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金水北再次惊现豪宅，容积率从4.4暴降到3.48的金投天宝府，凭啥这么野敢称中原第一府？55亩地塞13栋楼，却号称纯改豪宅，带着宋式美学豪宅的神操作，花园路北三环的地段价值如何改写金水北的现有格局？汝窑天青外立面、百米宋式大门加三重立体园林，又如何定义中原第一府？在郑州卖房17年的晓强，今天将带你解密这个宋韵传玺大宅，更关键的是：它值不值得冲？多少钱入手不踩坑？又适合哪些客户上车？如果你也在关注四代住宅，点赞收藏跟着晓强深挖干货，让你在郑州买房少走弯路！

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先看金投天宝府的基本情况哈，总占地55亩，拍地的时候容积率是4.4，不过去年改了控规，现在容积率降到3.48啦，绿地率25.05%，建筑密度22.9%。 楼盘一共规划了4排3列13栋楼，咱一排一排来看。北侧第一排有2栋总高32层和1栋33层的大高层；第二排呢，有一栋13层的小高，还有两栋分别是32层和33层的高层；第三排是一栋19层、一栋16层和一栋20层的三栋小高层；最南侧临路的第四排，是两栋7层的洋房，还有两栋分别33层和26层的高层。

楼间距方面，高层之间是35米，小高层之间30米，小高层和洋房之间是25米和28米，算是中规中矩采光一般吧，而且天宝府的高层和小高排布有点杂乱，两栋洋房前面未来又要建22层的住宅，所以整体采光多少会有点小瑕疵。

接下来晓强再带你了解下金投天宝府的社区品质和产品力，作为典型的四代住宅，天宝府可以说把得房率+内部配套+产品力玩出了新高度，他的住宅总建面高达121343㎡，综合得房率也无限接近100%，而除了大社区高得房以外，天宝府的社区配套更是不逞多让，2592㎡商业配套，以及3428㎡的内部公服设施，涵盖352㎡便利店、564㎡物业用房、164㎡卫生服务站、331㎡社区服务中心、以及264㎡养老设施等，这也正是四代住宅的重中之重。

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然后是产品力方面，162平的套均面积，高层3米，洋房3米2的单层层高，还有郑州首个宋式全境会所，以及近800平的下沉式庭院设计，虽然天宝府只有148平的首层架空，但9165㎡的绿地总面积，还有716平的老人和孩子专属活动区，以及1:1.12的机动车车位配比，还有户均1.85个的非机动车车位配比，这不仅让全龄段都能找到归属感，更是彻底颠覆了我对这块地的固有坚持！ 本以为华润能留给普通人一丝机会，但金投出场真的是直接拿捏住了郑州人的命脉，就是不知道落地能打几分呢？评论区可以聊聊你对金投的看法吗？

最后咱们拆解下天宝府的位置和户型分布以及适合客群，位置之前说过，今天就只做个简单总结，一句话说就是天宝府虽然占位金水北核心，距离东区和老城区都很近，承接地缘的能力也确实很强，但是附近略显杂乱，真正的了解的老郑州人或许真不会选。

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然后关于户型分布，我不得的不承认去年的推测有点草率，天宝府总共是746套房子，控规上要求只允许有52套套内面积超过130平，其余694套都必须小于130平，我也因此判定他只会是一个偏改善的楼盘，以至于最后对他的价格出现了低估，我忽略了他162平的套均面积，更低估了金投的激进，天宝府并没有再次修改控规，只是通过四代住宅逻辑实现了逆天神操作，天宝府除了小高层楼王位置的52套225平大平层以外，剩余的694套可不就是套内小于130吗？你按最大179平的户型72%的得房率算，结果也就没有那么不可思议了对吧？至此我不得不承认是我小看了天宝府，也不得不承认天宝府的价格，或许已经不受控制！

言归正传，咱们来看看现在天宝府的户型结构，先看占比仅有13%的98套小户型，这是天宝府的入门级改善，126平一梯一户的双卫三房，仅有2号楼独一栋，而且还同样是一梯一户私家电梯厅的设计，然后是占比不到7%的52套超大户型，集中在7号楼的16层和9号楼的13层小高上，面积高达225平，五室三卫环幕端厅，270°采光+独立保姆间，是金水北真正不可多得的传世豪宅，剩余的153平洋房，和159平/179平高层四房户型，则才是天宝府的主力户型，也全部都是一梯一户的双主卧三卫设计，值得一提的是洋房153户型跟高层159户型几乎一样，但是高层价格更低采光也或许更好！

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