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占地面积：12万平方米

建筑面积：58万平方米

小区总栋：一期4栋

总户数：总户数1016户（首开一期568户）

总层高：28-33层

梯户：2梯5户

产品介绍: 88-98-108三至四房

使用率：接近或超100%

容积率：3.9

绿化率：35%

拿地时间：2023年

交楼时间：2027年1月15日

物业管理：星河智善生活 3.1元/㎡

时隔两年，黄埔科学城板块终于迎来新面孔——星河·盛世禧悦。消息一出，不少购房者蠢蠢欲动，开发商的宣传更是让它仿佛成了楼市“天选之子”。但真的如此吗？今天，咱们就来好好盘一盘这个备受瞩目的新盘，聊聊它的优缺点，看看它到底值不值得买！

星河·盛世禧悦的地段却有些“尴尬”。它位于云埔板块，虽在科学城开创大道沿线，但和地铁着实不“亲近”。

目前整个云埔板块都没有地铁，项目距离香雪地铁站还有5公里的距离 ，即便自驾北行到香雪地铁站也得5公里，南走接驳广源路去金融城、珠江新城，看似方便，实则早晚高峰拥堵不堪。

虽说有三横四纵十公交立体式交通路网，但公交的时效性和便利性远不如地铁，对于依赖公共交通通勤的上班族来说，这无疑是个痛点。

而且荷村南侧靠近工业区，北侧紧邻广深高速萝岗立交，噪音、粉尘等问题可能会影响居住体验，说好的科学城核心地段，似乎少了些“核心”的味道。

1

核心争议：科学城“价格洼地”，

还是被高估的“饼”？

星河·盛世禧悦以单价2.2万-2.65万入市，对比科学城核心区动辄4万+的房价，看似“真香”。但争议随之而来：“不近地铁、配套未兑现的云埔板块，凭何对标核心区？

价格优势背后，是板块价值的博弈

低价逻辑：项目所在的云埔板块，目前城市界面仍以工业园、旧村为主，商业、地铁等配套尚未成熟，房价低于科学城核心区（如区府板块）约30%。

风险质疑：星河虽承诺配建学校、商业，但兑现周期长（如九年一贯制学校需数年建成），若规划落地不及预期，房价可能长期横盘。

2

配套：教育是王牌，交通是硬伤

教育：名校光环能否兑现？

确定性高：项目配建54班九年一贯制学校，已确定引入广州市玉岩学校（黄埔区头部教育资源），若落地成功，将成最大卖点。

风险提示：黄埔近年名校分校“遍地开花”，教学质量参差不齐，需警惕“挂牌名校”效应。

交通：自驾为王，地铁“画饼”

现状：项目依赖开创大道自驾，高峰期拥堵严重；最近地铁香雪站2公里，步行不便，需依赖接驳车。

远期规划：6号线东延、28号线纳入广州地铁四期规划，但落地时间未定，属“远期利好”。

3

开发商：星河是“安全牌”，

但旧改经验存隐忧

优势

财务稳健：星河连续4年AAA信用评级，无美元债、无表外融资，交付力强（2024年提前交付率超90%）。

商业王牌：COCO Park商业IP已签约入驻，若兑现将填补云埔商业空白。

风险

旧改复杂性：华甫村旧改进度滞后（方案仍在优化），若荷村项目资金被分流，可能影响建设节奏。

商业兑现：3.3万㎡商业中心需依赖片区人口导入，短期内或面临招商难题。

4

板块潜力：云埔能否复制“粤海街道”神话？

云埔被赋予“黄埔第一街”的野心，但争议在于：

产业实力：2023年云埔工业产值占广州近10%，聚集34家国家级“小巨人”企业，产业基础雄厚。

居住短板：当前城市界面以工厂、物流园为主，缺乏高端居住氛围，需依赖旧改重塑。

5

产品力：户型“卷”出新高度，

但实用性与舒适度存疑

项目主打88-108㎡三至四房，宣称“使用率接近100%”，但细节暴露硬伤：

1.户型创新：88㎡做到四开间朝南，主卧270°飘窗，但次卧面积普遍不足8㎡，实用性存疑。

2.密度隐忧：容积率3.9，楼高28-33层，社区公共空间依赖下沉会所和主题园林，实际体验可能拥挤。

3.对标竞品：周边保利锦上、时代天韵等楼盘以低密小高层为主，星河的高容积率设计或成短板。

△ 建面【约88㎡ 三房两卫】

◎ 三面采光，四开间朝南；主卧270度环幕飘窗，约5.4米阔景阳台，一体化大宽厅，开放式厨房

△ 建面【约98㎡ 四房两卫】

◎ 四开间采光，270度环幕飘窗，预留S墙收纳，一体化大宽厅，开放式厨房

△ 建面【约108㎡ 四房两卫】

◎ 五开间朝南，约15米南向采光面，超6米跑道式阳台，270度环幕飘窗，墅级横厅

但如果你对交通便利性要求高，追求成熟的配套和稳定的教育资源，或者短期内有改善居住条件、孩子上学等需求，那这个盘可能不太适合你。同样的预算，在科学城板块还有更靠近地铁、配套更完善的楼盘可以选择。

黄埔科学城的发展前景广阔，星河·盛世禧悦也有自己的亮点，但在楼市下行、购房者愈发理性的当下，没有完美的楼盘，只有适合自己的房子。买房前一定要多实地考察，综合考虑各种因素，别被宣传冲昏了头脑。毕竟，房子是大事，容不得半点马虎！ 你对这个盘有什么看法？欢迎在评论区留言讨论！

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