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01

市场分析

迭代下的市场逻辑

2024年3月，福州发布楼市新规征求意见，随后住建部定调“好房子”，从内容来看最直接的几点：

1、住宅建筑外挑阳台面积总和，从不超过套内建筑面积15%提高至20%

2、阳台最大允许出挑距离由1.8米增加至2.4米

3、鼓励小区住宅建筑间建设地面风雨连廊，不计容不计密

4、架空层设置为公共开放空间并对外开放使用，不计容

5、鼓励住宅立面进行公建化设计，鼓励采用封闭阳台

分析：从这些内容，最直接的体现：提高得房率，提高居住舒适度、以及增强社区体验。

对于每一次房子迭代，带来的市场价格冲击都是直接的。

最早从楼梯房进化到电梯房，楼梯房在市场被抛弃。

随后出现人车分流，没有这个设计的小区，二手大幅贬值。

甚至近年的89平三房两卫，同样冲击着早期89平两房一卫。

从这些过往历史就能发现，每次迭代带来的效果就是上一代产品被市场抛弃。

当楼市进入新的迭代期后，此时选择新品，不仅享受更优质的居住度，还能在市场做到更好的保值预期。

此时，再来看金山市场，会发现这个开发20年的老新区，房子很多，但是称得上“好房子”的屈指可数。

这里遍布楼梯房，甚至做到人车分流的小区，都没几个。

这就是金山这个板块的尴尬局面：置业需求旺盛的背景下，奈何缺好房！

02

首改市场

入场金山仅有的机会！

在这样的背景下，近期板块即将迎来一个新品—建总瑞璟。

对于这个项目的评价：对金山置业最友好的新盘！

项目位于金山科创区，这里给市场的误解很多。

如果说金祥路（2号线）是金山成熟发展的‘横轴’，那金洲路（5号线）就是推动区域就业升级的‘纵轴’。

这条纵轴，经过这两年的园区改造，界面早已经翻天覆地。

纵轴两侧的中能电子、华创科技中心、依强金谷都已经完成改造，目前瑞达电子也已启动施工。

▲截图来自网络

这条记录了金山科创园迭代的纵轴，也在用崭新的界面推动板块的产业升级，给金山吸引更多的就业机会。

对于建总瑞璟而言，坐落在这个产城结合的核心位置，距离地铁5号线，仅约260米，纯正地铁盘。

此外，项目步行即可到达福州最大的开放式休闲公园—闽江公园。

对岸即闽北CBD，福州最美的江滨城建搭配这个巨型氧吧，未来业主无论是晨跑、散步还是周末休闲，体验度都是拉满。

▲截图来自网络

除了地铁+公园+产业优势外，这个项目给出的产品定位，依旧是建总拿捏市场的一次。

金山虽然供应多达12幅纯商，但是从目前已经放出的信息来看，基本产品门槛都在130平起步。

作为对比，项目给出建面约102-127平的产品段。

对比竞品打出面积差，成了金山新房市场，稀缺的面积段产品。

此外，地块的特色更值得深挖，作为天翔周边旧改三幅地块的其中一幅。

▲土拍规划图

项目位于地块最南端头排位置，距离地铁、商圈最近，周边城建界面也是最好的一幅，同时还占据采光和视野优势。

由于周边以低密住宅区为主，东侧即江滨+闽江公园，这也让地块的视野优势能够充分发挥。

此外，从土拍规划图也能看到，项目除了5号线外，不远处还存在规划的6号线二期。

双地铁交汇、滨江低密住区，再结合迭代红利，这里无疑将成为金山首改难得的机会。

▲效果过程示意图

除了这些优势外，项目周边还有一个隐藏资源，即私立校资源圈。

福州近年出台了私立摇号锁区，大部分私立也开启了九年一贯制的升学模式。

伴随着这种趋势，加上私立的超强升学率加持，如何近距离走读成为市场的购房需求。

对于项目周边，既有福州头部的现代中学，也有近年崛起的里仁中学、还有云开、左海等。

仅这样一个小范围圈，就占据了福州五区25%的私立校，可想而知，未来市场的购房需求有多少。

▲截图来自百度地图

对于项目而言，从整个大市场来看，除了对金山地缘友好外，项目距离鼓楼仅1.5公里，紧靠江滨板块。

目前金山高架正在建设中，依靠近中心的优势，搭配路网资源，项目对于鼓台地缘置业同样充满吸引力。

目前鼓台供应的地块，清一色都是改善起步，让首次置业的群体，已经没有选择。

而这个坐落在产城核心位置，搭配近江滨舒适度的新品，无疑是不错的机会。

综上，依靠就业圈+双地铁+江滨生活+稀缺产品段+金山地缘鼓台外溢等，在多重基因加持下。

建总瑞璟，可以说是首改难得的机会。

03

改善市场

留在核心区机会太少！

对于金山板块，真正核心的位置即金山居住区，也即金山街道的范畴。

这也是市场上公认的“金山”。

在上一次人口普查，这里增长量占据福州第一。

这也是福州少有已经配套成熟、开发殆尽的区域。

对于核心区，如果找一条核心轴，即被地铁二号线贯穿的金祥路。

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