三亚北京城建海运湾-售楼处真实发布-2026楼盘最新详情-最新价格-户型图-容积率
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深度解析三亚湾百亩地王，重塑顶豪市场竞争格局！
海南自贸港封关倒计时，三亚地王频频出现，这次的王炸地块来自三亚湾板块！
近日，三亚湾挂出的一块100亩的超级宅地，位于海坡片区三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块正式上架。
年末土拍重头戏如期而至，本次出让的三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块，堪称三亚湾近三年来最具分量的宅地标杆。
一.地王继续升级，百亩地块出炉
该地块使用权面积66615.24㎡（约100亩）；土地性质为二类城镇住宅用地(市场化商品住房)，容积率≤2.20，起拍总价202037万元（约20.20亿）。此次三亚湾更以稀缺低密属性与顶级资源禀赋，预示着区域顶豪格局即将被重塑。
该地块的综合起拍楼面价也只有1.38万元/㎡左右，即使加上配建成本，对于三亚湾板块而言，堪称最具有性价比的优质住宅地块！
100亩地、20.20亿挂牌价，直达海南土拍天花板！可以说这个数字刷新2025年海南土拍成交记录。
我们看一下数据对比，更能直观的显示出其含金量：
由方大拍下的海棠湾103亩宅地、131亩宅地，成交价9亿元和11.5亿元；
保利海棠湾仁境104亩宅混商用地，成交价13.3亿元；
中交海棠湾124亩地，成交价11.6亿元。
通过对比，124亩的地块成交价也只达11.6亿。可见市场对这宗地块未来入市的豪宅期待值已经拉满。
作为拥有“地王”之称的三亚湾，2023年至今已成交3个楼面价地王。
三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块，该地块的面积达100亩，面积相比之下，也仅次于10月底绿发拿下的142亩的三亚市中心城区控规HP02-02-10和HP02-02-11地块。
最高峰的时候，数十上百次的疯狂抢地在海坡板块几乎成了常态。同时这里还汇聚了不少房企巨头，国内头部如中国绿发、万科等，都在重仓三亚湾这个板块，可见其区域价值不一般！
二.资源配置强，区域价值爆表
在中心城区的官方报告中指出，本次连片的周围地块的总用地面积为12.5237 公顷（187.86 亩），分三期三年内完成。
三亚湾目前的规划如下，《方案》范围内的土地利用现状全部为建设用地，其中：
城镇住宅用地面积为0.0768 公顷，占本次成片开发范围总面积的 0.61%；
公园与绿地用地面积为0.0175 公顷，占次本成片开发范围土地面积的 0.14%。
值得关注的是，该成片开发项目规划周期为2025-2028年，以“住宅+绿地+休闲”为核心定位，当前片区商业服务业设施用地占比高达99.25%。
除了有“地王”之称，HP02-03-05B地块周边还遍布豪宅，从鲁能三亚湾开始，三亚湾的房价处于一个上升趋势。
目前在售的主力楼盘，均价达到了38000元/㎡。
而海南省统计局数据显示三亚房价今年1-9月的销售均价为34135元/㎡，而三亚湾片区的主力楼盘房价高出了4000元/㎡，是名副其实的高端旅居聚集地！
三.产品预测，低密豪宅入市
HP02-03-05B地块，隶属天涯区中心城区桶井村成片开发范围，周边建筑成熟度极高，鲁能三亚湾高尔夫1区、三亚万嘉度假酒店等高端业态环伺，天然奠定高端居住基底。
海坡片区深耕发展20年，已有完整的酒店、商业配套，是三亚公认的“高级度假胜地首选”。
从销售数据来看，三亚湾绝对是海南自贸港最抢手的住宅片区：
在2024年海南楼市的现象级的楼盘中，万科三亚湾开盘狂卖40亿+；2025年1-9月，入榜海南楼市前十的吉祥16号，以热销16亿+的成绩上榜。
官方数据显示，2024年12月至今，海坡区域新盘网签20.52万㎡，占三亚主城区新盘网签总量的47%。所以，大家都达成“买房先看海坡片区”的共识。
这宗地紧邻三亚湾路、海虹路等主干道，周边公交站点密集（如团结街口站），且靠近凤凰国际机场（约6公里），海陆空立体交通网络完善。
15分钟生活圈覆盖全维高端资源：三亚第九小学、三亚中学等优质教育资源，以及三亚中心医院等三甲医疗机构。
部分楼盘距海岸直线约90米，直面180°海景，可观椰梦长廊海景落日。
作为三亚湾核心区域，部分楼盘（如鲁能三亚湾）依托9公里海湾资源和西迁规划，投资价值显著。
距离自贸港封关的到来，三亚土地“寸土寸金”，可想而知，这种100%纯住宅用地，低配建成本的含金量有多高！
地块所处的位置还是位于三亚湾“地王”板块，这种含金量在度假胜地的三亚，可以说是特别的存在。
今年8月，中国绿发在三亚湾新城城市更新项目（一期）中竞得“2+2地块”，定位为三亚湾新城国际旅游社区。
丰富商业+海岸资源+超强教育配套，构建了HP02-03-05B地块超级地王的价值区域，也是三亚即将亮出的“城市型低密豪宅”的新王炸。
在11月4日，凤凰机场三期T3航站楼通过竣工验收。未来，机场的改建扩容将会给板块的区位提升价值，交通的便利使其居住价值得到质的飞跃。
该地块容积率2.2，面积达100亩，建筑密度 (≤25.00%)；25%的建筑密度远低于常见的35%，这是一个非常低的数值。这意味着楼栋之间的间距会非常宽阔；
规划为20层左右的小高层，限高60m，区别于之前90m限高的高层产品，不仅符合“好房子”的最新标准，更能最大化保障每户的景观视野。
地块被度假酒店和纯别墅区包围，北侧的临河景，氛围上是很有出则闹，入则静，大有高级酒店度假感觉。
社区内将有高达75%的土地被用来打造中央花园、水景、大型绿化景观、阳光草坪和丰富的公共活动空间，这直接决定了社区极致的空间感和开阔度。
20.20亿的起始价，折算楼面地价约为 13,780元/平方米。充分说明了其极佳的区位价值，也注定未来产品将定位为高端豪宅。
四.最后预期，顶配资源抢手
HP02-03-05B地块王炸级的价值底盘，海岸资源+顶级商圈+超强教育阵容也是三亚“度假胜地”即将亮出的新王牌。
从这几年三亚湾持续热销的表现，国人追逐的新潮向正是城市型的度假资产，离尘不离城的度假方式。
该地块出让公告里还提出，该地块建筑退让标准：该地块城市设计及建筑风貌应符合《三亚市城市设计和建筑风貌管理办法》相关要求及所在地段控制性详细规划的要求有关内容。
海坡板块位于三亚湾新城路与规划新城支路交汇处，环境优越，是区域内少有的“景观无遮挡、环境纯低密”优质宅地。
离椰梦长廊海景落日仅几百米；桃源河水源系环绕；形成“河景+海景+绿地”三重生态景观闭环。有这三大顶级资源在手，不说三亚市场上，甚至是在海南市场上都极其罕见。
跟其它不一样的是，根据”城市更新“相关要求，该地块可实行预售制！
整体看下来，该地块指标已经超出了平常的宅地。
其“核心区位+不可复制资源+极致低密”的三重稀缺性，加上自贸港的封关建设。伴随着项目落地，将会给高配置的投资者提供不一样的选择。
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