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🏡✅长沙 长房悦棠府
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项目概况
2024年5月4日，东塘华狮啤酒厂棚改地块被长房兜底拿下，没开发商参与抢拍，楼面价7345。
这就是：长房悦棠府。
长房，本土国企，去年和长沙建发（注：是长沙本土的长沙市建设发展集团有限公司，不是厦门那个“卖门”的建发）合并，目前有的都是几个老项目，比如长房岭秀时代时代、长房浅山时光等。
作为长房全新出发后的首个项目，加上地理位置特殊，去年11月份，长房悦棠府平面图公布，很多朋友都在问：
总建面13.68万㎡，包含4栋高层+4栋16层的小高层住宅、回迁房、沿街商业等，体量中等。
△项目效果图
市中心的小高层，还是有点刺激的！
再加上整个东塘+侯家塘，最近几年来，一直没有新盘亮相，地缘性客户非常多。
基本情况
8栋住宅，1#栋1+25F，1楼为架空层，是回迁房，一共100户；设置了单独的出入口，和整个其他7栋的商品房，分隔开。
△社区内配套平面分布图
2#栋1+31F，首层底商，2T2户，128-142㎡，一共120户；
3#栋和4#栋都是16F，两个单元，分别为2T3户、2T2户布局，东单元1楼架空，各80户；
5#栋16F，两个单元，全部为2T2户，1楼全架空，一共64户；
6#栋16F，两个单元，分别为2T3户、2T2户布局，1楼局部架空，一共78户；
7#A单元31F，两个单元，2T2户，1楼局部架空+局部社区用房，一共123户；
8#A单元32F，两个单元，2T2户，1楼全架空+局部物管用房，一共126户。
7#B单元、8#B单元都为2F的商业。
1、产品：128-142-200㎡
一共775户，除掉回迁房后共计675户，户均148.2㎡。
面积段虽然只有3个，但户型布局却有9个。
小小的地块里承载了太多的想法，不仅干掉了设计师的CPU，对选择困难症的买房朋友们也不太友好。
128-142㎡的户型占比约81%，典型的刚改小区。
其中：
200㎡，2种户型，1常规+1端厅，共计126户，占比约18.7%；
142㎡，4种户型，3常规+1端厅，共计348户，占比约51.5%，主力面积段；
128㎡，3种户型，都是常规户型，共计201户，占比约29.7%；
2、关键数据指标：
①容积率3.43，略高。
看和谁比，如果和梅二、大王山、洋湖等低密板块相比，算高；但要是和市中心动辄4.0以上的项目比，还算好。
②住宅车位一共601个，车位比0.77，非常紧张；如果加上商业的32个车位，车位比也才0.81。
建议买在这里的朋友买车位。
③建筑密度25%，绿地率35%，大众水平。
3、外立面：公建化+统一封窗，用材上可能是部分铝板+涂料或者真石漆。
4、没有下沉式庭院，架空层也没有拉满，面积大约622㎡。
5、楼间距：32-43米，西侧3-6#栋为小高层，约32米的楼间距OK；
主要是东侧1#、2#、7#、8#栋为高层，高度约75-100米，这个30多米的楼间距就不够看了。
尤其#和1#回迁房之间的距离只有32米...
楼间距过窄，一是影响日照，尤其是低楼层；二是扣掉消防登高面，基本没啥地方打造园林景观。
产品分析
1、回迁房的处理还选OK，单独入户，与整个小区分割，将影响降到了最低。
2、目前产品信息比较少，从现有信息看，整体是一个比较中庸的产品。如果外立面的用材上，长房愿意加成本，算一个亮点。
3、高层楼栋，临近韶山路，退距比较多；除此之外，7#、8#栋与韶山路之间，分别有2栋2F的商业，可以消除一部分的噪音影响。
4、户型分析——
①门槛户型128㎡的四房，在小区的占比约30%：
一是小高层产品，位于3#、4#、6#2T3户的中间户，套数约46户。
二是高层产品，位于2#、7#栋的中户和边户，其中中户约123套，边户约31套。
3种户型的区别不大，主要在于核心筒和电梯厅的布局不一样。
得房率约91.6%，户内实得面积约117.2㎡。
放到全长沙的新规产品里不够看，但如果和周边的二手房相比，还是有优势的。
优点是做了四房，缺点是门口的书房只有7个㎡，想当卧室来用还是太拥挤了，采光也是一般般；
客厅和卧室的空间尺寸还是可以的。
但连廊户型嘛，肯定是要牺牲北向卧室的隐私的，居住的舒适性没有那么高。
②2T3户中的边户142㎡户型——
位于3#、5#、6#栋小高层的西单元，一共96套，占比约14.2%。
可以改造成5房2卫，户内面积约138.5㎡，得房率约97.5%。
两个边户，西侧应该是可以独立使用一个电梯的，四开间朝南、南向面宽14.4米。
和观云、锦海棠、观宸最少15.6米、最多18米的南向面宽相比，只能说一般般了。
虽然没做双套间，但可以改造出来5个房间，算优势之一；房间多，过道就会过长，有利有弊。
如果是毛坯，用不着那么多房间的话，交房后业主也可以把阳台和客厅拉通，做成横厅，开间可以达到7.9米，还是很阔气的。
另外，这个户型南北通风、采光的效果也要略逊。
③小高层+2梯2户的142㎡户型——
位于3#、5#、6#栋小高层的东单元+5#栋小高层，一共160套，占比约23.7%。
户内使用面积大约有136.3㎡，得房率约96%，比2T3户的还差一丢丢。
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