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稀缺与破局：低密土地的价值重构

在政府全力推动居住品质升级的浪潮中，“好房子”正成为城市发展的关键词。

天津，这座北方重镇，近年来频频出台建筑新规——露台、小院、设备平台等创新设计被解锁，住宅产品迭代进入另一个新时代。

在这场博弈中，谁能抓住新规时代的产品空间，谁就握住了城市改善型住宅市场的价值锚点。

供给端，低密土地资源稀缺是事实；

需求端，购房者对“好房子”的期待水涨船高；

政策端，住宅新规又抛出了橄榄枝。

农垦含章锦棠，正是这样的破局者。

在天津土地市场，容积率1.2的住宅用地堪称“都市孤品”。

数据不会说谎：2023-2025（截至5月）近三年时间内，天津共出让162宗住宅用地，容积率≤1.2的地块仅有25宗，占比仅15.4%。

（表格中数据调用原则：用地面积≥1.5万平方米，容积率≤1.2）

而这些稀缺的低密地块，多散落在远郊、滨海或团泊和海教园等环城低密板块。

天津北部区域唯一的成体量（用地面积≥1.5万平方米）低密土地供应，就是农垦拿下的武清下朱庄地块。

1.2的容积率，意味着更低的建筑密度与更高的居住舒适度，更丰富的产品创新空间。

不仅低密，而且位于京津发展轴心的武清龙湾城板，这样的成熟板块核心中低密土地的价值进一步凸显。

基于这种城市稀缺低密优质土地的现状，农垦含章锦棠打出了“政策红利+空间革命”的组合拳来重塑高端住宅规则。

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锦棠，雅士含章的文化与居住观

如何为高净值家庭打造创新高端墅质社区，完成新规时代下产品创新的极致应答，不仅是技术突围，更是开发逻辑的升维，农垦地产选择 “雅士含章，隐归锦棠”的居住观来完成客户共鸣及东方居住文化的觉醒和传承。

「含章」之名源自《周易》“含章可贞”，寓意以谦逊之心蕴藏光华，于无声处诠释东方君子厚德载物的精神境界。

◎农垦含章锦棠项目鸟瞰效果图

「锦棠」二字取自宋徽宗“锦棠天与丽”之诗境，既承载着“繁华织锦、棠荫满庭”的美好祈愿，更暗合当代城市栖居的辩证哲思。

◎农垦含章锦棠项目效果图

含章锦棠以“隐逸”的产品观为核心：这种“归隐”并非简单逃离尘世，而是主动选择一种更具深度与质量的生活状态，一种内在的安宁与自足。

◎农垦含章锦棠项目效果图

“锦棠”：“锦”为繁华，“棠”为雅致，形成“繁华中见诗意”的平衡，暗藏城市与自然的交融意境，呼应的也是京津主轴城市繁华下的高端居住需求的生活平衡。

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全架空院墅社区的颠覆性设计

为了把项目打造为天津北部区域居住价值重塑的新起点，农垦在产品研发和定位上选择all in。

产品研发团队赴京杭蓉考察近百个高端盘，推翻了23版设计方案，这种近乎偏执的追求，最终成就了深刻理解文化传承和创新场景的产品设计。

它以1.2容积率的罕见土地为基，打造出“天津首座四代全架空纯墅社区”。

◎农垦含章锦棠项目效果图

全社区仅460户的设计，户均面积约为 150.73 平。非常有勇气和魄力的用产品门槛完成了客群的自然筛选，实现了高端住宅圈层的纯粹与静谧。

全架空的颠覆性设计，其实也是一种物理层面实现“出世”与“入世”的微妙平衡。

5.6米全架空台地设计，使车库层高达到约4.1米，通过采光井与景观渗透，地下空间摆脱了压抑感，也隔绝了社区与外部市政道路的视线干扰和噪音。

架空层本身也被赋予了更多功能，规划了业主归家大堂、隐逸式会所。双架空立体会所，是为业主专门打造的极具个性化、圈层感的社交空间，满足定制私宴、vip 茶饮、健身房等个性需求。

◎农垦含章锦棠项目效果图

在农垦含章锦棠，每一处创新，都在满足高净值人群对居住环境所能带来的情绪价值、文化滋养和精神愉悦的需求。

◎农垦含章锦棠项目效果图

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东方美学与隐逸的园林叙事

将这种“归隐”哲学具象化为产品力，园林景观的设计尤为重要。

项目绿化率约40%，架空层抬升创造出约2.3万㎡的“立体森系园林”，相当于将7个标准足球场折叠。

◎农垦含章锦棠项目效果图

农垦含章锦棠的园林是基于东方美学，将中国传统庭院山水意境与士大夫隐逸人居思想深度融合的艺术创作。

通过现代设计手法，营造一个处处皆画卷、步移景异的沉浸式园林体验，实现“虽由人作，宛自天开”的最高境界。

◎农垦含章锦棠项目园林效果图

抬升的社区首层化作“空中平台”，绿植自地面攀援而上，银杏与红枫交织成垂直叠瀑，春兰秋棠次第绽放。

园林的整体构架，如同徐徐展开的画卷，以“极具仪式感的中轴长卷景观为核心”，在这一轴线上，园林以山、水、院、植为四大核心元素，如同绘画的四种基本笔墨，并通过起、承、转、合的手法进行组织。

