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福州楼市从不缺话题，在楼市的下行周期中，新盘的销售压力愈发明显。在福州房地产市场的版图中，近期又新增了一子——榕发云潮颂。

以“清华附中划片+一线江景”的高调标签入市，这个项目一度被视为三江口板块的“王炸”项目。然而，从拿地到取证，从宣传到蓄客，这个被寄予厚望的项目却陷入“雷声大雨点小”的尴尬。

2022 年 12 月 10 日，在福州当年最后一场土拍中，榕发以底价 10.27 亿元竞得宗地 2022 - 54 号樟岚地块，楼面价 11443 元 /㎡，销售指导均价 27000 元 /㎡。

2024年项目开始动工，目前部分楼栋已出地面，售楼部及样板房也在今年的1月份早已对外开放。但开盘时间屡次推迟，归根结底还是市场反应远不及预期。终于榕发不等了，在4月24日取证了5#、6#、17#、21#共131套房源。

从纸面数据看，榕发云潮颂具备多个吸引改善客群的标签：

交通便捷：地铁6号线樟岚站约400米，三横两纵路网加持，出行便利。

配套丰富：临近三江口商圈，医疗实验区、清华附中（十二年一贯制）划片，满足教育需求。

江景生态：一线闽江资源，约12公里滨江景观带，低密社区（容积率约1.8）。

产品设计：89-160㎡户型，部分楼栋层高3.1米，七享架空层会所，强调“无界社区”概念。

……

然而，这些优势在福州当前的市场环境下，未必能转化为强劲的购买力。

项目定位高端，规划亮点颇多，但开盘却姗姗来迟，究其原因，既有外部市场竞争的残酷，也有项目自身的硬伤。

1. 价格缺乏竞争力，指导价与市场脱节项目销售指导均价2.7万/㎡，但实际取证均价约2.6万/㎡，部分房源预计销售价仍高达2.3-2.4万/㎡（160㎡户型），而89㎡户型也要1.85万/㎡。

对比周边：大东海江山府（现房，同享清华附中）推出1.39万/㎡起的促销价，甚至部分房源总价仅99万，直接碾压榕发的价格体系。三江口板块整体新房库存高，竞争激烈，购房者更倾向高性价比或现房项目。

2. 竞品“降维打击”，现房优势明显大东海江山府不仅价格更低，还是实景现房，即买即住，而榕发云潮颂尚在建设中，交付周期长，在楼市信心不足的背景下，购房者更倾向于“所见即所得”。

3. 自身缺陷削弱竞争力。噪音问题：西侧紧邻高铁线，南侧靠福泉高速，部分楼栋居住舒适度受影响。户型瑕疵：89㎡中户采光一般，160㎡存在暗卫设计，改善客群对细节更敏感。配套兑现度存疑：三江口发展速度较慢，商业、人气尚未成熟，购房者担心被“画饼”。

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