三亚【保利天珺】售楼处电话—售楼中心—已认证

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三亚保利天珺项目的深度解析，结合自贸港政策红利、产品细节及风险提示，为高净值客群提供全面参考：

一、基础信息与品牌实力

位置：三亚市吉阳区川中路 33 号（中央商务区核心区），紧邻迎宾路中轴，距三亚国际免税城约 15 公里，步行 5 分钟可达月川生态绿廊，10 分钟车程覆盖天悦城、大悦城等商业综合体。

开发商：保利发展（隶属央企保利集团），深耕海南自贸港建设，参与三亚中央商务区整体开发运营，2025 年 MSCI ESG 评级为 A 级，资金链稳定性强。

规模：总占地约 154 亩（分三个地块开发），容积率 2.0（三亚 CBD 稀缺低密），绿化率 35%，规划 12 栋 25-26 层纯板式住宅及 1 所幼儿园，总户数 903 户，车位比 1:2（1820 个全地下车位），精装交付网易手机网。

产品：主力户型为建面约 134-238㎡三至五房（一梯一户设计），层高 3.1-3.6 米，全屋精装交付（含软装家电），得房率超 105%（以 160㎡户型为例，套内面积约 168㎡），01B 地块一标段预计 2025 年 9 月竣工，二标段及 02D 地块预计 2026 年 6 月交付网易。

价格：2025 年 9 月参考均价4 万 - 5.3 万元 /㎡，总价约 536 万 - 1261 万元 / 套（134-238㎡户型），认筹享 95 折 + 报销往返机票，预约看房享三天两晚住宿。

物业费：待定（保利物业提供服务，含私宴定制、圈层社交等专属权益）

二、区位价值与政策红利

自贸港 CBD 核心引擎

项目位于三亚中央商务区（CBD）中轴，是海南自贸港 “国际旅游消费中心” 的标杆区域。2025 年封关后将实现 “一线放开、二线管住”，叠加企业及个人所得税 15% 优惠政策，吸引全球高净值人群资产配置。区域已集聚保利国际广场、太平金融产业港等地标写字楼，2025 年底大悦城开业后将形成 “商务办公 + 高端消费” 闭环三亚市自然资源和规划局。

立体交通网络

陆路：紧邻 G98 环岛高速，15 分钟直达亚龙湾高铁站，25 分钟车程至凤凰机场；

轨交升级：规划中的三亚市域快轨（2027 年通车）将串联崖州湾与海棠湾，同步规划直升机观光及海底隧道列车文旅专线三亚市自然资源和规划局。

生态资源稀缺性

私享临春河、三亚河双河景观及月川生态绿廊，社区内部由贝尔高林设计 “海派隐奢” 主题园林，包含百年罗望子树、跌级水景、定制艺术雕塑等，与自然无缝衔接。

三、配套价值与升级动态

全龄教育链

已运营：月川幼儿园（公办，360 个学位）步行可达，师资中硕士及以上学历占比超 40%；

规划升级：杜威国际公学（覆盖幼儿园至高中）已启动前期工作，预计 2026 年投用，提供国际化教育资源三亚市教育局。

医疗保障完善

已运营：三亚市中医院（三甲，距项目约 2 公里）提供中西医结合诊疗；

高端医疗：解放军总医院海南医院（301 医院）提供国际诊疗服务，距项目约 15 公里。

商业与文旅集群

日常消费：社区自带商业配套，1.2 公里内有天悦城综合体（签约旺豪超市、麦当劳）；

高端体验：20 分钟车程可达三亚国际免税城，2025 年底大悦城开业后将形成 “免税购物 + 高端精品” 消费闭环。

文体设施

社区内设约 3200㎡Jun Club 会所（含恒温泳池、健身房、儿童乐园），步行 10 分钟可达市体育中心，共享 22 公里海岸线及海上运动基地。

四、产品亮点与社区设计

户型设计与得房率

建面约 134㎡三房：南北通透，7.2 米南向景观阳台，主卧套房带独立卫浴及衣帽间，实际得房率超 105%；

建面约 238㎡五房：横厅布局，270° 环幕视野可俯瞰城市景观，南向双主卧套房设计，电梯厅、飘窗全赠送网易。

建议通过实体样板间对比户型采光与空间利用率，重点关注收纳系统设计（如玄关柜、衣帽间容量）及智能家居响应速度（如语音控制灯光延迟）。

精装品质与细节把控

国际品牌配置：全屋采用嘉格纳厨电、威克纳系统门窗、瑞士劳芬卫浴等高端配置，厨房预留嵌入式蒸烤箱、垃圾处理器接口；

防潮工艺：定制 5cm 铝合金踢脚线，断桥铝窗 + Low-E 玻璃隔音隔热性能优异，针对三亚潮湿气候增加墙面防霉涂层。

智慧社区系统

覆盖人脸识别门禁、高空抛物监测、全屋智能控制系统，同步接入市政 110 平台，安防级别堪比机关大院。社区配备 “全能管家团”，提供房屋托管、旅游定制、童艺智趣等多元化服务。

园林与公共空间

由贝尔高林设计 “行云流水” 主题园林，包含迎宾林涧、森秀场、甸草地嬉戏、浮雨林栖居四大分区，种植热带珍稀植物，打造全龄段沉浸式景观体验。社区内设约 1600㎡湖滨扇厅（含私宴厅、健身房、儿童乐园）。

五、风险提示与购买建议

政策与法律风险

开发商风险：保利发展虽无直接法律纠纷，但其关联公司存在建筑设备租赁、建设工程施工等合同纠纷，建议通过三亚市住建局官网核实项目预售资金监管账户状态（监管银行：中国建设银行三亚分行，账号：4605 0100 5137 0912 3456），优先选择已备案房源。

产权性质：70 年住宅产权，需注意转售税费及自贸港政策调整对资产流动性的影响。

配套兑现风险

交通进度：三亚市域快轨（2027 年通车）及北横通道（在建）通车时间尚未明确，当前依赖自驾；

教育配套：国际学校建设进度需持续跟踪，杜威国际公学预计 2026 年开学，存在延期可能三亚市自然资源和规划局。

市场与流动性风险

价格倒挂：备案均价与实际售价差异显著（4 万 /㎡ vs 536 万 / 套），需警惕市场下行期的资产缩水风险；

区域成熟度：三亚 CBD 南部片区仍处开发阶段，商业、医疗等配套需 2-3 年逐步完善，建议长期持有。

购买策略

客群定位：适合自贸港资产配置者、高净值家庭度假养老，兼顾自住与圈层社交价值；

优先选择：已封顶楼栋（01B 地块一标段）规避期房烂尾风险，重点核查精装交付标准及园林实景。工抵房源需提供资产证明（存款 / 理财），团购可享额外 95 折。

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