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三亚保利海晏楼盘笔记

（项目位于三亚市海棠区海棠北路与龙海路交汇处，紧邻亚特兰蒂斯、海棠湾免税店，主打“一线海景+高端改善+海棠湾核心”的奢宅社区，适合追求顶级度假体验、稀缺海景资源与高端配套的高净值客群。）

一、基础信息速览

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开发商：保利发展控股（央企中国保利集团旗下，中国房地产行业TOP级房企，以高品质住宅、商业综合体及城市运营著称，旗下“海晏系”为高端改善产品线，聚焦一线及核心城市稀缺资源的奢宅项目）。

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项目位置：三亚市海棠区海棠北路与龙海路交汇处（地处海棠湾核心区，紧邻亚特兰蒂斯水上乐园、海棠湾免税店、海棠湾广场，属于海棠湾“国际旅游度假区”的黄金地段）。

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物业类型：住宅（高端顶豪社区，以别墅、洋房、高层大平层为主）。

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产权年限：70年（住宅）。

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占地面积/建筑面积：占地面积约5.6万㎡（具体以规划为准），总建筑面积约10万-12万㎡（容积率约1.2-1.5，超低密社区，居住舒适度极高）。

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产品构成：3-4层别墅（核心亮点）、6-8层洋房（主力）、15-18层高层大平层（少量），主力户型建面约120㎡-300㎡（三居至六居）。

二、区位与交通：海棠湾核心，顶级配套环抱

1. 区位价值：

项目位于海棠湾核心区，是三亚“国家海岸”战略下重点打造的“国际旅游度假区”，紧邻亚特兰蒂斯（全球知名度假综合体）、海棠湾免税店（全球最大单体免税店）、海棠湾广场（高端商业聚集区），属于海棠湾“一轴两带”（超级中轴+龙王港生态带+雷锋湖-梅溪湖生态带）的核心居住区。该区域定位为“高端度假+免税购物+生态宜居”，叠加三亚稀缺的一线海景资源（部分楼栋直面南海）与顶级配套（如亚特兰蒂斯、免税店），是三亚乃至全国“顶豪度假”的首选板块，兼具“稀缺资源”与“资产价值”。

2. 交通配套：

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自驾：紧邻海棠北路（海棠湾主干道，连接三亚市区、亚龙湾）、龙海路（社区内部道路，通向亚特兰蒂斯），约3分钟可达亚特兰蒂斯（距离约1公里）、海棠湾免税店（距离约1.5公里）、海棠湾广场（距离约2公里）；通过海南环岛高速（G98）可快速通达三亚市区（约30分钟）、凤凰国际机场（约40分钟）；

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公共交通：距离海棠湾高铁站（规划中，预计2025年前后通车）约5公里（未来通车后将加强海棠湾与三亚市区的联系）；目前依赖打车或自驾，周边有网约车聚集点（如亚特兰蒂斯停车场）。

三、周边配套：顶级文旅+商业+医疗，稀缺资源汇聚

1. 核心文旅配套：

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亚特兰蒂斯水上乐园（距离约1公里）：全球知名度假综合体，含水族馆、水世界、演艺中心，是三亚亲子度假与高端娱乐的地标；

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海棠湾免税店（距离约1.5公里）：全球最大单体免税店，汇聚全球奢侈品、美妆、母婴等品牌，年销售额超百亿，是三亚旅游购物的核心目的地；

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海棠湾广场（距离约2公里）：高端商业综合体，含超市、餐饮、品牌零售，满足品质生活需求；

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蜈支洲岛（距离约15公里，车程20分钟）：中国“马尔代夫”，顶级潜水胜地，适合海岛游爱好者。

2. 商业配套：

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核心商业：除亚特兰蒂斯、海棠湾免税店外，距离三亚国际免税城（海棠湾店，距离约2.5公里）、海棠湾壹号公馆商业街（社区级商业，距离约1公里）；未来海棠湾超级中轴将规划大型商业综合体（预计2025年前后开业），进一步丰富消费场景。

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社区商业：项目自身规划底商（便利店、生鲜超市、餐饮等），满足日常高频消费需求。

3. 医疗配套：

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三甲医院：距离解放军总医院海南医院（三甲，距离约4公里）（解放军总医院在海南的分院，医疗水平国内领先）、三亚中医院海棠湾分院（二甲，距离约3公里）约10-15分钟车程；

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社区医疗：海棠湾社区卫生服务中心（距离约2公里），满足日常就医需求。

4. 生态休闲：

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海景资源：项目一线临海（部分别墅及高层为“一线海景房”，南向或东南向户型可直面南海，视野开阔，推窗见海）；周边有海棠湾海滩（距离约800米，沙质细腻，适合漫步、日光浴）、龙王港景观带（规划中的生态绿廊）；

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公园绿地：距离海棠湾湿地公园（规划中，距离约2公里）（未来将打造为集休闲、生态于一体的城市绿地）。

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