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福州【大东海公园府】

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大东海公园府：备案名（汇榕公馆），地处：台江区国货西路南侧，南公园边。

项目占地10亩，规划一栋14层高层住宅、一栋3层商业综合楼、一栋2层设备楼。主推176，190大平层产品，合计48套。

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楼盘土拍

2019年9月20日，大东海以底价2.82亿元竞得宗地2019-56号南公园周边旧改地块，楼面地价22044元/㎡。土地面积：10.26亩，容积率：1.87，限高60米，（商业面积2700-2800㎡，靠南公园一侧布置）。

分析：2019年土拍，南公园的袖珍地块，当初被要求限价，竞公租房，没想到地块并没有引起热度，被个人买家底价拿下，也正是由于没有触发竞配，项目保留了纯商的属性。

从地块楼面价来看，2.2W基本也能保障利润，目前最大的参考，2021年联发在一路之隔摇号拿下了宗地2021-25号，楼面价2.1W，分栋安商房，商品房指导价3.55W，即目前的联发臻品。

从对比来说，联发是8亩的袖珍地块，存在安商房配建，这是最大的差异，从市场对改善产品的选择来看，明显大东海纯商更有吸引力。

当然对于大东海，已经打造成176平起步的产品，最容易联想到的就是位于金山的大东海天樾，同样高门槛起步，然后加价到4W，不过上市却扑街了。

对于这个区位更佳的同类型产品，市场认可度会如何，预计没有想象的轻松。

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户型情况

176平米：五房两厅四卫，三开间朝南，位于西端头，客厅配合落地窗做观景，不过南公园在东边，对于这个面积还配备了佣人房，也是难得，不过并不能独立出入。

对于这个面积段，扣除佣人房，还设置4房4卫，导致基本每个卧室除了卫生间，就剩下衣柜，没有更多的功能空间，一直没明白大东海的户型设计理念，响应3胎政策？改善群租房？

176平米：五房两厅三卫，三开间朝南，位于内端，客餐厅位于北侧，同样配备了佣人房，对比外端，少了一个卫生间，增加了南下三个卧室的衣柜空间，对比市场同面积段大面宽主流布局，这种设计略显一般。

190平米：五房两厅三卫，三开间朝南，位于东端头，与天樾203平米户型布局类似，客餐厅位于东北侧，做观景，不过这次有了南公园加持，效果更佳。

同样的硬伤，3个卫生间，2个是暗卫，这个面积段，设计5房，扣除佣人房后，真正能使用也就3.5房，加上2T2的设计，也没有一定程度隔离电梯厅，作为200平米左右的改善，有自身特色，但是不足也比较明显。

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区位情况

项目位于台江区，东侧即南公园，这也是目前项目最大的宣传点，西侧存在联信中心，南公小区，南侧新建的南公小学，对于个别楼栋存在一定影响，项目距离滨海F1快线540米，1号线800米，出行有一定辅助。

对比联发臻品四周被楼栋环绕，项目的四周空间会有所改善。

不过对于项目而言，由于仅一栋住宅，设计社区也基本忽略。

总的来说，区位有特色，不过社区算不上优质。

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