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🏡 济南[凤栖和鸣]

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一、关注楼盘：

绿城·保利·瑞马凤栖和鸣

二、关于品牌：

绿城，是业内品质担当，虽然随着其开发的楼盘档次的多元化，其品质更多体现在高端楼盘，但其对于产品的苛刻追求，依然是很多房企所不能比的。

保利，这里的保利首先明确是保利发展，济南的保利分保利置业和保利发展，济南早些年开发的保利楼盘基本是保利置业开发的，近几年开发的保利楼盘基本上是保利发展开发的，总之是一个大组织；保利发展近几年开发的都是优质地段的偏改善的楼盘，所以他们对于产品力的研究也更多了起来，可以说也是一个追求高品质产品的开发商。

瑞马，是山东本土的龙头企业，本部在孔孟之乡-济宁市，在济宁开发的楼盘是本地市场的品质代表，可以理解为瑞马在济宁地产行业的影响力就好比绿城在地产行业的影响力。而瑞马也是在济南开发了多个楼盘，瑞马国风、瑞马观湖、瑞马禧悦，品质均远高于其所在区域的其他楼盘。

三、关于位置

凤栖和鸣，地理位置处于历城区莲花山片区凤彩路以西，莲岳街以北。该位置处于济南融创文旅城的整体规划中的核心位置，且享受最大的文旅资源和山水资源。在这里，位置上有两个稀缺性，一是文旅资源稀缺性，济南主城的大型文旅项目仅融创文旅城一家，而一步之遥的低密楼盘更是可遇不可求；二是山水资源稀缺性，济南不缺山景房但同时拥有山景和水景的楼盘少之又少，北部华山的中海可观山湖景的楼盘单价已经卖到3-4万/㎡，一线山湖景的房子价格更是没有了上限，因为当稀缺资源不可复制，其价格就不再是市场价格，而是独有价格。

四、关于学校

凤栖和鸣的业主孩子按照学区划分，会读楼盘东侧一路之隔的历城二中教育集团下的仁轩小学和初中。历城区仁轩小学成立于2020年9月，由原来的港沟实验小学和田庄小学合并成立。

五、关于土地

凤栖和鸣项目占地一共10.8万方，容积率2.3，计容建面24.9万方；这个地块很大，占地有162亩了，要知道济南一般的楼盘占地多在30-50亩地，这个项目占地太大，只能进行分期开发，而实际上这个项目虽然是一个楼盘但其内部也是有一条市政道路的，所以严格意义上可以把这个楼盘理解成两个独立楼盘。

六、关于楼盘规划

凤栖和鸣一共规划1468套住宅，总的住宅建筑面积244911平，套均面积167平，产品规划的是15-17层的小高层和9-10层的洋房，小高上户型是143平、170平、200平、280平，洋房上户型是190平、200平、220平。

七、关于外立面

首先外立面的色调，整体以灰色、深灰色、浅灰色为主，这个色调看起来的视觉感受建议大家可以去看看绿城今年已经交房的一个楼盘，就是绿城春月锦庐。材质上就是以真石漆和铝板为主，单元门头布局有部分石材。

八、关于层高

小高层层高3.05米为主，洋房层高3.1米为主。

九、关于物业

凤栖和鸣的物业是保利物业，保利的物业可以理解为一般的物业服务水平，在业内并没有太多的美誉。

十、关于交房时间

目前项目还没开盘，具体交房时间以合同约定为准，预计的乐观交付时间为2026年底，保守的交付时间为2027年6月底，如果晚于2027年上半年交房，就可以怀疑楼盘开发的风险了。

十一、关于社区配置

官方的宣传核心是5000㎡双会所+地上地下双泳池，前面也提到了，这个楼盘占地面积太大，户数太多，且实际上因为市政道路的分割可以理解为两个楼盘，这也是配置双会所、双泳池的缘由。

十二、关于户型

三个公布的户型分别为143平、170平和200平。

143平户型比较突出的优势是设计师给了主卧和玄关充足的空间。

170平户型比较突出的优势是赋予了主卧更多的生活场景空间，包括拐角窗、侧向飘窗、和北次卧的联动转变（北次卧可以独立使用，也可以作为主卧的附属空间使用）。

200平户型突出的优势是入户仪式感、动静分区、观景边厅等

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