居民身份证》；
经建设（房地产）主管部门登记备案的租赁私有住房备案凭证；
房屋租赁合同；
近亲属随迁的，提供与承租人的近亲属关系证明；
全部私有住房所有权人同意落户声明书；
迁入人及其配偶在同一县（市、长乐区）范围无合法产权房屋的声明书（迁入仓山区的三江口区域的不提供）。
注：“仓山区的三江口区域”包括：城门镇下洋村、漳岚村、壁头村、梁厝村、厚峰村、洋坑村、绍岐村、濂江村、狮山村、福濂村、潘墩村、清富村、湖际村的区域。
8、无法提供上述七类落户地址材料
可以自愿选择落户便于工作、生活的任一公安派出所设立的公共地址集体户，提供以下材料：
落户申请和材料真实性声明书；
迁移人《居民户口簿》、申请人《居民身份证》；
近亲属随迁的，提供近亲属关系证明；
迁入人及其配偶在五城区或同一县（市、长乐区）范围无合法产权房屋的声明书。
06 人才住房政策
福州构建“租、售、补、贴”多位一体的人才住房保障体系。
保障对象
1型保障对象：福建省高层次特级、A类人才；
2型保障对象：福建省高层次B、C类人才，福州市第一层次人才（D类）；
3型保障对象：福州市第二层次人才（E类）、全日制博士研究生、副高级及以上职称专业技术人才，高级技师职业资格技能人才；
4型保障对象：双一流高校全日制硕士研究生；
5型保障对象：2020年10月27日以后引进的福州市第三层次人才（F类）、中级职称专业技术人才、技师职业资格技能人才、全日制本科及以上学历毕业生、技工院校全日制（预备）技师班毕业生。
保障对象学历、职称、业绩等条件达到新层次的，经申请认定后可按新层次住房标准予以保障。
人才以家庭（本人、配偶及未成年子女，下同）为单位进行申报，夫妻双方均符合条件的，就高享受一次。
申请条件
保障对象还应符合下列条件——
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
