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龙湖兰园·天序：备案名（玖序公馆），地处：仓山区凤冈路与葛屿路交会处，位于金山片区。

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楼盘规划

项目占地面积：92亩，容积率：2.50，总户数：1664户。12栋住宅，5栋配建安置房。

土拍情况

2020年2月27日，龙湖以23.85亿元竞得宗地2020-10号金山绿轴旧屋区改造项目一地块，溢价率27%，平均楼面地价15554元/㎡，参考可售楼面价19055元/㎡。项目占地面积61334㎡（合92亩），宗地须建设可建住宅建筑总面积50%的安置型商品住房（可集中布局），按均价15880元/㎡销售给拆迁户。

分析：作为今年年初拿下的金山绿轴地块，接近百亩的安商地块，地块比较方正，利于社区规划，配建了50%的安置房，比例不低，对于后续的出售有较大影响。项目可售楼面价19055，后续的价格基本要在3W以上才能保证一定的利润，但是作为安商房上市，不知道市场的认可度如何。当然作为兄弟盘，隔壁的名城项目，作为同一天拍出的金山地王，可能到时候上市会起到互相比拼的局势。

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户型情况

78平：3室2厅1卫，三开间朝南，与凯佳江南里的户型基本一致。一样的在于卫生间和面积的取舍。

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87平：3室2厅2卫，三开间朝南，市面主流户型，位于中户，北面存在隐私问题。

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112平：4室2厅2卫，四开间朝南，与市面主流的115四房有所不同，横向较大，南面的房间有三个，虽然有了更多的朝南房间，但是也相对的走廊浪费的面积也加大。

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价格情况

项目位于金山腹地，周边二手房，中庚城，大卫城品质盘均价28000左右，泰禾红峪25000左右，项目隔壁最近刚建好的安置房葛屿新苑目前均价在21000左右，项目的兄弟盘，名城纯商地王，地价22000，后续上市价格基本要在32000以上。作为对比，由于项目配建了一半的安置房，导致品质有较大影响，虽然周边部分二手房楼盘均价较高，但是这些盘的品质还算不错，加上隔壁的安置房冲击，均价可能差距会在1w左右，对于很多购房者来说，是否能为了50%的商品房去接受1W差价，就见仁见智了。至于项目建议购买价：毛胚25000以下。

区位情况

项目位于金山大道南侧，距离金山公园400米，周边存在永辉超市，距离二号线1.2公里，有一定距离，距离仓山万达1.9公里，也有一定距离，周边主要以楼盘为主，区位总体尚可。

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