电建颐城·高新华曦府 售楼处电话\\郑州【电建颐城·高新华曦府】营销中心发布

郑州【电建颐城·高新华曦府】🔴售楼处电话☎400-033-1899转接7777【售楼中心】【已认证】

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一、项目概况

位置：郑州中原区金水西路与西站东街交汇处，属主城二环核心区，距离地铁5号线月季公园站300米。（在主城二环核心，但实际区域界面老旧，有铁路线，与金水核心区仍有差距。交通便利性不错，但高峰拥堵。）

定位：高端改善盘。（容积率3.8偏高，实际改善项目通常≤3.0，最窄楼间距仅41米会明显影响居住体验。）

规划：占地116亩，16栋30-33层高层，总户数1777户，全两梯两户设计。

产品：143-225平四房、五房（143平占52%），层高3-3.2米（面积越大层高越高），标榜“四代住宅”但露台设计存封包争议。

去化：一期清盘，二期2025年5月推143平（132套）去化率60%（路边社消息）。

二、核心优势

地段稀缺性

项目占据主城二环内绝版地块，是中原老城区与金水区接壤处唯一百亩大盘，填补区域空白（对比中原路以南的万科山河道）。周边3km范围内覆盖13个地铁站、22个公交站，形成15分钟城市生活圈。医疗资源丰富（郑大一附院、郑州中心医院等三甲医院），商业配套成熟（中原万达、锦艺城、王府井等六大商圈环伺），生态休闲便利（月季公园、碧沙岗公园等44个公园）。

教育资源优势

项目与伊河路小学教育集团西站路学校（一路之隔） 达成签约，中学配套郑州外国语集团郑州五十二中，形成双名校护航体系，成为中原区稀缺的学区改善盘。

产品革新性

作为四代住宅标杆，项目通过创新空间设计提升居住品质。约2万平中央景观轴+50米超宽楼间距（楼王达68米）+约400米环形跑道。双会所，约1500平下沉式会所（含恒温泳池）+1600平架空层泛会所（九大主题空间），实景呈现。铝板+玻璃幕墙+弧形转角设计，由开发商统一封阳台保障外立面统一。得房率83%-102%（路边社消息，143平含私享电梯厅，实测套内增加仅13平，存在宣传水分）。

三、市场表现

开盘热度

二期2025年5月推143平（132套），去化率60%（路边社消息，打几折未知，欢迎知情人士留言）。同期通派·龙湖中原颂开盘售罄（因精装+低容积率）。

开盘价格

一期143平均价1.65-1.75万/平，价格出现过起伏。二期1.85-2万/平（2025年5月中原区新房均价1.6万/平，溢价明显）。

客群分析

143平去化较快（总价260万起）；192平去化慢（需400万+，客群有限），地缘客户为主。

四、潜在问题

安置房混居

配建6万平安置房（占比15%），未隔离管理（规划文件证实）。这可能导致人流动线混杂、物业管理难度增加、社区圈层纯粹性受损等问题。路边社消息，竞品项目（如通派·龙湖中原颂）借此进行攻击。

区域界面陈旧

项目虽处主城核心，但周边城市界面一般：东侧紧邻铁路线，北面为老破小社区（家属院、棉纺厂老社区，城市更新缓慢），上下学高峰期育红小学周边道路拥堵严重。与二砂文创园片区（昆仑望岳、万科山河道）相比，城市更新进度滞后。

产品验证

露台交付后封包合规性存疑（郑州城管局新规禁止外立面改造）。二期“超高得房率”（97%），实质包含6.5平电梯厅，实际套内面积增加仅约13平（户型图测算）。

容积率偏高

3.8的容积率明显高于改善盘理想值（≤3.0），在同类四代住宅中属最高（中原颂2.5、华润润府3.5）。高容积率导致楼栋密度增大，最窄楼间距仅41米，影响低楼层采光和隐私。

城市界面一般

东侧铁路、北侧老破小（卫星图验证），与二砂文创园片区差距明显。

价格风险

电建物业费3.8元/平/月（高于郑州均值2.8元），长期持有成本高。2024年部分房源降至1.6万/平（房天下成交数据），溢价能力弱于宣传。2025年下半年中原区预计入市超10个四代住宅项目，包括通派热电厂地块（放风价1.5万元/平，110-140平户型）、招商嵩雲序等，产品同质化严重，可能引发价格战。

交付品质存疑

电建在郑州项目（如泷悦华庭）曾有减配维权，存在绿化减配、细节粗糙等问题，在郑州的交付口碑中等，项目高端产品兑现力待验证。

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