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先看外在的，所谓的地段问题。地段解决的是效率问题，分成五个方面来看。

第一个是交通。这个是这个项目的最大短板。东山湾国际新城能不能打造成功，复制梅溪湖的成功神话，决不是金茂地产对外输出的环境+教育的双轮驱动战略，那个只能说是在大时代发展上的锦上添花，真正的先决条件是长沙首条拉通的地铁2号线。

在对东山湾的介绍中，说是有11、13号地铁线、西环线，中铁城建应该发挥自己是铁道兵的优势，主动掏腰包，把地铁11号或13号线建起来，这样才有可能复制梅溪湖的神话。现在中铁城建这个项目距离最近的西环线（地铁3号线）山塘站3.5公里，这个步行超过半个小时，出行全部靠自驾，只能吸引西侧含浦或莲花镇的地缘客户。

第二个是教育。智谷平台公司已引进长郡梅溪湖中学9年一贯制学校，位置就在项目的二期边上，而且学校已在2022年9月7日举行了动工仪式，估计承建方跑不了还是中铁城建干。长郡梅溪湖中学（智谷校区）校区规划18班初中与18班小学，计划2023年秋季开学。

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教育是金茂拿来吹嘘片区运营成功的关键因素，四大名校配套入读，让购房人趋之若骛。粉丝朋友向小楼透露出的信息是，长郡梅溪湖由于成绩不佳，校长都下课了，在梅溪湖片区原来垫底的长沙市一中岳麓中学反而杀了出来，教育这东西，没有天赋高的学生撑面子，说什么都不行。

不过，长郡梅溪湖智谷学校的老师就是真正的目标客户，中铁城建可以在长郡官网做做广子，想来智谷学校上班，先买我中铁城建一套房。

第三个是商业。在中铁城建项目的西侧，含浦大道与莲坪大道的交叉口，是规划了30万平米的大商业的。

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这是不是让人联想起两个项目，一个是万科与保利联合拿的保利西海岸项目，银盆岭大桥头的30万方的大商业，二个是开福北的保利时代项目，也是30万方的大商业。

城市级的商业人均营业面积是1－1.5平米，周边没有个30－45万人口，这商业难以撑起来。

看看西侧的含浦，一直没有大商业做门面，不是没有发展规律在内，这里建商业盒子，估计就是一个字，惨，两个字，很惨，三个字，十分惨，这个就是纯属字面忽悠。

如果开发商拿了这里，也只会建个1万平米的麦德龙，其他还是建成商业公寓低价甩卖，当然，近10年都不会在这里碰商业。

第四个是环境。项目就是片区环境整治把土地价值拔高建起来的，在金茂对于片区的发展模式中，就是先建公园，再建房子，5.9万方大约80多亩的木梓塘公园相当于3000亩梅溪湖的9右4分之3，哈利波特拿着魔杖说，把这个水塘放大1000倍来看，是不是像梅溪湖？

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有人说，这里不是青山环绕么，是不是还有更大的公园呢？除了中铁城建PPP的玉赤河项目面积是1000多亩外，对于木梓塘公园的介绍是这样的：

以 “喵喵冒险谷”为主题故事线的木梓塘亲子公园，位于莲坪大道与靳江河风光带交汇处，该处未来是东山湾国际新城最大的户外用地。主题公园规划有十二幕景致，本着以关注且陪伴青少年儿童健康成长为目的，且兼具寓教于乐，为长沙市民提供一个举办影音娱乐活动、政府公益活动、亲子寓教活动、各式新品发表会、播放露天电影院等市民活动的场所，建成之后不仅可以提升东山湾国际新城居住品质，同时也为周边产业带来人流和无限的商机，成为以人文及亲子为核心的区域活力品质焦圈。

这个已经是最大的公园了。

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玉赤河风光带

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靳江河风光带

第五个是医疗。项目距离已营业的洋湖区域的湖南妇女儿童医院有4公里左右，这个也是整个洋湖片区都拿来当作招牌的医疗机构。在项目的西南侧，说是规划了湖南中医药大学第一附属医院岳麓院区。

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2021年12月28日，湖南中医附一与长沙市岳麓高新区管委会正式签订了岳麓院区建设项目供地协议，标志着岳麓院区的建设正式启动。

2022年6月，湖南中医附一正式启动了岳麓院区的编制会议。

2022年11月9日，湖南中医药大学第一附属医院岳麓院区建设项目技术服务项目中标对外公示。湖南中医附一岳麓院区规划总占地面积164亩，总投资19.8亿元，总建筑面积21万平方米，计划建设床位1480张。

据悉，岳麓院区将开设内科、外科、妇（产）科、儿科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、针灸科、皮肤科、肿瘤科等数十个诊疗科目。

这些医生的门槛不知道被中铁城建的销售踩破了没有？这才是妥妥的地缘客户。

从以上外在层面来看，项目在教育、环境和医疗方面还是有亮点的，可谓三星地段。

再来看看内在的，就是归结为产品问题，这个突出的是舒适。

第一是户型。项目处于开荒的城郊地带，面对的客群一定是刚需客户，是不得不买的那部分人。

项目的容积率2.5，全部是80米以下的高层，有2T2、2T3、3T4的板楼、类板楼类型，大面宽、短进深，面积控制得很紧凑，108平米的2+1房、128平米的2+2房、142平米的3+1房，然后，高赠送，全部私家电梯厅；边户两北双阳台，南侧还是通长阳台；中间户南向长阳台；所有户型拿出一个北向卧室以阳台报建，不计面积部分较大。这也是城郊项目为了降低价格抗性，所做出的更多赠送面积的牺牲，就是要以同等面积比市区项目要看起来大一些。最关键的是首开拿出来的是毛坯产品，更能发挥出产品的优势。

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