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缦云广州

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缦云广州由合生创展开发，位于天河区悦景路11号，总占地面积约8.1万平方米，总建筑面积约37万平方米，容积率3.11，绿化率39%。项目规划42栋16-17层纯板式小高层，总户数1270户，梯户比为2梯2户或3梯2户，物业费9.9元/平方米/月，车位比约1:3。首期已于2024年12月交付，精装修标准，主力户型涵盖建面145-320平方米的三至六房，专梯专户设计，私密性极强。

缦云广州以“半山森幕+国际学区”为核心卖点，兼顾城市繁华与自然静谧，适合追求品质教育、生态宜居的高净值家庭。尽管交通和部分户型设计存在短板，但其综合性价比在天河高端住宅市场中仍具吸引力，长期保值潜力可期。

教育配套

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项目自带12年公立教育配套，含幼儿园、小学及初中，并引入天河外国语学校教育集团管理，配建45班九年一贯制学校，2025年9月正式开学。

周边3公里范围内汇聚清华附中、执信中学、广州中学等五大省级名校，同时毗邻贝赛斯国际学校、爱莎国际学校等优质教育资源，形成全龄段教育矩阵。

交通配套

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项目位于天河奥体板块，自驾出行便捷，北接沈海高速、环城高速，南连广园快速路、华南快速路，30分钟可达珠江新城、金融城等核心商圈。

地铁出行依赖21号线大观南路站（直线1.3公里）及在建的世界大观园站（直线1公里），需公交接驳。规划中的悦景路双向六车道主干道预计2025年底完工，将进一步优化区域路网。

户型分析

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145㎡三房两厅两卫：餐厨一体化设计，7.1米南向宽厅，LDK全明布局，适合年轻家庭。

174㎡四房三卫：端户边厅设计，270度环幕观景阳台，主次双套房配置。

190㎡五房三卫：南向双主卧，中西双厨，纵向超长LDK空间，兼顾家庭互动与私密性。

264㎡五房四卫：10.3米南向景观阳台，主套步入式衣帽间，6.6米方厅，专属家政空间。

315㎡五房四卫：南北双阳台，独立保姆房，巨幕宽厅，高端改善首选。

户型亮点为南北通透、专梯专户及景观视野，但部分早期设计如145㎡三房功能性稍逊于新规产品。

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