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福州【金地五四领峯】

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金地五四领峯：备案名（金地大境），地处：晋安区厦坊路斗顶佳园旁。

项目规划12栋住宅，户数984户，车位数887个。

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楼盘土拍

2021年2月3日，金地以底价6亿拿下宗地2021-02号地块斗顶新苑项目出让地块一，成交楼面价7181.27元/㎡，可售楼面价8460元/㎡，项目占地75.99亩，容积率1.72，限高50米，须配建商业建筑面积3000平方米，全龄化养老设施建筑面积2000平方米。

分析：2021年的第一场土拍，金地以底价拿下五四北外围的纯商地块。地块面积适中，虽然地形不太规整，不过整体开发空间尚可，加上限高50米的情况下，容积率仅1.72，地块条件尚可。

不过从土拍的现场看，地块仅仅金地一家报名，最后金地底价成交，楼面价7千出头，扣除配建之后，可售楼面价8.4K，地价相对较低。对于金地而言，入榕拿下闽侯竹岐，又拿下五四北斗顶，地块位置都相对较偏。

对于地块而言，也比较特殊，在2020年有推出过宗地2020-36号，一幅巨型地块，不过后来暂缓，到了2021年，地块被分割出让。

土拍当天隔壁的宗地2021-08配建100%安商房，最后触发了限价，摇号之后被福州盈福拿下，楼面价7813元/㎡，回购价1.4W。

对于两幅地块，一幅纯商，一幅纯安，结果土拍的参与度却天差地别，一幅底价，一幅触发限价摇号，对于郊区安商房，反而成了不少开发商争相追逐的猎物。

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户型情况

65平米：两房两厅一卫，双开间朝南，紧凑布局，与市面主流小户型布局类似。

75平米：三房两厅一卫，三开间朝南，包心设计，无过多空间浪费，也比较贴合市场主流小户型三房布局。

89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，与市面主流89中户不同，户型是客餐厅南北通透，纵深小面宽大，不过劣势在于无宽阳台，无独立入户玄关。不过对比市场的89户型而言，布局还是有点优势。

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区位情况

项目位于五四北外围斗顶区域，距离绕城高速200米，有一定的噪音影响，最大的硬伤：北侧距离莲花峯万寿园600米，同时项目周边依然比较荒芜，配套短缺，同时北侧都是山丘，区域的拓展性也被限制，未来的发展性也一般，项目自身还有一栋古建筑，一定程度影响社区居住舒适度，整体而言区位较差。

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价格情况

项目目前还未开盘，对外宣称2.1W，对比周边价格看看：

1、天空之城：新盘现房，精装2.5W

2、斗顶佳园：纯安置房，1.8W

分析：对比周边的两个项目，一个纯安置房1.8W，一个在售的新房精装2.5W，从区位来说，项目虽然距离天空之城不远，不过周边的配套有一定差距，同时距离北侧的陵园更近，隔壁的安置房1.8W，不过不少成交都是小户型。

如果从楼面价来看，项目可售楼面价8.4K，对比隔壁宗地2021-08，楼面价7.8K，不过该安商房的回购价是1.4W，对比而言项目楼面价接近的情况下，售价的差异接近7K。

放到到整个福州楼市对比看看，金地拿下闽侯竹岐的自在城，楼面价在7.5K左右，售价是1.46W，如果这样对比，会发现该地块如果以2.1W上市，利润空间非常大。

总的来说，项目如果仅仅从周边对比而言，可能差价尚可，不过考虑到目前五四北热度较低，加上项目的硬伤影响较大，2.1W的售价依然还是有一定溢价。

同时考虑到目前福州整体郊区盘的库存都不小，帝封江已经出现了精装2万以下的价格，虽然两者区域较远，不过从目前看，福州分化也比较严重，郊区盘过高单价买入，后续的贬值风险不低。

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项目雷点

1、对于项目而言，可能比较被大家所提及的就是北侧的陵园，当初天空之城，个别楼栋高层也被该不利因素所困扰，目前项目距离更近，影响更大。

2、目前搜索项目，位置会出现在鼓楼核心区，对于不少购房者而言，可能会无法更好地把握项目真正的区位情况。

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楼盘总结

项目位于五四北外围，优势在于纯商定位，地价较低，以小户型定位，布局也比较主流，能够贴合郊区盘走刚需产品的风格。劣势在于区域预期较弱，周边配套不足，北侧不利因素较大，板块对于刚需和投资客的吸引力比较一般，周边不少安商房竞品。

对于项目而言，目前对外的定价利润空间较大，后续有意向的购房者，可以根据自身需求，多比对目前福州几个郊区的库存售价，避免出现买入后，因去化问题，项目出现大力度优惠降价。

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题外话

对于项目而言，底价成交，虽然周边有一定的不利因素，不过如果与周边安商房宗地一样的差价上市，售价在1.5W，那去化难度应该相对轻松。

当然最近上渡九里晴川地价低也一直被人提及，不知道回到当时的土拍现场，面对这两幅地块，虽然有不利因素，但是对比楼面价和售价的差异，不知是否会有其他房企加入争夺？

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