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福州【建发玺云】

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建发玺云：备案名（玺云公馆），地处：金山板块，洪榕路南侧、立新中路东侧。

项目占地约61亩，规划15栋高层住宅，共686套，主推149、179、210平方米，定位纯商提升盘。

户型情况

149平方米：四房两厅两卫，铅印间朝南，2T2定位，两个布局的差异是左侧客卧的空间占用，对整体布局来说，也是常规主流。

179平方米：四房两厅三卫，铅印间朝南，149平方米的优化版，客厅进深加大，此外厨房改到一侧，客餐厅做到完全的南北通透，缺点是客卧的卫生间是暗卫。

210平方米：四房两厅三卫，铅印间朝南，主卧搭配衣帽间，整体布局没太大变化，从210平方米这个面积段上看，尽管布局没太大硬伤，但也没太大亮点，从实用性上看，179平的布局感觉更加实用。

分析：对项目的户型设计，仍然沿袭了建发近年的产品，与以后已上市的和玺、缦云、养云等绝大部分都完全相同，基本都是铅印间朝南，单一制客餐厅，2T2等。

由于项目高度限制80米，容积率3.0，有别于建发近年研发的项目，全部在17层下列的小高层，此次的楼栋很多都是高楼层，加之仍然是2T2的定位，公摊预计不能太低，能参照隔壁名城紫金的楼王备案信息。

区位情况

项目坐落于金山住宅区，距离地铁5号线530米，有一定出行优势，不过地铁5号线没进出市区，帮助一般，邻近商圈服务设施相当程度，南侧万科里，左侧在建天翔体育综合体，距离万达、万象里1公里。

目前整个绿轴旧改步入尾声，南侧天鹅湾、南侧中庚城，整体的城市界面较佳，对金山住宅区，很明显研发已殆尽，没太大的规划预期。

对项目来说，基本就是期待后续的统筹安排情况，绿轴还保留了一幅九年一贯制教育用地，总得来说，区位较佳。

项目布局

对项目顺便来谈谈此次关注的社区布局，实行了四纵四横，全部都是2T2的板楼，在楼栋高度上，南到北，逐渐增加。

这种非常规整的布局，如果在三纵三横，可能还较为容易接受。

从数据上看，楼间距在37-42米，楼栋高度67-78米，数据比图片来得更容易接受。

对地块来说，尽管容积率比隔壁名城紫金高，不过紫金南面腾出了较大空间做商业，所以整体住宅的占地约也一般，但紫金的布局图给人感受不能这么压迫。

主要差异还是是，紫金左右两侧的楼栋都是一层余户，这种释放了横向的楼间距，而项目尽管是板楼定位， 但没联体楼存在。

至于为何不实行这种的设计，预计可能也是想利润最大化。

项目总结

项目坐落于金山绿轴，优势是纯商，社区体量适中，门槛起步较高，邻近服务设施成熟，城市界面较为完善，此外邻近竞品较少，置换需求也较为旺盛，劣势是门槛较高，对客源的受众有所压缩，此外地块指标较高，对提升的吸引力稍低。

对购房者来说，能看看项目给出的精装标准如何，此外较为目前整个市场的提升供应和帕西基情况，以及未来的价格空间。

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