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深圳【华润南街坊】

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地理位置上，南街坊地块堪称得天独厚，是宝中片区近年来最临近海岸线的涉宅用地，同时也是宝中最大体量的集中连片净地。紧邻欢乐港湾西岸，周边配套设施极为丰富，湾区书城、湾区之光摩天轮、青少年宫、图书馆、滨海演艺中心、欢乐剧场等市级文化地标环绕四周。与腾讯全球总部企鹅岛更是仅一水之隔，占据了湾区未来发展轴与深圳城市发展轴的交汇点，处于宝安中轴的 C 位，被誉为 “城市核心的最后一块拼图”。

从地块素质来看，它完全可与深圳湾一线海景住宅相媲美。就拿深圳湾顶豪中信东角头的「中信元湾府」来说，其最大的优势便是地段资源与海景，而宝中南街坊地块在这两方面同样出色。开发商拿下如此优质的地王资源，必然不会浪费，未来这里将打造 180 平起步的海景豪宅，凭借其地段与产品定位叠加优质的楼盘属性，未来前景可期。

将宝中的预期和板块价值提升一个高度

南街坊地块的属性决定了其未来的产品走向。由于容积率较低，为了实现土地价值的最大化，开发商必然会往大面积豪宅方向进行打造。从过往的经验来看，低容积率的地块往往被用来建设高端住宅项目，以满足高净值人群对于居住品质的追求。在宝中这样的核心区域，拥有海景资源的大面积豪宅更是稀缺中的稀缺。

该地块最终成交价高达86.4亿，算上资金成本、建安成本以及大户型必然配备的高配装修，未来项目售价空间初步估算，保本售价约11万 / 平，单从宗地属性未来会向12-13单价靠拢。前期有意向参拍的开发商进行市场调研的时候，我有幸接触过，由于地块的优质属性，该地块未来的产品设计几乎一边倒的认为要做大面积豪宅，大面积豪宅的定位意味着更高的建设成本和更精准的客群定位。为了匹配地块的高端属性，开发商在建筑设计、材料选用、园林规划、物业服务等方面都将投入大量的资源。这些成本最终都会反映在房价上，导致未来该地块项目的售价将远超普通住宅。我们以起步140平方举例，代表未来买入南街坊的成本要在1600万起步，一套200平方面积更是高达2400万的入住成本。这样一对比，几乎可以预见未来宝中的高度。

高楼价所带来的高售价预期也是必然趋势。宝中片区本身就是深圳的核心区域之一，二手房价格一直处于高位。根据贝壳找房的数据，宝安中心区二手房今年的成交均价超过 10 万元 / 平方米。南街坊地块作为宝中核心地段的优质土地，其未来项目的售价必然会受到周边房价的支撑，随着周边配套设施的不断完善以及区域价值的持续提升，高房价所对应的高售价也有了坚实的基础。

低于招商桂湾秀珍地块的楼面价、但高于其价值

尽管南街坊地块优势明显，但在与 7 月招商桂湾地块的对比中，其楼面价却没有达到后者8.2万楼面价的水平。招商桂湾地块在当时的土拍市场中也引起了极大的轰动，众多开发商纷纷参与竞拍。南街坊地块难以达到招商桂湾地块楼面价的原因主要在于入局门槛过高且非常考验开发商资金池的深度。

南街坊地块虽然优质，但起拍价高达 64.09 亿元，如此庞大的资金需求，使得很多中小开发商望而却步。即便对于大型开发商而言，也需要谨慎考虑资金的调配和风险的把控。而招商桂湾地块在当时的市场环境下，可能在资金要求、开发条件等方面相对更具吸引力，吸引了更多开发商参与竞争，从而推高了楼面价。

然而，楼面价并不能完全代表地块的价值。从土地属性来看，南街坊地块拥有招商桂湾地块所不具备的一线海景资源，且处于宝中核心区域，周边配套成熟度更高。在城市发展的大格局中，宝中的地位日益凸显，作为 “黄金内湾” 建设的核心支点以及前海战略覆盖的重点区域，其未来的发展潜力巨大。而招商桂湾地块虽然也处于重要区域，但在土地属性的独特性上，稍逊南街坊地块一筹。

天生骄傲的南街坊也有遗憾和局限性

南街坊地块并非完美无缺。受到低容积率和限高的要求，该地块在一定程度上限制了其发展的潜力。低容积率虽然带来了居住舒适度的提升，但也意味着可建设的建筑面积相对较少，开发商需要在有限的空间内实现更高的价值创造。

限高要求使得该地块无法打造真正意义上的海景无敌豪宅。在现代城市中，超高层建筑往往能够最大化地利用海景资源，通过高度优势实现无遮挡的海景视野。然而，南街坊地块由于限高，无法建设超高层住宅，这就导致其在海景资源的利用上存在一定的局限性。从建筑设计的角度来看，无法通过超高层的设计来打造标志性的建筑形象，在一定程度上影响了地块的整体价值。

此外，低容积率和限高也对开发商的规划设计能力提出了更高的挑战。如何在有限的空间和高度限制下，打造出具有竞争力的高端住宅产品，是开发商需要面对的难题。这不仅涉及到建筑布局、户型设计等方面的创新，还需要在园林景观、公共空间等方面进行精心规划，以弥补无法通过高度和体量来实现的价值。

鹬蚌相争渔翁得利、招商和地产给保利抬了轿子

作为黄金内湾的三大新锐，桂湾地块和南街坊在推动板块预期上升的同时，还给刚拿证的保利瑧誉府抬了轿子，从地段价值来看，保利瑧誉府同样处于核心区域，与周边配套设施的距离适中，既享受了城市发展带来的便利，又避免了过度喧嚣。其地段价值并不逊色于招商桂湾地块，甚至在某些方面更具优势，例如周边生活氛围更加成熟，生活配套更加完善。

在海景属性方面，保利瑧誉府虽然可能无法像南街坊地块那样拥有一线海景，但通过合理的规划和设计，部分房源依然能够享受到优美的海景景观。而且，保利瑧誉府在海景资源的利用上更加注重与社区环境的融合，打造出了独特的海景居住体验。

在产口打造上，保利更是将门槛降低到114平方，不仅门槛更低，保利瑧誉府还是宝中区域第一个新规建设的楼盘，不加赠送是 78% 得房率，加上赠送后在 92.73-108% 得房率，并且因为专梯入户设计，还有 6-12㎡的私用公区是没计算面积进去的，如果加上公区，每套房都是超 100% 的得房率，对比当下市面上的新盘优势显著。

价格方面，项目本批次普通商品住房备案均价为 约9.9万元 /㎡(含室内装修价格)，单价区间为 7.89 万元 /㎡至 10.1 万元 /㎡。开盘期间推出多重限时叠加折扣，诚意登记享 98 折、冻资享 98 折、开盘认购享 98 折、准时签约享 99 折，综合折扣率可达约 93.18%，四房起价约 914 万元起。相比南街坊地块高昂的起拍价以及未来可能的高售价，保利瑧誉府的价格更加亲民，使得更多的购房者能够有机会实现自己的居住梦想。较低的入场门槛也降低了购房者的资金压力，提高了购房的可行性。

在当前的房地产市场环境下，购房者越来越理性，不再仅仅关注土地的热度和预期的房价，而是更加注重实际的居住体验和性价比。保利瑧誉府正匹配了这一市场需求，以其优质的产品、合理的价格和较低的入场门槛，成为了购房者心目中的性价比之选。无论是对于自住购房者还是投资者而言，保利瑧誉府都展现出了极高的性价比和投资潜力，在深圳房地产市场中独树一帜。

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