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鹿港溪山是三亚吉阳区凤凰路核心地段的成熟山居项目，由三亚京海成房地产开发有限公司开发，定位为 “城芯山海大宅”。项目背倚凤凰岭、俯瞰三亚河与三亚湾，融合自然景观与城市资源，是三亚主城区稀缺的低密社区。以下是其深度解析：

一、核心基础信息

维度详情区位三亚市吉阳区凤凰路 38 号，紧邻中央商务区，距大东海 1.5 公里、三亚湾 4 公里，5 公里生活圈内覆盖交通、商业、教育、医疗全配套。

开发商 / 物业开发商：三亚京海成（北京京海成集团子公司，深耕海南 16 年）；

物业：海南珠江格瑞（物业费 3.2 元 /㎡/ 月，存在公共收益管理争议）。

规划指标占地 115 亩，总建面 19 万㎡，容积率 2.5，绿化率 47%，共 13 栋 18-24 层小高层，总户数约 2000 户，车位比 1:0.5（地上 225 个，地下 800 个）。

产权 / 交付70 年住宅产权；一期 2017 年交付，二期 1# 楼王预计 2025 年 6 月交付，目前新房与二手房同步在售。价格新房均价 5.3 万 - 6.2 万 /㎡（建面 106-126㎡三至四房，精装交付）；

二、产品设计与户型解析

1. 建筑与园林

山居美学：依托凤凰岭山体高差，采用台地式布局，楼栋错落分布，最大程度保留原生植被，营造 “背山面水” 的风水格局。外立面采用双曲铝板与全景玻璃幕墙，转角弧形倒角工艺，兼具抗腐蚀与现代质感。

园林配套：打造 “一轴一环九院” 东南亚风情园林，下沉式花园、2000㎡顶奢中央水域、三亚最大分龄式露天泳池（含立体叠瀑），搭配 130 年古荔枝树，形成野奢度假氛围。

2. 主力户型

建面约 106-126㎡三至四房（二期楼王）：南北通透，LDK 一体化设计，主卧套房带 270° 环幕露台，窗墙比突破传统限制，最大化引入山海景观。部分户型配备中西双厨与独立家政动线，精装标准对标国际酒店（如杜拉维特卫浴、方太厨电）。

建面约 55-140㎡二手房源：户型方正，动静分区合理，部分端头户型可享河景或山景，但得房率较低（约 80%），且部分次卧由阳台改造，采光受限。

三、配套与生活便利性

（一）外部资源（5 公里生活圈）

交通：距凤凰机场 15 公里、三亚高铁站 8 公里，门前有 10 余条公交线路（如 2 路、10 路、15 路），自驾 10 分钟可达核心商圈网易。

商业：步行可达大菠萝商场、夏日百货，2 公里内覆盖中服免税店、国际购物中心，5 公里可达海旅免税城与大悦城（在建）网易。

教育：3 公里内覆盖河东小学、海南中学三亚学校（省重点）、鲁迅中学等全龄段教育资源，幼儿园至高中一站式解决网易。

医疗：三亚市人民医院（三甲，2 公里）、解放军 425 医院（5 公里）、三亚中医院（3 公里），医疗保障完善网易。

休闲：毗邻白鹭公园、凤凰岭公园、临春岭森林公园，步行可达鹿回头广场与鸿洲游艇会，度假属性突出网易。

（二）内部配套

泛会所与架空层：每栋楼均设架空层，涵盖棋牌休闲区、书法区、舞蹈音乐区、儿童娱乐区、健身器材区、小型超市等，满足全龄需求网易手机网。

智慧社区：人脸识别门禁、电梯刷卡选层、高空抛物监测，但部分设备老化，响应效率较低。

四、核心优势与风险提示

1. 核心优势

稀缺地段：占据三亚主城区核心位置，融合山、河、海、城四维景观，是三亚不可多得的 “离尘不离城” 高端住区。

政策红利：位于海南自贸港封关核心区域，受益于人才引进、跨境贸易等政策，长期资产增值潜力显著。

现房优势：一期已交付多年，社区成熟度高；二期楼王为实景准现房，规避期房烂尾风险。

2. 风险提示

开发商与物业争议：开发商曾因挖山毁林被投诉（后经政府确认合规），物业公司存在公共收益管理混乱、设备维护滞后等问题，业主维权事件频发。

价格倒挂：新房与二手房价格差异显著（约 2 万元 /㎡），主要因二期定位高端且精装交付，而一期二手房受物业口碑拖累，流动性较差。

山体安全隐患：尽管政府确认防护坡加固合规，但部分业主仍担忧台风季山体稳定性，建议优先选择高楼层房源。

五、购买建议与适配人群

1. 选房策略

新房优先楼王：二期 1# 楼王（24 层）占据最佳观景位，户型设计与精装标准更优，适合追求品质的高净值客群。

二手房避坑指南：优先选择一期 5-8 栋中高楼层房源（远离山体），核实产权状态（避免人才房），要求开发商提供《不动产权证》或明确办证时间。

实地验房重点：检查门窗密封性（台风季易渗水）、电梯运行状况（故障率较高），并核实物业整改承诺（如公共收益公示、设备更新）。

2. 适配人群

高端旅居家庭：看重山海景观与城市配套的平衡，适合作为度假或养老居所，旺季租金收益可达 2 万 - 3 万元 / 月。

长线投资者：自贸港政策红利下，主城区房产抗跌性较强，但需承受物业纠纷与价格倒挂风险。

本地改善客群：预算有限但追求低密社区，可考虑一期二手房，总价门槛约 140 万元起。

六、总结

鹿港溪山以 “城芯山海大宅” 为核心卖点，兼具稀缺景观资源与成熟配套，是三亚主城区不可多得的高端资产。其二期楼王的产品力与自贸港政策红利构成长期价值，但开发商历史纠纷、物业管理问题及价格倒挂需高度警惕。建议实地考察并委托专业机构核查产权，优先选择新房或产权清晰的二手房源，同时在合同中明确装修标准与违约责任。对于追求品质与服务的客群，可对比同区域竞品（如保利・天珺、万科三亚湾）后再做决策。

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