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福州【联发君樾府】

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联发君樾府：备案名(嘉悦府)，地处：晋安区前横北路以东、化工路以北。

项目分两个地块，目前纯商地块准备上市，纯商品房社区，规划4栋高层，共376户。

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楼盘土拍

2020年12月16日，厦门联发通过摇号以最高限价10.29亿元竞得宗地2020-66号地块（横屿组团出让地块），楼面价22932元/㎡。地块面积27.49亩，容积率2.6，限高80米，无安置房，配建3000平方米商业。

分析：2020年土拍收官战，联发拿下东二环的纯商小地块，这是联发首次入榕。最近这场土拍的几幅地块都开始了蓄客，准备开盘上市。

对于地块而言，由于处于东二环板块，加上是纯商属性，优势较大，最后通过摇号被联发拿下，不过楼面价也接近2.3W，附近观湖郡当年的楼面价也是2.3W，不过从区位来看，观湖郡明显更佳。

在今年的首场土拍，联发拿下了地块隔壁的宗地2021-07号，该地块限高80米，容积率1.5，配建1万平米安置房，不过楼面价是13168元/㎡。从地块的硬性条件看，都是限高80米的地块，不过容积率差异非常大，安商地块的硬性条件明显强于高价拿下的纯商。

对于项目而言，两幅地块按一、二期开发，与附近的厦门建发养云类似。不过对于一期地块而言，由于仅27亩，开发空间也比较有限，对比2.3W的楼面价，区位已经较远离东二环核心区，还是有较高的溢价。目前周边在售新盘主要以安商房为主，地块纯商优势尚可，不过中海2.1W拿下的纯商地块，未来会成为竞争对手。

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户型情况

97平米：三房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，市场主流布局，主要劣势北侧隐私问题，从户型图看，阳台缺了个角，个别敏感人士需要注意。

119平米：3+1房两厅两卫，位于西端头，四开间朝南，大面宽设计，从户型的设计看，开放式书房搭配客厅，增加了整个空间感，同时北侧设置独立餐厅，还能保持南北对流，在目前连廊产品里面算比较优质。不过从入户门在中间可以看出，楼栋是凸字形，端头会有一定采光影响，后续分析。

137平米：4+1房两厅两卫，布局与119户型一致，仅仅是增加了北侧一个房间，不过137平米的产品，已经接近刚改起步，未来配合较高的单价，市场接受度依然需要评估。

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区位情况

项目位于东二环板块，距离四号线340米，有较大的出行优势，距离化工路250米，不过有蓝光星珀遮挡，噪音影响尚可，北侧存在庙宇，敏感人士需要注意。

从板块看，虽然处于东二环，不过也是前横路东侧，算2.5环外，东二环的商圈，公园也无法近距离享受。整个附近也基本都是安商房和安置房为主，生活气息一般。总体而言，区位有特色，不过并不优。

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采光分析

项目由于自身容积率较高，加上楼栋是凸字形，端头的客厅部分会存在一定程度被中户遮挡的现象，同时项目南侧是高层住宅蓝光星珀，东南侧是香开连天，两个楼盘由于容积率也非常高，加上都是高层住宅，对于楼盘也有一定遮挡影响。（模拟一下采光，仅作参考，数据不准）

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