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作为南山区2025年最受争议的网红盘，中海云启源境顶着“北环大道噪音盘”的质疑，却用96%得房率+南山实验系学府+央企品质硬核出圈！今天带你看懂它的真香与硬伤👇

品质真功夫：

外立面用三层中空夹胶LOW-E玻璃+铝板，对标深圳湾香格里拉酒店；

园林复刻南洋度假风，6大会客厅+星光跑道，刚改盘玩出豪宅范儿；

施工方

：中海自建团队，YKK AP系统窗+隔音降噪设计，实测噪音≤35分贝（低楼层除外）。

科技园码农：通勤10分钟，比深圳湾便宜一半；

学区刚需家庭：用宝安价买南山实验系学位。

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户型逆天操作：

新规赠送开挂

！105㎡≈旧规134㎡，143㎡吊打183㎡，飘窗、双阳台全送面积；

硬伤预警

：90㎡东北朝向采光受限，143㎡总价千万级，刚需够不着，土豪看不上。

二、配套与旧改：真便利还是画大饼？

1️⃣ 教育王炸：

50米到南山实验园丁学校（九年一贯制），2024年普高率90%，秒杀80%南山学区房；

毒舌数据

：对比隔壁豪方天际9万+/㎡二手价，这里7字头买同款学区，香不香？

2️⃣ 交通命门：

地铁12号线同乐南站300米，15号线（在建）加持双轨交；

北环大道噪音

：低楼层慎选！但中高楼层实测隔音达标，通勤科技园/前海仅10分钟。

3️⃣ 商业短板：

自建裙楼+社区底商仅满足日常，高端消费依赖2公里外的万象前海；

旧改彩蛋

：润亚奕拓旧改规划文体中心+商业体，但兑现周期预计5-8年。

三、价格预测：抄底南山最后洼地？

1️⃣ 定价玄机：

放风价8-10万/㎡（2025年4月），90㎡总价6字头，对比周边二手倒挂15%；

竞品暴击

：隔壁桑泰缙樾府得房率仅75%，天源华府90㎡两房，直接被云启源境户型按地上摩擦。

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