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它离珠江新城最近，但购买逻辑却非常矛盾，销量也许还过得去，但基本面却铁定很糟糕。买房的地段重于一切？请丢掉这种执念！

本篇以准备上新的“越秀东山云起”为例，带大家看一下，这类地段很好的单体楼这几年到底过的怎么样？地段为王是买房真理还是营销套话？

01广州市区单体楼过的如何

海珠的阅江台，距离珠江新城2KM，只有1栋楼90套，开盘29个月网签66套，均价8.8万。

滨江西的滨江樾，也是1栋楼73套，开盘15个月网签73套，均价8.6万。

员村的都荟天珺，挨着珠城东区，3栋楼165套，开盘13个月网签68套，均价10.8万。

单体三兄弟每个月大概销售1亿左右的房子，这个水平在广州所有在售楼盘当中只能排在50-60位，配不上自己的身段，给大家做个对比，中海大境每个月可以卖5.6亿，琶洲南TOD5.6亿，保利天瑞4.4亿。大家都说地段很好的单体楼却过的很惨。

越秀东山云起，在广州大道杨箕富力东山新天地旁，1栋楼共116套，距离珠江新城站直线1.2公里，比阅江台2公里，都荟天珺3.3公里都要近，是受人瞩目的地段优等生，可是自己的前辈都没希望了，自己难道还有戏吗？可能还真有？

东山云起的购买逻辑很矛盾，基本面很一般，单体楼，靠近广州大道，杨箕小学在越秀偏弱，但开盘估计销量不会差。决定这类地段还不错的单体楼走向，有两个因素：区域供应跟地缘购买力。

阅江台开盘至今都不缺竞品，从方圆滨江壹号、大境到琶洲的一系列楼盘，供应不断，所以也是单体楼三兄弟当中表现最差的，销售了29个月，至今还有现楼在售。

滨江樾在滨江西，典型的老城区，沉淀了扎实的购买力，还有主航道江景加持，套均2158万，是三兄弟当中最高的，也是最早清盘的。

都荟天珺，一个让营销鬼才保利发展都非常头疼的楼盘，区域供应跟地缘购买力都在恶化：员村不断在上新，保利天曜、面粉厂，未来的玻璃厂、罐头厂、旧改等，地缘购买力被分流很多。

02东山云起三大逻辑

东山云起踩到了三个点上，所以销量不会差。

区域供应少

越秀今年的供地计划，只有一块住宅用地-广州客运站地块，东山杨箕五羊范围内，不具备规模供应的条件，东山云起是以前的中山一消防站改规而来，供应基本只能靠这种零敲碎打。

周边沉淀了一批老钱购买力

总有人是离不开东山，去不了珠城，到不了琶洲的，消化116套东山云起没有问题。

东山云起的产品面积全面缩小

98㎡占50%、120㎡占25%

122㎡占12%、139㎡占13%

之前的单体楼三兄弟都是做大面积的，

阅江台121-209㎡

滨江樾195-298㎡

都荟天珺157-255㎡

缩小产品面积对这个盘的去化至关重要，开发商用短平快替代长周期溢价，控制总价门槛，也成为了今年广州楼市的主旋律。

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