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拿地信息：2024年10月30日由保利59y总价拿下，楼面价4.3w/㎡；

用地情况：整个项目由三个地块组成，总计用地面积6.7w方，计容建面13.8w方，容积率2.5，限高100m；（其中首期地块3.29w㎡，总建面7.16w㎡，绿化率35%，建筑密度16.5%）；

楼栋数/户数：项目预计共计21栋900户，首期地块共10栋楼，预计推出488户；

面积段：122㎡（4房2卫）139㎡（4房3卫）187㎡（4房3卫）；

总层数：17~32层；

项目配建：幼儿园、会所，4.5w㎡国际私立学校；

预计开盘时间：2025年4月；

预计收楼时间：2028年初；

预计受众：琶洲上班及琶洲本地的改善型客群，广财老师，赤沙/北山村民；

项目定位：琶洲南区的保利天瑞、保利心语（户型升级版）；

吹风价格：7~9w；

预计合理售价：低层7+起步，小户型高层预计8+，大户型高层预计9+；

新户型高赠送/板楼设计梯户比+户型段纯粹/花园小区/好物业+产业核心区旁+低容积率

户型产品优势：天奕叠加大宽厅+玻璃幕墙+板楼设计+2T2户独立梯厅设计，虽然没有像南沙林屿境140%那么离谱，从产品角度来看的话，100%+的得房+板楼+好看的外立面足以在产品力角度将同价位二手市场被虐得体无完肤，对在意颜值的年轻客群轻松拿捏；（文末附户型具体讲解）

户型段纯粹+花园小区+低容积+好物业：首开区是这三块地中最大的一块3.3w方，同花城湾的占地一样大小，板楼布局考虑经济性没法做到围合式，不过对于1000w左右预算的项目来说已经不错了，122-139-187㎡的面积段没有特别小和特别大的产品出现，让客群类型相对统一，187虽然有点错配，不过货量不多，影响不大。虽然项目周边有城中村待拆迁，但是项目没无回迁。2.5的容积率在当前的一手同类竞品中属实不高（中海大境和保利绢麻厂都是3.8，珑璟台4.3）

产业核心区旁：天奕的地块是由原来的商办用地调规而来的，一方面为了解决CZ问题，二来主要是解决琶洲住宅严重供不应求的局面，所以他的存在就是给琶洲的上班人群量身定制的。地铁出行的话，从项目一期步行到琶洲和赤沙两个地铁站都是1km/15分钟的路程；开车去琶洲西电商区和琶洲中二区也都只要10分钟车程；

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