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024P03地块计价建筑面积56980万平方米。地块起拍总价22.1亿元，起拍楼面价40000元/㎡。根据出让条件，该地块住宅套数不多于620套，套均不低于87平，容积率2.2，可作第四代住宅。

项目瞄准厦门岛内中高端改善型家庭及地缘置换客群，填补东渡片区近20年无新盘的空白，主打“老城烟火气+新居品质”的双重需求。

产品设计亮点

高得房率与赠送面积：洋房套内使用率高达103%（124㎡户型实际使用约170㎡），高层得房率86%-89%，通过入户花园、空中露台等不计容设计提升性价比。

低密规划：容积率2.5-2.64，11层洋房+高层的混合布局，户均绿化面积21㎡，强调“度假式低密”居住体验。

新中式美学与科技融合：宋韵园林设计、非遗工艺元素（如掐丝珐琅彩《千里江山图》）、全屋智能化系统（华为鸿蒙智家），兼顾文化底蕴与现代便捷性。

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差异化竞争策略

稀缺生态资源：北靠仙岳山、南瞰狐尾山滨海公园，步行可达山海健康步道，生态浓度岛内领先。

教育配套组合：自带幼儿园，划片东渡二小，但初中划片湖里中学及规划中的南山实验学校，需注意学区政策。

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拍地成本

楼面价约4万/㎡，叠加低密开发及精装成本（华为智能家居、石材公区），综合成本约5万-5.5万/㎡，定价需覆盖成本并预留利润空间。看得出建发这次在东渡这个盘上是要走速战速决快速回笼资金的策略。

竞品对比

岛内核心区顶豪：与早前五缘湾天琴海、中海学仕里等（限价7.18万/㎡）对比，观云单价4+万起卖更具价格优势，但也从另一个角度说明建发象屿观云档位层次并没有达到五缘湾景观溢价和学仕里教育配套溢价。

岛内次新二手房：滨北小学片区二手房均价约4.2万/㎡，观云此次490中楼层带车位的定价确实比滨北一众老破小老破大更具吸引力。

岛外改善盘：如集美联发嘉悦里（3+万/㎡），观云凭借岛内区位仍有优势。

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