◎农垦含章锦棠项目园林布局图

归家动线被精心设计为一场“涤尘之旅”：踏过山水庭院，穿越树影微光，最终抵达会所私宴厅。

◎农垦含章锦棠项目园林效果图

当暮色漫过金属与石材筑就的归家门庭，松树的剪影在景墙上轻轻摇晃，坐在东山草堂，突然领悟了“人到锦处需退观”的先贤智慧。

含章锦棠的园林，以现代手法重构了传统院居的诗意。这里没有符号化的古典堆砌，而是一段可触可感的行走体验。

◎农垦含章锦棠项目园林效果图

架空层庭院精心布置着浮动的绿岛与形态各异的景石，相互映衬，宛如天成；东方山水庭院暗合“一花一世界”的禅宗哲思；连廊的海棠窗洞，则将四季光影裁剪成动态卷轴。

◎农垦含章锦棠项目园林效果图

东西两侧景亭隔水相望：东亭竹帘半卷，可独坐听雨；西亭格栅透光，适合三五好友围炉夜话，赞咏人生锦时。

5

锦棠叠墅，东方院落里的立体生长

含章锦棠的园林，便是这般充满叙事性的存在：所有细节，都服务于“归隐”的主题，力求为高净值人士提供一个能够放松身心、享受宁静、与自然和谐共处的精神家园。

当业主推开窗，看到的不只是景观，更是一场永不落幕的自然戏剧，“造锦于园中，棠荫于院内”的四季更替中，归隐生活的真意悄然浮现。

锦棠叠墅，外立面摒弃传统的刻板与匠气，用优雅简洁的线条勾勒出建筑的风骨，并借助大量的玻璃幕构建出画境园林的光影艺术。

◎农垦含章锦棠叠拼别墅外立面效果图

172㎡下叠产品以约50㎡私属院落为核心，5.5米进深保障了充足的采光与活动空间，营造出远离喧嚣的静谧。在这里，可以煮茶听雨，可以莳花弄草，可以与家人共享天伦。

◎农垦含章锦棠样板间效果图

更令人惊喜的是，下叠还附赠层高约5.7米的下跃空间，面积约80平方米；这个高挑空的地下空间，可以搭建为两层，打造影音室、酒窖、健身房、茶室等多种功能空间。

◎农垦含章锦棠建面约172平米下叠户型图

除上述外，下叠的一层还有约6米高厅，全屋可拓展至320㎡使用面积，约220%空间面积使用率，重新定义墅居价值。

◎农垦含章锦棠项目建筑效果图

这种“有天有地有小院”的设计，是对传统院墅生活在现代城市中的极致还原与升华，且做到了各家独立入户，充分强化了私人专属空间。

◎农垦含章锦棠项目效果图

上叠产品则为层层退台设计，还有露台或不上人屋面赠送，可以打造为空中庭院、露天画室、花房等私密空间。独具匠心，实现了院墅生活的另一种浪漫诗意。

这种设计，如同将传统院墅的精髓“搬”到了空中，模糊了室内外空间的界限，满足了高净值人群对亲近自然和拥有专属户外空间的渴望。

6

6米高厅：天津首个平层挑空空间革命

打破传统建筑规制的刻板印象，含章锦棠平墅采用错层光幕美学立面，创新6米顶高阳台，打造颠覆审美规范的美学，呼应大隐于市的东方庭院园林。

◎农垦含章锦棠洋房外立面效果图

除了户外的“院”和“阳台”，锦棠平墅更为“天津北部区域首个平层挑空空间户型”，重新定义都市大宅的可能性。142㎡与168㎡平墅产品，通过6米高厅挑空设计突破平面限制。

◎农垦含章锦棠洋房归家大堂效果图

它不仅极大地提升了室内的开阔感、采光和通风，更重要的是，为业主提供了如同空白画布般的改造可能。挑空在平层空间内带来了宏大空间感和强烈的视觉冲击力，在垂直维度上实现别墅级的空间张力与功能延展。

◎农垦含章锦棠样板间效果图

业主可选择保留原始挑空结构，将6米高墙变为艺术展厅，或封闭上层空间改造。

142㎡户型通过挑空改造可获约60㎡赠送面积，空间使用效率提升至120%左右，远超行业85%的平均值。

◎农垦含章锦棠样板间效果图

168㎡平墅南向15米面宽，甚至超越多数300㎡别墅产品，而约60㎡的赠送面积，更将性价比推向极致。

142㎡和168㎡平墅户型，边户赠送南侧270度转角阳台，如同一条环绕房间的风景长廊，采用玻璃栏板消弭边界，最大程度地将自然光与美景引入室内，使云卷云舒成为生活的背景幕布，可布置为露天书房、瑜伽平台、儿童游乐区，甚至私家花园。

◎农垦含章锦棠项目效果图

正如建筑师安藤忠雄所言：“真正的奢侈不是面积，而是空间的可能性。”

◎农垦含章锦棠建面约168平米洋房户型图

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