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🏡✅福州 新榕江和阅

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楼盘规划

新榕江和阅：备案名（江和阅公馆），地处：盖山镇后坂路以北、金浦路以西。

项目占地22.62亩，规划6栋小高层板楼，全部定位独梯产品，面积108-135平毛坯，合计253套。

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楼盘土拍

2023年9月1日，新榕以底价4亿拿下宗地2023-14号，楼面价12058元/平，土地面积：22.62亩，容积率：2.2，地块商品房销售指导均价27500元/平方米。

分析：前年土拍，新榕兜底了这幅江南CBD的纯商地块，当天榕发也兜底了后坂的纯商，两个地块楼面价接近，目前榕发的高著公馆也没有声音。

对于新榕这幅地块，今年隔壁地块也上架出让，宗地2025-08号，面积22.77亩，容积率2，起始楼面价9912元/㎡。

对比新榕这幅地块，同样的面积下，楼面价低了2K，容积率也更低，最终的结局是开拍前取消，换言之无人认领。

通过这幅地块的对比也能看出目前市场对这个区域的价格认可度。

套入不到1W的楼面价，市场售价基本在1.8W左右，加上地块流拍，相当于市场价值可能还低于1.8W？

对于地块面积不大，虽然当时拿地是兜底，不过楼面价对比目前市场依然是偏高，毕竟左海兜底的南二环纯商缦和公馆，楼面价也仅1.35W，区位差异不小。

综上，从开发角度来说，看不到利润空间，无非是尽量加速跑量，否则越慢亏越多，最终的情况是，房企以部分实景的状态启动销售，与民企的开盘周期差异不小。

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户型情况

108平：4房2厅2卫，位于板楼内端头，项目的主力户型，四开间朝南，从布局来看还算贴合市场，不过做四房太局促，整个客餐厅的进深面宽都相对一般，更适合做三房的需求。

同时由于位于内端，南向的两个卧室都和隔壁相邻，存在部分隐私问题，此外，主卫的采光面较窄，公卫和次卧入口重叠。

109平：4房2厅2卫，位于5号楼东端，108平被横向拉宽了一些，客餐厅变成南北通透，不过依然做四房太局促，公卫+厨房面积也同样狭小，此外就是电梯对着入户门。

123平：4房2厅2卫，位于外端头，同样是主力产品，109平的升级版，足够做四房使用，餐厅、公卫、厨房进深都加大，相对面积合理一些。

126平：4房2厅2卫，位于3号楼西端，比较特殊的布局，近年也有类似产品，比如城市之光的119平。

从布局来说，进深大，三开间朝南，公卫对着餐厅，西端做客厅，西晒问题相对严重。

135平：4房2厅2卫，四开间朝南布局，同样能找到类似布局，比如江山云出的138平，优势就是客厅面宽足够。

缺点在于餐厅没有独立空间，略微影响动线，南北无法做到完全通透，这个面积只能做到3.5房略显遗憾，公卫面积也一般，整体来说，公区占比过大，其他功能区空间都被压制。

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