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长房悦棠府落位东塘商圈与砂子塘板块交界处，像一块强行缝合的补丁——既想蹭老城区的成熟配套，又试图用"学区房"概念收割中产焦虑。

砂子塘小学的招牌固然诱人，但周边城市界面老旧、地块零碎，注定难以打造纯粹的高端住区。开发商在旧城更新与利益最大化之间反复横跳，最终呈现的产品等待市场的检验。

总体规划：螺蛳壳里做道场

首先，回迁房用的的塔式布局落位于东南角。何为塔式，就是看起来很敦实，比较方的长宽比。这也极大程度的减少了土地占用，给商品房的落位提供了更多的空间。

其次，沿着韶山路布局大高层产品。因为大高的得房率低，公摊大，同时韶山路的噪音影响较大，所以沿东侧布局三排大高产品再适合不过了，这样也能给西侧留出做高低配的容量和空间。

最后，地块西侧布局四排小高产品，同时以T2为主。这样做的目的就是把庭院和更优位置给了小高，同时小高的得房率更高，产品更优，单价能卖到更高。

其实看到这里，基本已经能看出规划的逻辑就是：货值最大化。

地块被韶山路、老社区切割得支离破碎，2.5容积率在核心区虽算克制，但开发商硬塞了4栋高层+4栋小高层的配置，楼间距最窄处仅30米，低区采光堪忧。地面人车分流设计在如此逼仄空间里更像是行为艺术。

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虽然回签房也安置在小区最东南侧一栋，从小区外入户，可以避免商品房住户与安置住户入户交叉。

但是，垃圾站的位置，同时影响了5号栋和6号栋的居住体验，小C认为不如放在地块西南或者西北，既减少了对住户的影响，也缩短了垃圾车流线。当然也有可能是间距不够，只能放在两栋楼之间。

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从洋湖锦玉，到绿城玉海棠，再到邦泰璟和，这些网红盘的产品逻辑都是:T2>T3。不论大高还是小高，T2的接受度都是大于T3的。毕竟在新规下，大高的得房率超100%那也是很容易做到的，比如说邦泰璟和。

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